¿Quién vigila las inmobiliarias en Bogotá y Colombia?
Apegándose a la ley 820 del año 2003, toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades realizadas este principalmente el arrendar bienes raíces, especialmente destinados a la vivienda urbana, ya sea de su propiedad o de la de terceros, o de labores de intermediación comercial entre los arrendadores y los arrendatarios, en los diferentes municipios de más de 15.000 habitantes, deberá estar matriculado ante la autoridad administrativa correspondiente.
Al mismo tiempo que aumenta la cantidad de construcciones, fluctúa a un ritmo exorbitante las diferentes agencias destinadas a la compra y venta de inmuebles. Las mismas, así posean una matrícula inmobiliaria y alguna representación legal, no puede ser tomado como un factor determinante. Tal parece que algunas podrían dedicarse al manejo de estas operaciones de una forma muy dudosa de las cuales es importante cuidarse.
¿Cómo operan las agencias inmobiliarias fraudulentas?
Entre más impresionante parezca, sus oficinas, atendidas por mujeres sacadas de revistas de moda, mas preocupaciones se deben tener. Con la apariencia de sus extravagantes oficinas donde los abogados ofrecen lo que ellos califican como “asesoría legal calificada” al momento de la verdad pueden estar tratando de encubrir el uso desmesurado de los recursos financieros obtenidos por la prestación de estos “servicios” que no tienen ningún tipo de vigilancia proveniente de algún tipo de ente gubernamental o algo por el estilo.
Lo más grave de todo esto, es que la retención de este dinero hace que sea aun más frustrante el trato. Por lo general toman el dinero del cliente y se quedan con el sin importar las objeciones que este haga. No hace falta decirlo, pero esto está fuera de toda legalidad.
Estas compañías fraudulentas se encargan de una operación que puede o no resultar fallida y que al momento de las objeciones no habrá nada ni nadie que logre sacarlos de su situación. Se configura un delito fragrante llamado apoderamiento de bienes ajenos, esto se hace con la única intensión de obtener compensaciones económicas por un trabajo muy mal hecho, haciendo uso de posiciones a través de otros títulos posesorios diferentes al de la propiedad.
Queda claro que estas compañías tienden a usar maquillaje de oficinas de mano de personas que supuestamente dicen estar calificadas, el único objetivo es estafar a quienes inocentemente creen en ellos. Esto tiene como única intensión el embaucar a los clientes, haciendo caso omiso de sus obligaciones y responsabilidades ante la legislación y la ley vigente, haciendo omisiones y aplicando abusos.
En el caso de los inmuebles por consignación, la cual es una diligencia muy común por parte de aquellos que tienen posesión de un apartamento u oficina del cual esperan obtener una suma de dinero mensualmente por concepto de arriendo.
Suele pasar que estas inmobiliarias, además de hacer una retención fraudulenta del dinero, también puede retomar la administración total de tu propio inmueble con la intensión de ocuparlo o de simplemente hacer negociaciones con él para lograr sacar mucho más dinero.
El modus operandi de estas agencias ficticias, es buscar a personas crédulas, que no poseen ningún tipo de conocimiento en la materia, para envolverlas y ofrecerles un trato fuera de la realidad y así lograr sacar lo que quieren de la persona. Por lo general estas personas no realizan ningún tipo de contrato inmobiliaria, ya que así no queda evidencia del trato. En su defecto, crean un contrato que se ajuste a sus necesidades, dejando de lado las necesidades del cliente.
Es un trato injusto, totalmente fuera de la realidad, ilegal y sumamente fraudulento. Estas personas, luego de realizar la estafa, siguen con su segundo ataque. Esto se trata en solicitar una indemnización a la que ellos dicen tener derecho, lo cual no es cierto, muchos menos si tú le notificaste de forma previa la finalización del contrato.
Como ya mencionamos al principio, la ley 320 es la encargada de regir el proceso de arriendo de bienes raíces destinadas a la vivienda urbana. La inspección y control corresponde a la alcaldía, ante esta se pueden formular cualquier tipo de queja o denuncia. Ellos son los encargados de regular estas operaciones.
Así que si por algún motivo, te estafaron, acude a ellos para que te den la debida asesoría. Sin embargo, el mejor consejo en este caso es recurrir directamente a la inmobiliaria tradicionalmente acreditada, cuyos representantes posean las certificaciones y credenciales necesarias y solicitadas por la ley. Busca asesoría antes de elegir a una agencia, busca aquellas que están muy bien calificadas y recomendadas, fíjate en las experiencias de clientes anteriores, incluso si lo consideras necesario, dirígete al ente encargado de regular y solicita que te den referencias sobre esa inmobiliaria.
Consideraciones y regimiento de las inmobiliarias en Colombia
Durante años se ha plateado la opción de crear una superintendencia que regule el ejercicio de estas agencias, sin embargo, aun no hay alguna que se encargue, pero hay leyes que si amparan estas operaciones. Desafortunadamente, el sector inmobiliario no se escapa de las garras de los estafadores, por esta razón es importante mantener los ojos muy abiertos en todo momento, estos estafadores están en todas partes y lo peor es que aparentar ser personas de la clase más alta, con los mejores conocimientos y puede que sea cierto, pero en el fondo no hacen más que perjudicar a quienes se les acercan.
Ahora bien, ya sabemos cuál es la raíz del problema. Ahora hablemos en un lenguaje un poco más técnico. En primer lugar, la inspección, vigilancia y control de estas operaciones están a cargo de la Alcaldía de Bogotá, la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, además de las alcaldías municipales de todo el país. Así que no te preocupes, siempre tendrás a expertos que te ayudaran en caso de que algún problema pueda surgir. Todos estos son los entes encargados de vigilar toda operación inmobiliaria.
Ahora, hablemos de las funciones específicas de estos entes:
- Investigar, aplicar sanciones e imponer las medidas que se consideren necesarias con el fin de corregir el problema que pueda surgir. Esto se aplica a las personas a las que se refiere el artículo 28 de la ley vigente o de cualquier otra persona que esté en calidad de arrendador o subarrendador.
- Aplicar las sanciones necesarias, de índole administrativa, establecida en la ley vigente y demás normativa concordante
- Controlar el correcto ejercicio de las operaciones inmobiliarias de la vivienda urbana, especialmente en lo concierne al contrato administrativo
- Vigilar el debido cumplimiento de las diferentes obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el correcto ejercicio de las actividades sin la obtención de la correspondiente matricula cuando a ellos hubiera lugar.
Cuando el encargo del arriendo de una propiedad es una agencia inmobiliaria, se debe tener en cuenta que la agencia debe poseer una matrícula y un representante legal; es decir, así como se tienen derechos, también se tienen obligaciones y son responsables de las omisiones que se hagan, cualquier abuso será sancionado, todo esto basándose en el contrato de consignación del inmueble en cuestión en donde quien hace la consignación resulta perjudicado o bien sea con la relación directa del contrato de arrendamiento, en donde el arrendatario, el coarrendatario, los fiadores y el codeudor pueden salir gravemente perjudicados.