¿Qué pasa si una inmobiliaria incumple un contrato?

Las inmobiliarias juegan un papel muy importante como empresas facilitadoras para realizar, administrar o llevar a cabo diferentes actividades del sector inmobiliario, entre ellas, la gestión documental frente a una venta o arriendo, promoción para la venta, permuta o arriendo de un bien comercial o de vivienda, asesoría legal e intermediación en la consecución de créditos hipotecarios o de leasing, corretaje, promoción de venta de proyectos urbanísticos y constructivos, y apoyo en tramites de avalúos y temas notariales.

En algunos casos, estas empresas facilitadoras, puede llegar a cometer errores o incumplir en alguna de las actividades mencionadas anteriormente, ocasionando con ello, inconvenientes no esperados por parte de los clientes que depositaron su confianza a la inmobiliaria. Siguiendo esto, a continuación indicaremos algunas pautas a tener en cuenta, en caso de que se presente un incumplimiento por parte de la empresa:

Arriendos: 

En el caso de los contratos de arriendo, se pueden presentar diferentes modalidades.

Tipos de contratos en arriendo:

• Contrato de corretaje: Consiste en la consignación o promoción de un inmueble comercial o de vivienda, hasta que este sea arrendado o se encuentre un inquilino para el mismo. En este caso, las inmobiliarias presentan al cliente y suelen involucrarse hasta entregar en manos del propietario del bien, el contrato de arrendamiento, habiendo presentado las partes involucradas en él, es decir, propietario y arrendatario.

Nota: En este, normalmente la comisión se paga con el primer canon de arrendamiento.

• Contrato de administración: Consiste en un contrato que le da el poder a la inmobiliaria para llevar a cabo los procesos de promoción, ubicación de cliente, gestión con aseguradora, entrega, administración del bien durante el periodo de arrendamiento, gestión legal y recepción del inmueble en el momento en que el inquilino decida irse. Lo anterior, por una comisión mensual después de arrendado el inmueble, como pago por llevar a cabo dichas actividades.

Nota: En este contrato, puede figurar la inmobiliaria como arrendatario directo o el propietario, dependiendo de los acuerdo pactados entre las partes. Pero, la administración del inmueble, la llevara a cabo la inmobiliaria. 

¿Qué hacer en caso de incumplimiento en alguno de los contratos de arrendamiento?

Siguiendo lo anterior, es importante saber, que en lo que respecta al arrendamiento de vivienda urbana, la  Ley 820 de 2003 y el Decreto 51 de 2004,  son las normas que regulan la actividad de las personas tanto naturales como jurídicas, que jueguen el papel de arrendadores o intermediarios en el arrendamiento de inmuebles. 

Igualmente, en el caso de Bogotá, la Secretaria de Hábitat, es el ente regulador, que vela por el cumplimiento de dichas normas, por ello, es a quien los usuarios de inmobiliarias deben acudir, en caso de que se presente algún inconveniente que involucre uno de los siguientes ítems:

1. El no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Terminación unilateral del contrato, aun sin existir incumplimiento por parte de arrendatario o arrendador.
3. La realización de depósitos ilegales.
4. La falta de expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante del pago.
5. Inadecuada aplicación de los incrementos anuales o aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana.
6. Incumplimiento en el pago pactado con la inmobiliaria, de acuerdo al contrato.
7. Incumplimiento en la administración, mantenimiento, uso u orden interno de los contratos.
8. Falta de respuesta antes cartas de petición, frente a inconvenientes en el inmueble.
9. Cambio de las condiciones del contrato, sin previo aviso y aceptación por parte de las partes involucradas.

Nota: Se recomienda a arrendatarios y propietarios, leer y estar al tanto de las pautas y normas indicadas en la Ley 820 del 2003, con el fin de evitar desconocimiento tanto de sus deberes como derechos en un contrato de arrendamiento.

Igualmente se recomienda consultar la vigencia o existencia de la matricula inmobiliaria y el representante legal de la empresa con quien se desee trabajar, evidenciando así que se cumpla con lo necesario para figurar como inmobiliaria y practicar las funciones de una.

En caso de que se presente uno de los ítems anteriores, la Secretaria de Hábitat, será la encargada de investigar, controlar, sancionar e imponer las medidas correctivas necesarias, de acuerdo al incumplimiento.

Venta: 

A diferencia de los contratos de arrendamiento, el incumplimiento en los contratos de compraventa radica directamente entre las partes inscritas en él, es decir entre el prominente comprador y el prominente vendedor, quienes por medio de la promesa, establecen las penalidades en caso de que se presente algún incumplimiento en las fechas pactadas de pago o de entrega del inmueble. Esto, debido a que en estos casos, las inmobiliarias solo juegan un papel de intermediación, acompañamiento y asesoría para el cierre exitoso de la negociación. 

Para la venta, las inmobiliarias deben ser un ente facilitador para brindar una negociación justa y sincera entre las partes y para ello, la comisión que normalmente se maneja para su gestión es la de 3% para inmuebles nuevos o usados en zonas urbanas, el 5% en predios ubicados en zonas rurales y el 2% para cada unidad vendida en proyectos.

Es importante que tenga en cuenta que durante el proceso de promoción de su inmueble, la inmobiliaria debe contar con su aprobación para publicar fotos e información relacionada a su bien (metraje, precios, características, etc), tanto en sus plataformas, como en cualquier otro medio publicitario con el cuál tenga convenio. E igualmente, todo cambio en dicha información, debe contar con una aprobación escrita.

Modalidades de contratos de promoción para venta: 

-Contrato de promoción para venta CON exclusividad: Documento qué indica que la comisión solo deberá ser pagada por el propietario al consignatario o inmobiliaria en el momento en que se generé la venta del inmueble. En este, también se indica la libertad del propietario para promocionar y vender el inmueble por medio de otras empresas del sector inmobiliario o directamente.

-Contrato de promoción para venta SIN exclusividad: Documento mediante el cual el propietario acepta dejar a la inmobiliaria de elección, como la única a cargo de la promoción y venta del inmueble, garantizando el pago de la comisión a la misma,  aun cuando se haga una venta directa o por terceros.

Nota: En el momento de una negociación, la inmobiliaria debe ser transparente con la información y no podrá llegar a ningún acuerdo, sin que las partes involucradas estén de acuerdo.

Recuerde también, que las inmobiliarias solo cobran su comisión y el pago del inmueble debe hacerse directamente al vendedor. Solicite un comprobante de pago, de cualquier transacción que haga referente al negocio.

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