Última actualización de precios de mercado: septiembre 2026.
En un contrato de arriendo en Bogotá, los gastos de arrendamiento se dividen por ley y por acuerdo contractual entre inquilino y propietario: el inquilino asume el canon, los servicios públicos, la administración y el mantenimiento menor; el propietario cubre el impuesto predial, el seguro del inmueble y las reparaciones estructurales. La Ley 820 de 2003 regula estas obligaciones para todo contrato de vivienda urbana en Colombia.
En B&R Bogotá llevamos más de 20 años administrando arriendos en Usaquén, Chicó Norte, Cedritos, Suba, Chapinero y Chía, y esta es la pregunta que más nos hacen tanto propietarios nuevos como inquilinos que firman su primer contrato. Aquí resolvemos, con cifras de mercado actualizadas, qué paga cada parte y qué hacer cuando surge una objeción de última milla.
¿Qué gastos corresponden al inquilino en un arriendo en Bogotá?
El inquilino paga el canon mensual, los servicios públicos (agua, luz, gas, internet), la cuota de administración si el inmueble está en propiedad horizontal, y el mantenimiento menor o locativo (bombillas, grifos, chapas). Estos gastos deben quedar explícitos en el contrato, según lo exige el artículo 3 de la Ley 820 de 2003.
El canon de arrendamiento es la obligación principal y su reajuste anual está topado por el IPC certificado por el DANE: para 2026 el incremento máximo permitido es del 5,10 %, aplicable solo cuando el contrato cumple 12 meses con el mismo valor. La cuota de administración varía mucho según la zona: en conjuntos de estrato 6 en Chicó Norte puede oscilar entre $350.000 y $700.000 mensuales, mientras que en estrato 4 suele ser bastante menor. En cuanto a servicios adicionales pactados aparte del canon (parqueadero, depósito, mobiliario), la ley es clara: no pueden superar el 50 % del valor del canon inicial. El mantenimiento locativo —el desgaste normal del uso diario— también es responsabilidad del inquilino; lo que no es locativo, como una tubería que revienta por antigüedad, pasa a ser gasto del propietario.
- Canon de arrendamiento mensual
- Servicios públicos domiciliarios (agua, energía, gas, internet)
- Cuota de administración (si aplica)
- Mantenimiento locativo o menor
¿Qué gastos corresponden al propietario?
El propietario asume el impuesto predial, el seguro del inmueble, las reparaciones estructurales o necesarias (fontanería, eléctricas, techos) y el mantenimiento de zonas comunes no cubierto por la administración. Estos gastos no se pueden trasladar al inquilino bajo ninguna cláusula contractual.
El impuesto predial en Bogotá se calcula sobre el avalúo catastral con tarifas progresivas que van del 5,5 por mil (avalúos hasta $194 millones) al 12,3 por mil (avalúos superiores a $2.505 millones), según la Resolución SDH-000194 de 2025. Para un apartamento típico en Cedritos o Usaquén con avalúo cercano a $400-600 millones, esto representa entre $2 y $4 millones anuales, con descuento del 10 % si se paga en el primer trimestre. Las reparaciones necesarias —las que afectan la habitabilidad o la estructura, no el desgaste diario— corren siempre por cuenta del propietario, incluso si el contrato dice lo contrario: la Ley 820 no permite trasladar esta obligación. En B&R, cuando administramos un inmueble, verificamos antes de publicarlo que estos gastos estén claros para evitar disputas a mitad de contrato.
- Impuesto predial unificado
- Seguro del inmueble (daños, incendio, terremoto)
- Reparaciones estructurales o necesarias
- Mantenimiento de áreas comunes no cubierto por la cuota de administración
Precios de referencia por zona en Bogotá Norte
Estos valores son de referencia, construidos con datos públicos de mercado (Lonja de Bogotá, Metrocuadrado, Inmobiliare Latam) actualizados a 2026. El precio final de cada inmueble depende de su estado, piso, vista y ubicación exacta dentro del barrio.
| Zona / Barrio | Precio ref. m² | Estrato predominante | Tipo más común | Dinámica 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Chicó Norte | Venta: $11,8M–$12,9M/m² | 5–6 | Apartamento | Cap rate ~4–4,5 %; valorización sostenida |
| Cedritos / Niza | Venta: $5,4M–$8,2M/m² | 4 | Apartamento | Buena relación precio-oferta |
| Usaquén (general) | Arriendo por encima del promedio de ciudad ($47.572/m² prom. Bogotá, mar. 2026) | 4–6 | Apartamento | Demanda estable, alta rotación |
| Chapinero (corredor 7ª) | Variable por uso mixto | 3–4 | Apartamento / oficina | Mayor dinamismo 2026, impulsado por el Metro |
| Suba | Cercano o por debajo del promedio de ciudad | 3–4 | Apartamento | Sobreoferta 2023–2025, absorción más lenta |
| Chía (Cundinamarca) | Menor que Bogotá Norte | 3–4 | Casa / apartamento | Mercado en expansión por migración residencial |
Estos precios son de referencia general y no constituyen un avalúo comercial. Para un estimado preciso de tu propiedad, escríbenos por WhatsApp.
Depósito, servicios adicionales y cláusulas especiales
El depósito o caución no puede superar el equivalente a dos meses de canon, no genera intereses y debe devolverse íntegro si no hay daños ni deudas pendientes. Cualquier gasto adicional pactado por fuera del canon —parqueadero, mobiliario, internet de alta velocidad— tampoco puede exceder el 50 % del canon inicial, según la Ley 820 de 2003.
La normativa vigente en 2026 precisó que cualquier modificación que mejore la funcionalidad del inmueble —internet de alta velocidad, acometida de gas o punto de carga para vehículo eléctrico— debe quedar pactada explícitamente en el contrato o en un otrosí firmado por ambas partes. Esto evita que, meses después, el inquilino o el propietario asuma un gasto que nunca se discutió al firmar. En B&R redactamos estos acuerdos por escrito desde el primer día, incluyendo depósito, inventario y condición inicial del inmueble con fotos, precisamente porque la mayoría de los conflictos de arrendamiento no nacen de mala fe sino de expectativas que quedaron sin registrar.
Objeciones de última milla
Estas son las dudas que más frenan la decisión de arrendar o poner en arriendo un inmueble en Bogotá, y las respondemos con la misma franqueza que usamos con nuestros clientes.
¿El inmueble puede tener pleitos jurídicos o estar embargado?
Sí es un riesgo real en el mercado colombiano. Por eso en B&R verificamos el certificado de tradición y libertad de cada inmueble antes de publicarlo, confirmando que no existan embargos, hipotecas sin cancelar ni procesos judiciales activos. Un inmueble con medida cautelar no se puede arrendar ni vender con seguridad jurídica para ninguna de las partes.
¿Qué documentos se piden para arrendar?
Al inquilino: cédula, certificado laboral o de ingresos, y en la mayoría de los casos un codeudor con finca raíz propia o un seguro de arrendamiento que reemplace esa figura. Al propietario: certificado de tradición y libertad, cédula, y el recibo del último pago de predial y administración.
¿Qué pasa si el inquilino incumple o no paga?
El contrato puede exigir el pago vía consignación extrajudicial si el arrendador se niega a recibirlo, y si el incumplimiento persiste, la vía es la restitución del inmueble por proceso de lanzamiento. Un seguro de arrendamiento (disponible con aseguradoras como Sura, con quien tenemos alianza) cubre el canon en caso de mora y los costos del proceso jurídico, además de daños que superen el depósito.
¿B&R exige exclusividad para administrar mi inmueble?
No. En ventas, nuestra comisión es del 3 %, sin exigir exclusividad: puedes publicar tu inmueble con nosotros y con otras inmobiliarias al mismo tiempo, y solo pagas si nosotros cerramos el negocio. Para administración de arriendo, contáctanos y te confirmamos las condiciones vigentes sin compromiso.
Consejos prácticos antes de firmar
- Registra por escrito el estado del inmueble (inventario y fotos) el día de la entrega.
- Verifica que el depósito no supere dos meses de canon y quede indicado como caución, no como renta anticipada.
- Pide o entrega el certificado de tradición y libertad antes de firmar, no después.
- Deja explícito en el contrato quién paga administración, predial y servicios adicionales — no lo des por sobreentendido.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los servicios públicos en un arriendo en Bogotá?
El inquilino. Los servicios deben quedar a su nombre durante la vigencia del contrato, según el artículo 3 de la Ley 820 de 2003.
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026 en Colombia?
Hasta el 5,10 %, correspondiente al IPC de 2025 certificado por el DANE, y solo cuando el contrato cumple 12 meses con el mismo canon.
¿El depósito de arrendamiento genera intereses?
No. La Ley 820 de 2003 prohíbe que el depósito o caución genere intereses, y su valor no puede superar dos meses de canon.
¿Quién paga el impuesto predial de un inmueble arrendado?
Siempre el propietario. En Bogotá la tarifa va del 5,5 al 12,3 por mil según el avalúo catastral, y no puede trasladarse al inquilino.
¿B&R cobra exclusividad para vender o arrendar mi inmueble?
No. En ventas la comisión es del 3 % sin exigir exclusividad; para arriendo, consulta condiciones vigentes por WhatsApp.
Conocer con precisión qué gastos corresponden al inquilino y cuáles al propietario evita la mayoría de los conflictos de arrendamiento que vemos en Bogotá Norte. Si estás por arrendar, poner en arriendo, o simplemente quieres una segunda opinión sobre tu contrato, escríbenos por WhatsApp al +57 310 203 5333 y en B&R revisamos tu caso puntual, sin costo y sin exigirte exclusividad.