¿Qué es la burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria se presenta cuando se da un aumento excesivo del precio del mercado de bienes raíces en una zona, sector o ciudad, sin una razón lógica o de manera injustificada. Este fenómeno normalmente surge de una especulación, interés o deseo de comprar o adquirir un inmueble para después venderlo a un mejor precio y obtener mejores ganancias.

Este fenómeno en particular se forma como una espiral, que inicia desde el deseo de compra de inversionistas o personas naturales que ven una posibilidad de ganancia futura. Esto, debido a que al incrementar el atractivo de un inmueble o zona, incrementara el deseo de compra de los inversionistas, con su interés crecerá la demanda y así mismo, el desarrollo de oferta por parte de constructoras que elevaran el precio teniendo en cuenta el movimiento del mercado. Formando así un ciclo de especulaciones que sin una razón de peso aparente, generara un alza de los valores y del metro cuadrado por un tiempo prolongado.

Siguiendo lo anterior, es preciso decir que el incremento de precios que se puede evidenciar en una burbuja inmobiliaria, no tiene o tendrá relación alguna con las necesidades reales de la población del lugar, por el contrario, busca sobrepreciar los inmuebles frente al publico y atacar la demanda de la manera mas fuerte posible, antes de que se presente una caída por una sobreoferta en el mercado y disminución en los interesados en compra.

Ejemplo:

Para ejemplificarlo, podríamos imaginar que hay una demanda de 10.000 viviendas en Bogotá, mas específicamente en la localidad de Usaquen, por lo que las constructoras ven una oportunidad y empiezan a construir, elevando el precio por metro cuadrado en la medida en que aparecen mas inversionistas y compradores dispuestos a ofrecer por tener un lugar en dicha localidad. Transcurrido el tiempo, se logran formar 11.000 viviendas, pero como el mercado que había ya se cubrió, la oferta empieza a bajar, por tanto la especulación y el interés en vivienda disminuye. Factores que llevan a una baja en la demanda y a que los precios se vean afectados y deban empezar a bajar hasta el nivel de precio que la población este dispuesta a pagar.

Burbuja inmobiliaria en Colombia:

En el caso particular de Colombia, este es un país en donde se ha formado una burbuja  inmobiliaria especulativa en los precios de la vivienda. Un evento que a impuesto mayores responsabilidades y obligaciones financieras en las familias colombianas, aun cuando los ingresos de las mismas no se enfrenten a un incremento constante sino a una disminución, considerando los gastos, impuestos, intereses bancarios y condiciones salariales.

Este caso en Colombia, se ha desarrollado en parte, por la situación de violencia constante del país y el impacto que esta ha generado en las grandes ciudades y las periferias de las mismas, ante la llegada forzada de población desplazada por la expropiación u ocupación de sus tierras en zonas rurales. Uno de dichos impactos, es la generación acelerada de la demanda para la adquisición de una vivienda digna y propia, hecho que lleva a la mayoría de la población, especialmente la recién llegada a las ciudades, a solicitar prestamos o créditos hipotecarios o de leasing por la falta de recursos propios.

Lo anterior lleva a que las entidades financieras jueguen el papel de apalancar la compra de vivienda, generando una cartera amplia en el país, un factor que demuestra la debilidad de la economía colombiana, y la imposibilidad del pago de la población que la habita. Esto, debido a dos grandes factores:

1. Con los créditos y sus respectivos intereses, no solo se sube el porcentaje a pagar por el valor del inmueble, sino que adicionalmente, desde el principio de la transacción se esta pagando hasta un 50% por encima del valor real del inmueble gracias a la burbuja inmobiliaria y las especulaciones de la misma. En algunos casos como en Bogotá, se ha demostrado que las especulaciones de aumento de precio pueden llegar hasta un 100% por encima del valor real.
2. Una familia u hogar promedio en Colombia esta conformada por 3 o 4 personas, que en su mayoría ganan de manera individual un salario mínimo, que de acuerdo a la dinámica económica del país, se utiliza en parte para pagar los gastos básicos de la canasta familiar, el transporte y los recibos públicos y privados, dejando solo una parte de dichos ingresos para el pago de créditos y obligaciones bancarias. Obligaciones que se verán afectadas o en mora, ante un cambio por más pequeño que sea, en los ingresos generales e individuales.

Nota: De acuerdo a una publicación expedida por el DANE en enero del 2018,  a un hogar promedio integrado por cuatro personas gasta aproximadamente $3.488.577 pesos mensuales. Razón por la cual, se puede concluir que en un hogar, es necesaria la entrada de al menos 4,2 salarios mínimos legales para la adquisición de todos los bienes y servicios necesarios y vitales.

 Evolución del saldo de la cartera de vivienda entre 2011 a 2017

Extraído de (ASOBANCARIA, 208, pág. 33)

En la anterior gráfica, se demuestra el aumento que se presento en la cartera por vivienda en Colombia de aproximadamente un 134% con respecto a la evidenciada en el 2011, y esto, en tan solo 7 años; periodo en donde a su vez, se presento un incremento 3 veces mas pequeño o inferior en el salario mínimo legal vigente. Un factor que ha demostrado no solo la debilidad y fragilidad de la economía, sino también la falta de recursos propios para la adquisición de vivienda propia, que según estudios, seguirá este curso hasta que la burbuja se rompa y empiece una nueva crisis económica.

Bibliografia: 

– ASOBANCARIA. (25 de Agosto de 208). Informe de tipificación: La banca colombiana en 2017. Obtenido de ASOBANCARIA: https://www.asobancaria.com/wp-content/uploads/Libro-de-Tipificacion2017WebVFPaginas.pdf

-Goméz, J.F y Galino, C.A (Enero de 2020). Burbuja inmobiliaria en Colombia: Vivienda, salario y deuda. Colombia: http://www.cadtm.org/Burbuja-inmobiliaria-en-Colombia-Vivienda-salario-y-deuda.