Los contratos de arrendamiento tienen además de las condiciones que son impuestas por el arrendador algunas que ya están establecidas en la ley, específicamente en la ley 820 de 2003 que es la competente a este tipo de situaciones.
Entre estas condiciones que son obligatorias para cualquier tipo de contrato de arrendamiento se encuentra una que es fundamental y de la que deben tener conocimiento tanto el arrendador como el arrendatario, esta es la de preaviso contrato de arrendamiento.
Con esta condición de preaviso contrato de arrendamiento lo que se busca es proteger al arrendatario de ser desalojado de forma brusca y que el mismo no tenga un lugar al que ir, es decir se le da suficiente tiempo para buscar un nuevo lugar en el qué alojarse.
¿Qué dice la ley sobre los contrato de arrendamiento?
En lo que respecta a los contratos de arrendamientos de vivienda urbana estos son regulados por la Ley 820 de 2003 la que estipula en su artículo 24, numeral 5º que el arrendatario está en el derecho de finalizar el contrato de arrendamiento de manera unilateral.
Esto se debe hacer en la fecha de vencimiento del primer contrato o en cualquiera de las prórrogas del mismo, sin embargo esto está condicionado a que se haya dado un preaviso contrato de arrendamiento por escrito en el que se debe expresar que no se desea realizar la renovación o prórroga.
¿Cuánto tiempo de antelación es necesario para realizar el preaviso contrato de arrendamiento?
La Ley 820 de 2003 establece que el preaviso con un tiempo de antelación no menor a 3 meses antes de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, este preaviso además debe ser enviado mediante el servicio postal autorizado.
Cuando el arrendador realiza el preaviso en el tiempo estipulado por la ley el mismo no está en obligación alguna de invocar causal para la cancelación del contrato diferente a la de su plena y propia voluntad, además de ello no debe indemnizar al arrendatario.
¿De qué forma hay que dar el preaviso?
Tanto en el caso del arrendador como en el del arrendatario el preaviso de finalización del contrato de arrendamiento debe ser enviado mediante el servicio postal autorizado para que pueda tener validez ante la ley.
Además de ellos la parte interesada en la cancelación del contrato de arrendamiento debe asegurarse de que la parte contraria lo ha recibido y comprendido por completo.
Generalmente se realiza mediante una carta en la que se explique los motivos por los que se realiza la finalización de contrato o prórroga.
¿Qué sucede si el preaviso contrato de arrendamiento no se hace por el medio correspondiente?
Como ya se mencionó con anterioridad la ley que compete a los contratos de arrendamiento de vivienda urbana establece que el preaviso de finalización del contrato de arrendamiento debe ser hecho mediante el servicio postal autorizado.
A pesar de que el arrendador está en todo su derecho de enviar el preaviso por cualquier otro medio digital como WhatsApp o Gmail estos no sustituyen de ninguna forma el servicio postal por lo que no son válidos para ley.
Preaviso contrato de arrendamiento del arrendatario al arrendador
El arrendatario o inquilino puede cancelar el contrato de arrendamiento en el momento que lo decida luego de que hayan pasado como mínimo los primeros 6 meses desde que fue firmado el contrato y siempre y cuando se haya dado un preaviso al arrendador no menor a 30 días.
En caso tal de que el arrendatario por un motivo u otro desee irse del inmueble en un plazo menor a los 6 meses posteriores a la firma del contrato de arrendamiento este debe pagar una penalización estipulada previamente en el contrato.
Esta penalización comúnmente se trata de la perdida de la fianza por el inmueble e incluso en algunos casos más severo se debe cancelar el monto de los meses que resten para cumplir con los 6 meses correspondientes.
Preaviso contrato de arrendamiento del arrendador al arrendatario
En el caso del arrendador es bastante más complicado poder cancelar el contrato de arrendamiento y este solo tiene dos vías para poder hacerlo:
- Esperar el vencimiento del contrato: la primera vía para poder finalizar con el contrato de arrendamiento es esperar hasta que este finalice, teniendo en cuenta que se debe realizar el preaviso contrato de arrendamiento en los 3 meses que están establecidos por la ley.
- Causa justificada: el arrendador puede cancelar el contrato de arrendamiento antes del tiempo establecido pero en un lapso no menor a 1 año posterior a la firma del contrato siempre y cuando se de alguno de los siguientes casos:
- El arrendador o un familiar de este necesite con motivo de urgencia ocupar el inmueble.
- El inmueble necesite de remodelaciones que requieran que el mismo esté desalojado.
- El inmueble haya sido vendido o embargado y el nuevo propietario exija que se entregue desalojado.
En cualquiera de los casos el arrendatario debe ser informado sobre esto con antelación de manera tal que pueda organizar la mudanza y buscar un nuevo lugar para vivir.
Además de las dos vías que fueron mencionadas antes existen otras que también permiten que el arrendador cancele el contrato, estas sin embargo a causa del incumplimiento del mismo por parte del arrendatario.
- Incumplimiento del pago de la renta.
- Si la persona que se encuentra ocupando el inmueble no es la que ha firmado el contrato de alquiler.
- Han ocurrido daños a la propiedad.
- Se realicen remodelaciones que no hayan sido autorizadas por el arrendador.
- Si el inmueble se está usando con otros fines que no sean los de residencia.
- El arrendatario esté causando conflictos y alteraciones entre y/o con los vecinos.
¿Con cuánto tiempo cuenta el arrendatario para desalojar el inmueble?
Una vez que haya sido enviado el preaviso y que el arrendador se haya asegurado de que la otra parte lo ha recibido, el inquilino debe desalojar el inmueble exactamente al término del tiempo que establece el contrato.