Lo que necesita saber antes de aceptar – o rechazar – una oferta

Llegará el día, y será un día maravilloso, alegre, de baile, en el que recibirás una o varias ofertas para tu casa.

Y en ese día, se enfrentarán a una pregunta que tal vez no hayan considerado antes: ¿Cómo sabes si una oferta es la mejor para ti?

Su agente de ventas será de gran ayuda aquí. Ellos entenderán y le ayudarán a descubrir los méritos y defectos de una oferta porque – lo crea o no – no siempre se trata del precio.

La oferta de un comprador puede no parecer tan buena, por ejemplo, si descubres que depende de que te mudes un mes antes de lo planeado. O, por el contrario, puede que prefiera la rapidez al precio, sobre todo si se muda a una nueva ciudad.

Su agente de ventas tendrá una idea de lo que usted quiere financiera y personalmente, y puede ayudarle a determinar si la oferta que tiene a mano satisface esos objetivos.

Antes de que llegue la primera oferta, esto es lo que necesita saber sobre el proceso de evaluación de la oferta, incluyendo los principales factores que deben tenerse en cuenta para tomar una decisión: ¿aceptar o rechazar? – con tu agente.

5 Cosas importantes – aparte del precio – a considerar cuando se evalúa una oferta

¿Quieres conseguir el máximo dinero para tu casa y salir con todo el dinero posible en el bolsillo? Por supuesto que sí. Ha pasado por el largo proceso de establecer el precio de venta, organizar su casa, promocionar su listado y preparar las casas abiertas, y debería ser recompensado por sus esfuerzos.

Su primer instinto puede ser escoger la oferta más alta de la mesa. Pero el precio de oferta no es lo único que vale la pena considerar.

Al examinar las ofertas, evalúe estas cinco áreas además del precio:

1. El depósito de garantía. Una consideración importante al sopesar una oferta es el tamaño del depósito de garantía. El depósito de garantía es la suma de dinero que el comprador ofrece para entregar cuando se firma el acuerdo de venta para demostrar que la persona es seria (es decir, “seria”) en la compra de su casa. Este dinero, que normalmente está en manos de una compañía de títulos, se destinará al pago inicial del comprador en el cierre.

Un EMD estándar es del 1% al 3% del costo de la casa (por lo que sería de 2.000 a 6.000 dólares en una casa de 200.000 dólares). Si un comprador trata de retirarse de una oferta sin una buena razón, el vendedor normalmente se queda con el EMD. Por lo tanto, cuanto más alto sea el depósito de garantía, más fuerte será la oferta.

2. Las contingencias. La mayoría de las ofertas tienen contingencias – provisiones que deben cumplirse para que la transacción se lleve a cabo, o el comprador tiene derecho a salir del trato con su depósito de garantía. Los contratos con menos contingencias tienen más probabilidades de llegar al cierre, y de manera oportuna.

He aquí cinco de las contingencias más comunes:

Contingencia de inspección de la casa. Esto le da al comprador el derecho a que la casa sea inspeccionada profesionalmente y a solicitar reparaciones en una fecha determinada, normalmente dentro de los cinco o siete días siguientes a la firma del acuerdo de compra. Dependiendo del lugar donde viva, es posible que se le exija hacer reparaciones en la casa por defectos estructurales, violaciones del código de construcción o problemas de seguridad. Sin embargo, la mayoría de las solicitudes de reparación son negociables, por lo que tiene la opción de regatear qué reparaciones está dispuesto a hacer.

Contingencia de evaluación. Para que un prestamista hipotecario apruebe un préstamo para el comprador de una casa, la casa debe pasar la tasación, un proceso durante el cual el valor de la propiedad es evaluado por un tercero neutral. La tasación verifica que la casa vale al menos el dinero suficiente para cubrir el precio de la hipoteca. (En caso de que el comprador no pueda hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la casa y vender la propiedad para recuperar todos – o al menos algunos – de sus costos). Por lo general, el comprador de la vivienda es responsable de pagar la tasación, que normalmente se realiza dentro de los 14 días siguientes a la firma del contrato de venta.

Contingencia de financiación. También llamada contingencia de préstamo o contingencia de hipoteca, una contingencia de financiación protege al comprador en caso de que su prestamista no apruebe su hipoteca. Aunque el plazo para las contingencias de financiación puede variar, los prestamistas hipotecarios informan que los compradores generalmente tienen alrededor de 21 días para obtener la aprobación de la hipoteca.

Venta de la contingencia de vivienda actual. Dependiendo de la situación financiera del comprador, su oferta puede estar condicionada a la venta de su casa. Por lo general, los compradores tienen un plazo de 30 a 90 días para vender su casa antes de que se anule el acuerdo de venta. Esta contingencia lo pone a usted, el vendedor, en desventaja porque no puede controlar si el comprador vende su casa a tiempo.

Contingencia de título. Antes de aprobar una hipoteca, el prestamista exigirá al prestatario que “limpie el título”, un proceso en el que la compañía de títulos del comprador revisa cualquier posible servidumbre o acuerdo que esté en el registro público. Esto asegura que el comprador se está convirtiendo en el dueño legítimo de la propiedad y que el prestamista está protegido contra reclamos de propiedad sobre gravámenes, reclamos fraudulentos de dueños anteriores, problemas administrativos en los documentos del tribunal o firmas falsificadas.

Estas contingencias son estándar en la mayoría de los contratos de venta de bienes raíces. Hay una excepción: la venta de la contingencia de la vivienda actual, que tiende a utilizarse más a menudo en los mercados de compradores fuertes, cuando los compradores tienen mayor influencia sobre los vendedores.

Dicho esto, las contingencias son siempre negociables. (La advertencia: Los prestamistas hipotecarios exigen a los prestatarios que tengan contingencias de financiación de avalúos, o no aprobarán el préstamo). Depende de usted decidir qué es lo que le resulta cómodo aceptar, y su agente puede ayudarle a tomar esa decisión.

3. El pago inicial. Dependiendo del tipo de hipoteca, el comprador debe hacer un pago inicial de la casa, y el tamaño de ese pago inicial puede afectar la solidez de la oferta. En la mayoría de los casos, el monto del pago inicial del comprador está relacionado con el préstamo hipotecario que está solicitando. Su principal preocupación como vendedor, por supuesto, es que la transacción se cierre – y para que eso suceda, la hipoteca del comprador ha sido aprobada.

Por lo general, un pago inicial más grande señala los medios financieros del comprador para completar la venta. El promedio del pago inicial es del 10%. Algunos productos hipotecarios, como los préstamos, permiten pagos iniciales aún más bajos.

Si, por casualidad, la tasación es más alta que el precio de venta de su contrato, el comprador con un pago inicial más alto podría cubrir la diferencia con la gran cantidad de dinero que tiene disponible.

4. La oferta de todo el efectivo. Cuanto más dinero en efectivo aporte el comprador, más probable es que el prestamista apruebe su préstamo. Es por eso que una oferta de todo efectivo es ideal para ambas partes. El comprador no tiene que cumplir con una contingencia de tasación – por la cual su prestamista hace tasar la casa para asegurarse de que el valor de la propiedad es lo suficientemente grande como para cubrir la hipoteca – o una contingencia de financiación, que requiere que los compradores obtengan la aprobación de la hipoteca dentro de un cierto número de días. Como siempre, tener un contrato de venta con menos contingencias significa que hay menos formas de que el trato fracase.
5. La fecha de cierre. El acuerdo, o “cierre”, es el día en que ambas partes firman el papeleo final y hacen oficial la venta. Típicamente, todo el proceso, desde la aceptación de la oferta hasta el cierre, toma entre 30 y 60 días.

Tres días antes del cierre, el comprador recibe una declaración de cierre del prestamista, que compara con la estimación de préstamo que recibió cuando solicitó el préstamo. Si hay diferencias importantes entre la estimación del préstamo del comprador y la divulgación del cierre, el cierre no puede tener lugar hasta que se revisen y aprueben esas cantidades. Pero esto es raro.

El hecho de que desee un cierre lento o rápido dependerá de sus circunstancias. Si ya ha comprado su próxima casa, por ejemplo, es probable que quiera cerrar lo antes posible. Por otro lado, puede querer un período de cierre más largo – digamos, 60 días – si necesita el producto de la venta para comprar su nueva casa.

¿Cuándo debe hacer una contraoferta?

Dependiendo de las circunstancias, puede estar en posición de hacer una contraoferta. Pero cada transacción es diferente, basada en las condiciones particulares del mercado y de su casa. En algunas circunstancias, usted puede ser valiente con su contraoferta. En otras, podría servir mejor a sus objetivos ceder a las demandas del comprador. Su agente puede proporcionarle información útil sobre cuándo y por qué una contraoferta será lo correcto para usted.

Por ejemplo: Si está en un mercado de vendedores, lo que significa que las casas se venden rápidamente y por más de los precios que se piden, y recibió múltiples ofertas, su agente puede recomendarle una contraoferta con un monto más alto que el que tendría en un mercado de compradores.

Si decide hacer una contraoferta, su agente negociará en su nombre para asegurarse de que usted obtenga el mejor trato para usted.

Una advertencia: En muchos estados los vendedores no pueden hacer legalmente una contraoferta a más de un comprador al mismo tiempo, ya que están obligados a firmar un acuerdo de compra si un comprador acepta la nueva oferta.

¿Cuándo una oferta se convierte en un contrato?

En pocas palabras, un trato se convierte en contrato cuando la oferta del comprador (o la contraoferta del vendedor) es acordada y firmada por ambas partes. En ese momento, el reloj comienza a correr para las contingencias del comprador de la casa – y para el dulce momento en que el dinero en efectivo – y la casa – es suya.