Colombia fue objeto de situaciones complicadas relacionadas con el sector de la construcción, toda vez que se produjo un derrumbe en 2013 en la ciudad de Medellín. A partir del 2016 el gobierno promulga la Ley de vivienda segura, con el fin de proteger a los ciudadanos que buscan comprar una casa.
Pero es en el 2019 cuando sale a la luz la reglamentación de la ley 1796, con la cual se establecen las medidas que deben tomar en cuenta los constructores durante la obra en relación a las condiciones del suelo, materiales de construcción y trámites.
Aspectos más importantes de la Ley Vivienda Segura
En la Ley Vivienda Segura expedida en 2016, se establecen algunas medidas dirigidas a proteger al comprador, además del aumento de la seguridad en los edificios y el fortalecimiento del ejercicio público en cuanto a la vigilancia de las normas de seguridad en la construcción.
Lo más resaltante de esta ley es que establece una serie de herramientas que amparan durante diez años a los compradores de vivienda por fallas en la construcción. Es decir, busca que el constructor asuma la responsabilidad por los accidentes relacionados con problemas relacionados con la estructura, materiales de construcción o defectos en el terreno.
De igual manera se establecen mecanismos de control en la revisión de diseños, supervisión de la obra, expedición de licencias. Esta ley contempla la obligatoriedad en la revisión del diseño y ejecución de la obra para garantizar la seguridad en la vivienda.
Revisión y supervisión técnica de diseños de edificios
- Revisión de diseños: Un experto en el área se encargará de revisar los diseños estructurales que superen los 2000 metros cuadrados de construcción. Esta debe ser independiente de la constructora y tiene que supervisar que se cumplan las normas establecidas.
- Supervisión técnica: Cualquier edificación que supere los 2000 metros cuadrados de construcción, deberá ser sometida a la supervisión técnica de un experto.
- Certificación de ocupación: Después de terminadas las obras, un supervisor técnico independiente, será el responsable de expedir una certificación técnica de ocupación de la edificación. Aquí debe estar incluido las pruebas de que la obra ha sido ejecutada de acuerdo a los planos y especificaciones técnicas exigidas.
Esta certificación técnica debe ser protocolizada a través de una escritura pública que debe ser inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria de unidades privadas que formen parte de proyectos sometidos a régimen de propiedad horizontal.
- En cuanto a las sanciones: En caso de no cumplir con lo establecido en la norma, se aplicarán multas de 25sm/mv, a los titulares de las licencias de construcción, a los constructores y enajenadores de vivienda que hayan permitido la ocupación de la construcción, sin haber registrado la certificación técnica respectiva.
- Control urbano: Se deberá consignar copia de las actas de la supervisión técnica y la certificación técnica de ocupación a las autoridades respectivas quienes son los responsables de aplicar el control urbano.
Protección al comprador de la vivienda
- Amparo ante los perjuicios patrimoniales: Si dentro de los 10 años siguientes a la construcción y expedición de la certificación técnica de ocupación, el edificio presenta riesgo de ruina por problemas de construcción, en los materiales o problemas de suelo, el constructor o enajenador del inmueble debe cubrir los gastos.
Estos gastos podrán ser cubiertos a través de su patrimonio, seguros, productos financieros o garantías bancarias. Esta medida aplicará a nuevas unidades de vivienda sometidas a régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas o cualquiera que contemple de cinco o más unidades habitacionales.
- En cuanto a la notaría y registro: Las autoridades notariales no pueden otorgar ni inscribir escrituras de transferencia de propiedades, hasta tanto se haya cumplido la protocolización e inscripción de la certificación técnica de ocupación.
- Registro de profesionales acreditados: Se instaura un Registro único de profesionales acreditados, quienes serán los únicos autorizados a realizar las gestiones sobre revisión y supervisión en el área de la construcción.
Como copropietario de un inmueble, es necesario que tenga en cuenta que estos amparos pueden verse también influenciados por algunos factores externos como, falta de mantenimiento, ejecución de obras y transformaciones, por incendio o cualquier otra catástrofe ocasionada por un evento de orden natural.
Este tipo de situaciones pueden afectar seriamente la estructura del edificio sin que las condiciones de construcción o materiales de la obra tengan la responsabilidad. Por esta razón, es importante tomar en cuenta este tipo de factores.
Nuevas noticias sobre la Ley de Vivienda Segura
A través del Decreto 282 de 2019, se ha profundizado en cuanto a la garantía que se les debe proveer a las familias en caso de colapso o amenaza de ruinas del inmueble. En este Decreto que ya forma parte de la Ley de Vivienda Segura, se garantiza a las personas que han sufrido los daños con los siguientes beneficios:
- Refacción y rehabilitación de la vivienda.
- Indemnización por daños y perjuicios, en caso de que no poder hacer las reparaciones respectivas.
- Supervisión o intervención para garantizar la seguridad de las construcciones.
- En caso de que las familias afectadas necesiten de un arrendamiento, el Estado pagará un subsidio de hasta 1,5 de SMMLV.
En el caso de que el copropietario tenga algún problema, el primer paso es reunir la documentación que soporten el reclamo de las garantías y presentarla ante la constructora. Si no existe un acuerdo entre las partes, el interesado deberá acudir a la Superintendencia de Industria y Comercio, quienes son los encargados de vigilar las clausulas y garantías.
Es importante resaltar que esta la Ley de Vivienda y Seguridad, está concebida para proteger y garantizar los derechos de los consumidores, en caso de que existan daños estructurales o errores de diseño en las viviendas.
Además contempla que todos aquellos constructores y vendedores a partir de 2023, deben contar con una póliza de seguros o garantías bancarias para responder a los propietarios de fallas o riesgos en un inmueble dentro de un periodo de 10 años.