El Congreso de la República de Colombia dictó la Ley 820 del año 2003, que contiene el régimen y la normativa aplicable al arrendamiento. Tiene como finalidad garantizar los derechos y los deberes tanto del arrendatario como del arrendador.
Consideraciones generales
La Ley de arrendamiento se encarga de definir lo que se entiende por contrato de arrendamiento, arrendatario, arrendador, canon de arrendamiento, servicios, entre otros conceptos. Señala que los servicios se refieren a los públicos domiciliarios y que existen los servicios adicionales, diferentes a los públicos. Clasifica los contratos en individuales, mancomunados, compartidos y de pensión.
En términos breves, establece que el contrato de arrendamiento es aquel en el que una persona se compromete a dar el uso y goce de un bien a otra y la otra se compromete a pagar un precio por ese goce. Que este contrato puede verificarse de manera verbal o por escrito, que debe haber un acuerdo en cuanto a la identificación de las partes, del inmueble, precio, servicios y duración del contrato.
En cuanto a la duración, la establecen las partes, a falta de acuerdo, la duración será de un año, pudiéndose prorrogar cumplidas las obligaciones recíprocas. Normalmente la duración se establece de mutuo acuerdo, de igual manera la Ley señala las causas de terminación por incumplimiento del contrato o de la normativa establecida.
Por otro lado, consideración especial se estipula en cuanto a las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la actividad arrendaticia. Esta actividad está regulada por el Reglamento contenido en el Decreto Nacional 51 del año 2004. Estas personas como principal requisito tienen el que deben estar matriculadas.
Obligaciones
Señala las obligaciones de las partes, las cuales pueden ser exigidas solidariamente por cada una de ellas. El arrendador tiene las obligaciones de entregar el inmueble, garantizar el uso del mismo, así como los servicios, entregar documento escrito de ser el caso, en caso de vivienda compartida, debe garantizar el aseo y la seguridad.
Por su parte el arrendatario debe pagar el precio del arrendamiento, que no puede ser mayor al 1 % del valor en el mercado del inmueble. Pudiendo establecerse en cualquier moneda extranjera, siendo pagada a la tasa de cambio oficial. Además, se puede establecer un reajuste del precio periódicamente, debiéndose notificar por escrito.
Debe preservar el inmueble y accesorios, pagar los servicios, de ser vivienda compartida y pensión, debe cuidar los servicios y las zonas comunes y efectuar las reparaciones necesarias.
El arrendatario no tiene la facultad de subarrendar o ceder, a menos que sea autorizado expresamente por el arrendador, el incumplimiento es causal de terminación del contrato.
Aspectos judiciales
En el caso que el arrendador se reusase a aceptar el pago del arrendamiento, el arrendatario puede acudir a la jurisdicción especial, efectuar los pagos donde se le acuerde. Se establece el procedimiento en estos casos, a fin de que el arrendatario no caiga en mora. Señala que es obligatorio señalar el lugar para efectuar las notificaciones judiciales.
Las obligaciones de pagar que correspondan a cualquiera de las partes, pueden ser exigidas judicialmente.
Señala que en cuanto a los servicios se puede solicitar al arrendatario, la constitución de una fianza o garantía para garantizar su pago. En el caso de que no se constituya, el arrendador puede abstenerse de cumplir sus obligaciones o dar por terminado el contrato. Lo referente a los servicios públicos queda a cargo de la Superintendencia de los Servicios Públicos domiciliarios.
En cuanto a la terminación del contrato, de no ser de mutuo acuerdo, la Ley de arrendamiento establece causales para la terminación unilateral del mismo, las cuales pueden ser exigidas judicialmente. Las principales causales para exigir la terminación por parte del arrendador son la falta de pago del precio o de los servicios. También el subarriendo de no estar permitido o la realización de mejoras no autorizadas.
Lo puede terminar además si requiere el inmueble para ocuparlo, si debe demolerse, lo haya vendido u opte por indemniza al arrendatario.
El arrendatario puede dar por terminado el contrato unilateralmente, principalmente cuando el arrendador le suspenda los servicios intencionalmente, menoscabe el uso pacífico y legal del inmueble.
Cabe destacar que, los trámites en materia de arrendamiento son de carácter preferencial.
Control en materia de arrendamiento
La Ley de arrendamiento señala que el control, la vigilancia y la inspección relacionada con el arrendamiento, estará a cargo de la Alcaldía Mayor de la ciudad de Bogotá, Distrito Capital. También intervienen la gobernación de San Andrés, Santa Catalina y Providencia, así como todas las arcadias de los Municipios de todo el país. Correspondiendo a la Alcaldía Mayor efectuar la distribución de funciones.
Las funciones de control, inspección y vigilancia, están reguladas por el Decreto Nacional 51 del año 2004. Entre las que se mencionan el conocimiento de las controversias originadas por incumplimiento de cláusulas contractuales o legales en materia de arrendamiento. Así como las funciones especificas de investigar, controlar, imponer sanciones, incluyendo funciones de control publicitario, entre otras.
Se establecen sanciones de tipo pecuniarias, como multas dependiendo de la irregularidad comprobada y por Resolución debidamente motivada. Igualmente se establece la posibilidad de solicitar y que sea acordadas medidas cautelares o de aseguramiento, en atención a los procedimientos judiciales o administrativos a que haya lugar.
Se pueden solicitar y acordar medidas como el secuestro o el embargo sobre bienes, sobre todo para asegurar el pago de sumas adeudadas. La Ley de arrendamiento establece el procedimiento para llevar a cabo las medidas a que haya lugar, en acatamiento a las normas del Código Civil y del de Procedimiento Civil.
Cabe destacar que, con la finalidad de promover la edificación de viviendas de interés social, se declara exenta la renta proveniente del pago de los cañones de arrendamiento. Será exento del pago de impuesto, por parte de las empresas establecidas para ese cobro de cánones de arrendamiento, durante los primeros diez años.
La misma exención se aplica a los Fondos de Inversión por las rentas derivadas de los cánones de arrendamiento de viviendas de interés social, durante los primeros diez años.
Por último, se pauta que el Estado en cualquier nivel, puede establecer subsidios para el alquiler de viviendas a familias de pocos o escasos recursos. Al igual que a los desplazados por casos de violencia, personas de edad avanzada o madres encargadas de sus familias. Este subsidio solamente aplicaría para viviendas de interés social.
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