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Cómo calcular el aumento del arriendo en Colombia 2024

incremento de arriendo

En Colombia, el aumento del arriendo de viviendas está regulado por la Ley 820 de 2003. Esta ley establece que el aumento del arriendo se debe calcular con base en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior.

El IPC es un indicador económico que mide el costo de vida de las familias, valorando los precios de un predeterminado conjunto de bienes y servicios (canasta familiar), mediante una encuesta de presupuestos y gastos familiares de una cantidad de consumidores regulares, y la variación con respecto del precio de cada uno, frente a la muestra directamente anterior.

El IPC para el año 2023 fue de 9,28%. Por lo tanto, el aumento del arriendo en Colombia 2024 será de 9,28%. Este aumento se aplicará a todos los contratos de arrendamiento de viviendas que se renueven en el año 2024.

Cómo calcular el aumento del arriendo

Para calcular el aumento del arriendo, debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Obtener el valor del IPC del año anterior.

El IPC se puede obtener del sitio web del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).

  1. Multiplicar el valor del arriendo actual por el porcentaje de aumento.

Por ejemplo, si el valor del arriendo actual es de $2.000.000, el aumento será de $185.600 (2.000.000 * 0,0928).

  1. Agregar el aumento al valor del arriendo actual.

En este caso, el nuevo valor del arriendo será de $2.185.600 (2.000.000 + 185.600).

Por lo tanto, el aumento del arriendo en Colombia 2024 para un arriendo de $2.000.000 será de $185.600. El nuevo valor del arriendo será de $2.185.600.

¿Qué pasa si el arrendador quiere aumentar el arriendo más del 9,28%?

Si el arrendador quiere aumentar el arriendo más del 9,28%, el arrendatario puede exigir la terminación del contrato de arrendamiento sin sanción alguna.

¿Qué pasa si el arrendatario no está de acuerdo con el aumento del arriendo?

Si el arrendatario no está de acuerdo con el aumento del arriendo, puede negociar con el arrendador para llegar a un acuerdo. Si no llegan a un acuerdo, el arrendatario puede acudir a la justicia para que se determine el monto del aumento.

Cómo calcular el aumento del arriendo en Colombia 2024

¿Qué define que se pueda realizar o no un aumento en el costo del arrendamiento?

Lo primero y más importante, es conocer por qué o de dónde surge el incremento del arrendamiento. El aumento de los cánones del arrendamiento de apartamentos, es una cifra que suele ir ligada al valor del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

El IPC, es un índice que se utiliza para medir el costo promedio de la canasta básica de bienes y servicios para el hogar. En Colombia, este valor se calcula en relación a cifras emitidas por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Este ente gubernamental, se encarga no sólo de estudiar las cifras económicas, sino de realizar los cálculos y expresar al público el aumento del IPC.

¿Cuándo se aplica el incremento del arrendamiento?

Es importante que tanto el arrendatario como el arrendador, sepan cuándo se puede aplicar específicamente el incremento en el costo de estos cánones. Conocer esta información, permitirá evitar inconvenientes, abusos o inclusive errores legales que pueden traer consecuencias.

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En la Ley 820 emitida en el año 2003 que rige el costo de arrendamientos de vivienda en el país, especifica esta información. Este código legal ilustra que el incremento de costo del arrendamiento, se puede realizar únicamente luego de 12 meses de haber firmado el contrato o haberse incrementado el costo anteriormente.

Esto quiere decir, que existen únicamente dos casos en los cuales se pueden incrementar los costos del arrendamiento. Los casos son los siguientes:

  • Caso 1: El arrendatario ha pasado 12 meses o un periodo mayor y no se ha incrementado el costo del arrendamiento. Esto le otorga el derecho a los arrendadores, para aumentar el costo en un porcentaje equivalente al IPC nacional.
  • Caso 2: La última vez que se aumentó el costo del arrendamiento, fue en un periodo mayor a 12 meses exactos. Esto permite a los dueños de la vivienda, incrementar el costo en un porcentaje igual al caso anterior.

Entender esta información, es muy sencilla y le permitirá tanto a los arrendatarios como a los arrendadores, disfrutar de una buena relación. Cada una de las partes podrá entender de dónde surge el costo, cuánto se puede incrementar y cada cuánto tiempo se puede realizar el aumento.

¿Existe otra limitante para el incremento del aumento del arrendamiento?

El porcentaje del IPC no es el único valor que limita cuánto se puede incrementar el arrendamiento. Existe también otro dato que limita cuánto se puede incrementar este valor.  En la misma ley donde se estipula el incremento del arrendamiento, se estipula cuál es el valor máximo de este aumento.

El valor que tiene el costo del arriendo, tiene que ser igual o menor al 1% del costo del inmueble. Esto significa que sin importar cuánto se incremente el valor anual del arrendamiento, este nunca podrá superior el 1% de lo que cueste el inmueble que se está arrendando.

¿Se debe notificar el aumento del arrendamiento?

Una cláusula en la ley de arrendamientos, especifica que este incremento en los cánones de arrendamiento, deberán ser debidamente notificados. Esto significa que los arrendadores del inmueble, no podrán simplemente iniciar el cobro del alquiler con un nuevo valor sin previamente notificarlo.

Para incrementar el valor de un inmueble, el arrendador debe informar la cantidad del incremento y la fecha en la que este cambio se hará efectivo, al arrendatario. El método de aviso debe realizarse a través del servicio postal autorizado o algún mecanismo de aviso personal previamente establecido por ambas partes.

¿El incremento del costo de arrendamiento aplica a todo tipo de inmuebles?

Es importante destacar, que toda la información reflejada en este artículo, aplica únicamente a los inmuebles que entren en la categoría de viviendas. Esto significa que sólo se podrá implementar este tipo de incremento, a las casas, apartamentos, apartamentos tipo estudio y demás inmuebles que sirvan como vivienda a los arrendatarios.

En caso de los inmuebles que sirvan como locales comerciales, oficinas y otro tipo de establecimientos, no se aplica este tipo de incremento. En este tipo de casos, deben ser los dos entes involucrados en la firma del contrato, los que definan el incremento, el periodo en el que se puede aplicar y el porcentaje o la cantidad por la cual se incrementará.

Al contrario de los cánones de arrendamiento para vivienda, el arrendamiento para inmuebles que funcionan como locales comerciales y otros, no está regulado por el estado. Esto le otorga un mayor grado de libertad a arrendadores, de definir ciertas cláusulas referentes a esto en sus contratos.

¿Qué regula la ley 820 del 2003?

El proceso de arrendamiento de las viviendas urbanas en gran parte está regulado por esta ley; en cuanto al arrendamiento de los locales comerciales no se tiene un soporte legal que los regule, sin embargo, la legislación comercial colombiana, atiende esos asuntos.

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El incremento de los arriendos urbanos según esta ley está contemplado en su artículo 20.

Es precisamente el artículo 20 el que estipula que el incremento debe ser igual al IPC del año anterior, es por esa razón que el incremento del año 2024 se ajusta al IPC del año 2023. Los ajustes de incremento de arriendo se realizan anualmente, pero queda a potestad del propietario realizar dicho ajuste o no.

Puntos que el arrendatario y el arrendador deben tener en cuenta

Se dice que Colombia es uno de los países con mayor cantidad de personas viviendo arrendados, este dato es obtenido de un estudio regional, según el cual un 34% de la población viven en viviendas arrendadas.

Este mercado produce un aproximado de 27,12 billones de pesos al año.

El aumento de los cánones de arrendamiento, no es algo que se realiza de manera automática cada mes de enero de cada año, este ajuste se produce cada vez que el contrato cumple 12 meses de haber sido firmado, el aumento a aplicar será legal siempre que el mismo no supere el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada.

Hay algunos puntos que tanto el arrendatario como el arrendador deben tener en cuenta, estos puntos son los siguientes:

  • El incremento solo se puede aplicar cuando se esté renovando el contrato de arrendamiento y siempre debe realizarse una comunicación escrita, por parte del arrendador.
  • El arrendador tiene la potestad de aplicar o no el alza y de mantener el contrato sin modificación por el tiempo que él así lo prefiera.
  • El arrendatario puede exigir la culminación del contrato de manera inmediata sin sanción alguna, si el ajuste del incremento está por encima de lo estipulado por la ley.
  • Es recomendable que la notificación del aumento del canon de arrendamiento y la fecha en la cual entrará en vigencia, se pase por escrito y preferiblemente a través de un correo certificado u otro mecanismo estipulado en el contrato.
  • Aquellos contratos de arrendamiento que fueron firmados antes del 10 de julio de 2003, el incremento no puede superar la tasa de inflación fijada por el banco de la república para el año 2021 en 3%.
  • Es recomendable elegir y contratar un profesional inmobiliario de reconocida trayectoria, que pueda realizar el contrato ajustado con la normativa inmobiliaria vigente y que le ayude a conseguir el bien más rentable.

¿Cómo se comporta y regula el incremento de arriendo en los locales comerciales?

El incremento de arriendo aplicable a los locales comerciales en Colombia, es algo que por ley no está regulado, por esta razón es recomendable que las partes lleguen a un acuerdo de cómo y cuándo se realizará el incremento del canon de arrendamiento del local.

El tema del arrendamiento de los establecimientos o locales comerciales, está abordado en los artículos 518 al 524 del código de comercio, en estos artículos se señalan algunas reglas sobre el arrendamiento de dichos locales, pero lamentablemente no se contempla el canon de arrendamiento, ni su incremento.

El código civil tampoco contempla nada en lo referente a los cánones de arrendamiento de locales comerciales, ni del incremento de dichos cánones, por lo tanto, el tema referente al arrendamiento de los locales comerciales está acéfalo en la ley colombiana. Recuerda que la ley 820 de 2003, no contempla a los locales comerciales.

¿Cómo funciona el ajuste del arriendo?

Cada año, los valores de los arriendos tienden a tener una variación o incremento por ley, la cual se debe tener en cuenta dentro de las proyecciones financieras de todo arrendatario, con el fin de evitar sorpresas y choques al evidenciar un cambio en el recibo de pago mensual. Este aumento es un derecho del propietario, que le asegura la rentabilidad de su inmueble, ya sea comercial o para vivienda, por ello, es importante entender  que está permitido y cómo será este cálculo.

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¿Cuáles son las tasas que afectan al ajuste de un arriendo?

El IPC: 

También conocido como el Índice de Precios al Consumidor, es el valor o indice económico que mide el costo de vida de las familias, valorando los precios de un predeterminado conjunto de bienes y servicios  (canasta familiar), mediante una encuesta de presupuestos y gastos  familiares de una cantidad de consumidores regulares, y la variación con respecto del precio de cada uno, frente a la muestra directamente anterior.

Este es un valor que se estructura a principio de año y que genera un incremente en el momento en que se cumpla y renueve el contrato de arrendamiento.

Aumento pactado: 

Normalmente en los arriendos comerciales, se pueden estipular desde la negociación y la firma del contrato algunos valores que afectaran los precios de los alquileres, al presentarse una renovación. Por ejemplo: el IPC+2, que indica que no solo se aumentara el valor de ley, sino que también un valor adicional de 2 puntos que se seguramente se definió para mantener la rentabilidad del arrendador, sin afectar la del arrendatario.

Aumento de la administración:

Las administraciones cambian anualmente durante el periodo de marzo y mayo, esto siguiendo los reajustes financieros y proyecciones por parte del encargado de cada co-propiedad. Por ello, es importante tener en cuenta, como se estipula este aumento dentro del contrato de arrendamiento.

Al generarse un cambio en el valor la administración, los arrendatarios deberán asumir el aumento, el cuál deberá ser informado formalmente mediante una carta realizada por el propietario, quien es quien asistirá y tendrá contacto directo con el administrador del edificio o conjunto. Sin embargo, esto aplicara solo para la cuota mensual, debido a que toda cuota extraordinaria para mejoras del conjunto o edificación que no estén cubiertas por el pago mensual fijo, deberán ser asumidas por el arrendador.

No olvide los siguientes puntos:

  • El incremento se puede aplicar sólo al momento de la renovación del contrato de arrendamiento, siempre y cuando este se indique con previa comunicación por escrito por parte del arrendador.
  • El arrendador es libre de aplicar el alza o de abstenerse de hacerlo, según lo considere mejor.
  • El arrendatario puede exigir la terminación del contrato sin estar sujeto al cobro de sanciones económicas. Esto, dado caso que el arrendador incremente el canon por encima de lo establecido en la Ley.
  • La notificación del aumento del valor del canon y la fecha en la que empezará a regir,  se debe realizar por escrito y/o a través de correo certificado.
  • Recurra siempre un profesional inmobiliario que elabore contratos ligados a la norma, resguarde los derechos de las partes y le ayude a elegir el mejor bien de acuerdo a su necesidad.
  • Si tiene dudas, recuerde que puede consultar la norma, en la ley 820 del 2003.

Como vemos la ley colombiana no tiene regulaciones en lo referente a los cánones de arrendamiento de los locales comerciales ni de cuándo se deben incrementar y en qué porcentaje; por lo tanto, es competencia única y exclusiva de las partes regular en forma clara y explícita en el contrato de arrendamiento este tema.

Debido al vacío legal existente para regular el incremento de los cánones de arrendamiento a locales comerciales, lo aconsejable es fijar de manera explícita en el contrato de arrendamiento, cuándo y en qué porcentaje se realizarán dichos incrementos.

Puede suceder que las partes no puntualicen las pautas de incremento del arrendamiento al momento de redactar el contrato y posterior a la firma del mismo, se presentan diferencias en cuanto a este tema; en este caso, esta diferencia se resolverá en los estrados judiciales, para lo cual será necesario interponer una demanda civil.

Este tipo de demanda es conocida como proceso de regulación de incremento de canon de arrendamiento de local comercial, en este caso teniendo como referencia las pretensiones del demandante y las pruebas que para el momento soporten el caso; le corresponde a un juez fijar el monto del incremento

El contrato de arrendamiento debe contemplar el canon y el incremento. Esto debe quedar por escrito para que realmente sea útil, todo lo referente al contrato debe quedar por escrito y nunca de manera verbal, pues demostrar acuerdos verbales es realmente imposible.

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