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Simulador Gastos Notariales

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Un aspecto que se debe tener en cuenta a la hora de realizar la venta de un inmueble con la ayuda de una inmobiliaria o por cuenta propia, son los gastos notariales.

La venta del inmueble va un poco más allá de entregar el bien y recibir el dinero a cambio; dentro del proceso de venta deben estar implícitos los gastos notariales que afectan tanto al vendedor como al comprador.

Una vez oficializada la venta o compra, llegan los gastos de escrituración; es entonces cuando se realiza una escritura pública o documento notarial donde reposa de forma escrita el acuerdo entre las partes, en este caso por la venta de un inmueble. Para cerrar este trámite tanto vendedor como comprador asisten a una notaría.

Simulador de gastos notariales 2024

Requisitos o documentos exigidos a los otorgantes por las notarías de Colombia para realizar la venta de un inmueble

Para lograr vender un inmueble es necesario presentar ante el registro inmobiliario que corresponda de acuerdo a la ubicación del inmueble, el documento visado y redactado por un abogado, además de:
    • Los otorgantes (comprador y vendedor), deben hacer presencia en una notaría y cancelar los costos pertinentes exigidos para tramitar la venta. Existe una lista de precios fijada por la superintendencia de notariado y registro; estos precios se actualizan según el IPC, para el 2022 fue de 3,18%.
    • Deben presentar certificado de tradición expedido en un tiempo no mayor a 30 días, esto en caso de que el inmueble sea una vivienda usada.
    • Fotocopia de la cedula de ciudadanía de ambos.
    • Manifestación del estado civil, donde se especifique si está casado, soltero, en unión.
    • En el caso de personas jurídicas (empresas), se debe acompañar al documento con el certificado de cámara de comercio.
    • Si el vendedor es mayor a 70 años de edad, se recomienda presentar certificado médico de lucidez.
En caso de la venta de viviendas es necesario:
    • Presentar la tradición anterior, se trata de la escritura pública donde consta que adquiriste el inmueble anteriormente.
    • Paz y salvo de valoración, junto al impuesto predial de la vivienda, actualizado.
    • Presentar la escritura vigente del inmueble que se está negociando

En que consisten los gastos notariales

¿Son muy costosos los gastos notariales?

Este tipo de gastos notariales están sujetos a una tarifa que suele ser el 0,54% del valor de la venta. Los gastos notariales deben ser asumidos tanto por el vendedor como el comprador por partes iguales, esto significa que si la venta fue por 300 millones de pesos, el 0.54% es 1.620.000 pesos, entonces comprador y vendedor deben aportar cada uno 810.000 pesos. Adicional a este pago, es necesario cancelar lo referente a la retención en la fuente, esto corresponde cuando se compra un bien raíz. El pago de este impuesto le corresponde exclusivamente al vendedor y consiste en el 1% del valor de la venta, así que si la venta fue por 300 millones de pesos el pago es de 3.000.000 de pesos. Esa tarifa del 1% solo se aplica si el costo del inmueble es inferior a 685 millones de pesos, si el costo llegara a ser mayor la tarifa a aplicar sería de 2.5%. Hay otro gasto que debe ser asumido solamente por el comprador, hablamos del valor del registro de la escritura pública, este impuesto debe cancelarse en la oficina de instrumentos públicos. En el caso que la vivienda cueste 300 millones de pesos, se debe cancelar 5.010.000 pesos.

¿Por qué es importante formalizar la venta de un inmueble ante la notaria respectiva?

Cuando se realiza la venta o la compra de un inmueble y se realizan los trámites pertinentes ante la notaria que corresponda, más allá de cumplir con el mismo estipulado por las leyes colombianas, se está realizando el trámite ante un experto en derecho que da fe de la compraventa del inmueble ajustado a la legalidad vigente. Cuando hablamos de ese experto en derecho, nos referimos al notario. El notario te otorga la seguridad jurídica, que permite que más tarde se pueda concretar una hipoteca. Parte del protocolo llevado adelante por el notario es elevar el documento a escritura pública y entregar una copia a los intervinientes, archivando el documento original. Cuando se realiza el pago de los gastos notariales y de otros impuestos ya mencionados, que están inmersos en la compraventa de un inmueble, no se está pagando por pagar, parte de este impuesto va al fisco nacional y los actuantes como el notario cumplen funciones relevantes que dan la fidelidad a todo el proceso.
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Funciones que cumple el notario

 
    • Presta un servicio público en representación del estado o delegado por él.
    • Da fe pública sobre variadas manifestaciones o declaraciones de voluntad de los ciudadanos, abarcando los documentos que comprendan su actuación.
Cuando se da fe pública, se le concede legitimidad plena, validez y claro está, efecto jurídico a las declaraciones que has sido manifestadas ante el notario. De allí la importancia de la tramitación ante él.
 
    • Es el encargado de redactar la escritura de compraventa del inmueble, acreditando a quien pertenece el mismo y a quien pertenecerá una vez concluida la venta. Dentro de la legalidad de este proceso el notario identifica al comprador y al vendedor.
Esa identificación la realiza solicitando el registro de la propiedad una nota donde conste quién es el propietario al momento de realizarse la transmisión y si la misma está o no de cargas. Adicionalmente realiza la acreditación del número de referencia catastral de dicho bien.
 
    • Actualmente los notarios realizan trámites que anteriormente eran competencia de la jurisdicción civil y de familia y entre los 47 asuntos para los cuales están facultados a adelantar, está la autorización de venta de inmueble que es la que en este caso nos compete.
    • El notario es un garante de los derechos jurídicos. En los actos y contratos que sean elevados hasta ellos, para su aval, tienen un ente que los supervisa y regula (Superintendencia de Notariado y Registro), son funcionarios nombrados por concurso. Con su desempeño se busca evitar estafas, falsedades y otros.
    • Los notarios son autofinanciados a través de las tarifas notariales, que se convierten en gastos notariales para el vendedor y el comprador.
El notario en resumidas cuentas juega un papel de suma importancia a la hora de la venta o la compra de un inmueble, pues a través del notariado se logra la legalización de los documentos que la ley establece para ser autenticados y tramitados.

Gastos notariales por levantamiento de hipoteca en Colombia

El levantamiento de hipoteca es un proceso legal que se lleva a cabo para eliminar la carga hipotecaria de un inmueble una vez que la deuda ha sido saldada. Este trámite implica la elaboración de una escritura pública en una notaría, la cual debe ser registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Los gastos notariales asociados al levantamiento de hipoteca en Colombia varían según el valor del inmueble y la ciudad donde se realiza el trámite. En este artículo, se ofrece una guía completa sobre los costos que implica este proceso, incluyendo los derechos de registro, el impuesto de beneficencia y otros gastos adicionales.

¿Cuáles son los impuestos por venta de inmuebles en Colombia?

Si necesitas vender o comprar un inmueble, debes conocer los impuestos que la ley colombiana establece sobre los mismos. Estos, son un requisito indispensable al momento de validar la compra o venta de una propiedad, y dependerán del valor que posea la misma. También es importante que conozcas las excepciones a los impuestos por venta de inmuebles, aquí te contamos todo lo que debes saber al respecto.

Impuestos por ventas de inmuebles

Los impuestos por venta de inmuebles son un requisito legal que debes cumplir para validar toda compra y venta de propiedades. La cantidad de dinero a pagar por estos impuestos dependerá del valor que posea el inmueble, lo cual se estipula por medio de un avalúo realizado por un experto. También, hay que tomar en cuenta la clase de propiedad, así como el tiempo de posesión del inmueble por parte del vendedor. Esto último es importante, ya que legalmente la venta de un inmueble puede ser considerada ganancia ocasional o renta líquida, dependiendo de este lapso. De allí se desprende los tipos de impuestos a cancelar, así como las excepciones que se apliquen según sea el caso. A continuación, te detallamos cada uno de los impuestos por venta de inmuebles en Colombia.

Impuesto a la renta de inmuebles

Se debe pagar este impuesto por venta de inmuebles de acuerdo al tiempo de ocupación, es decir, cuando la propiedad ha sido del vendedor por un período de tiempo menor a dos años. La cantidad de dinero a cancelar se calcula de acuerdo a un listado, el cual se encuentra establecido en el artículo 241 de la ley vigente. El mismo, es pagado por el propietario al momento de realizar la declaración de los impuestos sobre la renta.

Pago por derechos notariales

Constituye un porcentaje que debe cancelarse en una notaría, con la finalidad de costear los gastos por el registro de las escrituras. Esto representa la validación de propiedad que hace la autoridad competente por la compra y venta del inmueble. Generalmente, se cancela de forma conjunta entre ambos participantes de la compra-venta, no se considera propiamente un impuesto. En Colombia representa un porcentaje con relación al valor que aparece en las escrituras, siendo de un 0,5%.

Impuesto Nacional al Consumo de Bienes

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Este impuesto por venta de inmuebles es cancelado por el vendedor de la propiedad. Las excepciones a este pago son las viviendas de carácter social e inmuebles situados en espacios rurales, también los destinados a actividades relacionadas al sector agrícola. Considera esto al comprar una propiedad.

Impuesto por registro

El mismo, debe realizarse en un período no mayor a dos meses luego de firmar la compra-venta. Se realiza ante el organismo competente, que es el registro local donde se encuentra el inmueble. Corresponde a un 1,67% con relación al valor total de venta de la propiedad, es importante hacerlo puntualmente para no pagar intereses adicionales, los cuales pueden resultar bastante altos. Considera este punto para no pagar dinero adicional por demoras en tus pagos.

Impuesto por beneficencia

El impuesto por beneficencia deberás cancelarlo en la gobernación del departamento respectivo, es decir, donde se encuentra el inmueble en venta. Por ende, el monto a pagar es variable, se recomienda consultar las tarifas con anterioridad.

Retención en la fuente

Como dueño debes pagar la retención en la fuente, la cual es asignada por un notario. En este caso, como vendedor, no tendrás que cancelar los impuestos de ganancia ocasional o el de renta. No se considera propiamente un impuesto, y representa uno por ciento sobre el monto total de la venta; realiza los cálculos con anterioridad para estar seguro del monto a consignar, así como el status. Cuando la vivienda ha sido de tu propiedad por un período mayor a dos años no se cobrará este impuesto. A cambio, se reducirá un diez por ciento sobre el valor total de la venta, esto por cada año que hayas sido dueño del inmueble. Con la finalidad de comprobar la tenencia se deben presentar algunos requisitos como el título de propiedad o el pago de hipotecas. Así la autoridad sabrá que has cumplido con los lapsos establecidos en la ley.

Impuestos por ganancias ocasionales al vender una propiedad

Debes cancelarlo cuando el inmueble ha sido tuyo por un período mayor o igual a dos años. Se establece un valor de diez por ciento sobre la utilidad de la transacción. Es muy sencillo calcular esta cantidad, solo debes restar el valor establecido para la propiedad a los costos fiscales generados por el proceso de venta. Dichos costos se refieren al avalúo realizado por catastro o el monto final de la venta, dependiendo de cuál es la suma mayor entre las dos. No se paga cuando, como vendedor, el inmueble ha sido tu lugar de residencia. Este es un punto importante que debes considerar en todo proceso de compra-venta, tanto si eres vendedor como comprador.

¿Por qué se deben pagar los impuestos a la venta de inmuebles?

Pagar los impuestos por ventas de inmuebles es un requisito legal necesario para validar correctamente el proceso. Además, te permite estar seguro que no tendrás problemas en un futuro, que estás protegiendo tu inversión y los documentos de tu propiedad se encuentran completamente en regla. Por supuesto, al hacerlo evitas pagar intereses adicionales o sanciones onerosas, como por ejemplo cuando incurres en demoras.
 
    • Pregunta a tu agente inmobiliario acerca de las actualizaciones en materia de impuestos sobre las ventas de inmuebles, así como los pagos que debes realizar de acuerdo a tu condición de vendedor o comprador.
    • Revisa bien las tarifas correspondientes a tu localidad, y corrobora ante cualquier duda que se te presente antes de realizar cualquier transacción.
    • Ten en cuenta que existen varios tipos de impuestos por ventas de inmuebles, y que algunas veces puedes gozar de excepciones, dependiendo de tu tipo de inmueble y estatus.
    • Considera estos aspectos al momento de vender, es recomendable que planifiques la venta o compra de una propiedad. Toma en cuenta el tiempo que ha permanecido en el inmueble el propietario, ya seas tú mismo o el vendedor, en caso que estés comprando.

¿Cuánto cuesta un poder notarial en Colombia?

Poder notarial: Un instrumento legal que permite a una persona (poderdante) delegar a otra (apoderado) la facultad de realizar actos jurídicos en su nombre.

Costo: El valor de un poder notarial en Colombia varía según diversos factores:

1. Tipo de poder:

  • Poder general: Otorga facultades amplias al apoderado. Costo: Entre $150.000 y $300.000.
  • Poder especial: Limita las facultades del apoderado a un acto específico. Costo: Entre $97.461 y $200.000.

2. Cuantía del acto:

  • Actos sin cuantía: No tienen un valor determinado. Costo: $97.461 en 2024.
  • Actos con cuantía: El valor del poder aumenta según el valor del acto.

3. Ciudad: Las tarifas notariales varían según la ciudad.

4. Notaría: Cada notaría tiene sus propios aranceles.

5. Trámite urgente: Si se requiere el poder de forma urgente, se aplica un costo adicional.

Emolumentos notariales:

  • Derechos de registro: Se pagan por la inscripción del poder en la Superintendencia de Notariado y Registro.
  • Impuestos: Varían según el tipo de poder y la cuantía del acto.

Pasos para obtener un poder notarial:

  1. Elegir una notaría.
  2. Presentar los documentos requeridos:
    • Cédula de ciudadanía del poderdante y del apoderado.
    • Si el poder es para un acto con cuantía, documentos que acrediten el valor del acto.
  3. Solicitar el poder.
  4. Leer y firmar el poder ante el notario.
  5. Pagar los emolumentos notariales.

Recomendaciones:

  • Consultar con un abogado para determinar el tipo de poder que se requiere.
  • Comparar las tarifas de diferentes notarías.
  • Leer cuidadosamente el poder antes de firmarlo.
  • Solicitar una copia del poder para el poderdante.
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¿Cuánto cuesta autenticar un contrato de arrendamiento en Colombia?

Autenticar un contrato de arrendamiento en Colombia es un proceso sencillo y relativamente económico que brinda mayor seguridad jurídica a ambas partes: arrendador e inquilino.

Costo de autenticación:

El costo de autenticación de un contrato de arrendamiento en Colombia varía según el valor del canon de arrendamiento y el número de folios del contrato.

Tarifa por folio:

  • Primer folio: $1.999 (sin IVA)
  • Folios adicionales: $999 (sin IVA)

Tarifa por valor del canon de arrendamiento:

  • Hasta 10 SMLMV: $2.499 (sin IVA)
  • Más de 10 SMLMV: 0.25% sobre el valor del canon de arrendamiento (sin IVA)

Ejemplo:

Si el canon de arrendamiento es de $1.500.000 (15 SMLMV) y el contrato tiene 5 folios, el costo de autenticación sería:

  • Primer folio: $1.999 (sin IVA)
  • Folios adicionales: 4 * $999 = $3.996 (sin IVA)
  • Tarifa por valor del canon de arrendamiento: 0.25% * $1.500.000 = $3.750 (sin IVA)

Total: $1.999 + $3.996 + $3.750 = $9.745 (sin IVA)

IVA: $1.721 (19% de $9.745)

Costo total: $11.466

¿Quién paga la autenticación?

En la mayoría de los casos, el costo de autenticación es compartido entre arrendador e inquilino. Sin embargo, las partes pueden acordar que una sola persona asuma el costo total.

¿Es obligatorio autenticar el contrato de arrendamiento?

No es obligatorio autenticar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, la autenticación ofrece las siguientes ventajas:

  • Mayor seguridad jurídica: La autenticación da fe pública a las firmas de las partes, lo que facilita un eventual proceso judicial.
  • Facilita el cobro de cartera: Si el inquilino no paga el canon de arrendamiento, el arrendador puede cobrar la deuda a través de un proceso ejecutivo.
  • Evita fraudes: La autenticación dificulta la falsificación del contrato.

¿Dónde se puede autenticar un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento se puede autenticar en cualquier notaría del país.

Requisitos para autenticar un contrato de arrendamiento:

  • Presentar el contrato de arrendamiento original
  • Presentar las cédulas de ciudadanía de las partes
  • Pagar el costo de autenticación

Recomendaciones:

  • Leer cuidadosamente el contrato de arrendamiento antes de firmarlo.
  • Asegurarse de que el contrato esté completo y que contenga toda la información relevante.
  • Solicitar asesoría jurídica si tiene dudas sobre el contrato.

¿Quién paga la retención en la fuente en la venta de un inmueble en Colombia?

La venta de un inmueble en Colombia genera una serie de obligaciones tributarias, entre las que se encuentra la retención en la fuente a título de ganancia ocasional.

¿Qué es la retención en la fuente en la venta de un inmueble?

La retención en la fuente es un impuesto que se aplica a la ganancia obtenida en la venta de un inmueble. Este impuesto se paga de forma anticipada al momento de la escrituración de la venta.

¿Quién paga la retención en la fuente?

En general, la retención en la fuente la paga el vendedor del inmueble. Sin embargo, existen algunas excepciones:

  • Si el comprador es una persona jurídica, la retención la debe practicar el notario al momento de la escritura pública.
  • Si el vendedor es una persona natural que no reside en Colombia, la retención la debe practicar el comprador.

¿Cuál es la tarifa de la retención en la fuente?

La tarifa de la retención en la fuente varía según el tipo de contribuyente:

  • Personas naturales: 1% del valor de la venta.
  • Personas jurídicas: 2.5% del valor de la venta.

¿Cuándo no se aplica la retención en la fuente?

En algunos casos, la retención en la fuente no se aplica, por ejemplo:

  • Si el vendedor es una persona natural que ha vivido en el inmueble durante al menos dos años.
  • Si el valor de la venta es inferior a 700 UVT (Unidad de Valor Tributario).
  • Si el vendedor reinvierte el dinero de la venta en la compra de otro inmueble dentro de los dos años siguientes.

¿Cómo se declara la retención en la fuente?

El vendedor del inmueble debe declarar la retención en la fuente en su declaración de renta. El comprador también debe reportar la retención en la fuente en su declaración de renta, como un impuesto pagado.

La retención en la fuente es un impuesto importante que se debe tener en cuenta al momento de vender un inmueble en Colombia. Es importante conocer quién debe pagar la retención, la tarifa aplicable y las exenciones existentes.

Recomendaciones:

  • Consulte con un contador o abogado para obtener más información sobre la retención en la fuente en la venta de inmuebles.
  • Tenga en cuenta la retención en la fuente al momento de calcular el precio de venta de su inmueble.
  • Declare la retención en la fuente de forma oportuna en su declaración de renta.

¿Cuándo se aplica el IVA a la venta de inmuebles?

El IVA se aplica a la venta de inmuebles nuevos destinados a vivienda o uso comercial, cuyo valor supere los 522 UVT (aproximadamente $1.944 millones en 2024). La tarifa del IVA es del 19%.

¿Cuándo NO se aplica el IVA a la venta de inmuebles?

No se aplica el IVA a la venta de los siguientes tipos de inmuebles:

  • Inmuebles usados: Independientemente de su valor.
  • Inmuebles rurales: Destinados a actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
  • Vivienda de interés social (VIS): Cuyos precios no superen los 135 SMMLV (aproximadamente $1.044 millones en 2024).
  • Inmuebles destinados a actividades exentas de IVA: Como la educación, la salud o el culto.

¿Cómo se calcula el IVA en la venta de inmuebles?

El IVA se calcula sobre el precio total de venta del inmueble, incluyendo cualquier costo adicional como:

  • Gastos de escrituración.
  • Impuestos de registro.
  • Honorarios de abogados o inmobiliarias.

Ejemplo:

Si un inmueble nuevo se vende por un valor de $2.000 millones, el IVA sería de $380 millones.

¿Quién debe pagar el IVA en la venta de inmuebles?

El IVA lo paga el comprador del inmueble, quien debe declararlo y pagarlo ante la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).

¿Cuánto cuesta una escritura aclaratoria en Colombia?

Escritura aclaratoria es un documento público que se utiliza para corregir errores o aclarar omisiones en una escritura pública anterior. Este tipo de escritura es necesaria cuando hay un error en la información de la escritura original, como por ejemplo:

  • Un error en el nombre del propietario
  • Un error en la descripción del inmueble
  • Un error en el valor del inmueble
  • Una omisión de información importante

Costo de la escritura aclaratoria

El costo de una escritura aclaratoria en Colombia varía dependiendo de varios factores, como:

  • El valor del inmueble: Los honorarios del notario se basan en un porcentaje del valor del inmueble.
  • La complejidad de la aclaración: Si la aclaración es simple, el costo será menor. Si la aclaración es compleja, el costo será mayor.
  • El lugar donde se realiza el trámite: Los aranceles notariales varían de un municipio a otro.

En general, el costo de una escritura aclaratoria en Colombia oscila entre $500.000 y $2.000.000.

Pasos para obtener una escritura aclaratoria

Para obtener una escritura aclaratoria, siga estos pasos:

  1. Reúna los documentos necesarios:
    • Copia de la escritura pública original
    • Certificado de tradición y libertad
    • Documentos que acrediten el error o la omisión
  2. Acuda a una notaría: Solicite una cita con un notario y presente los documentos necesarios.
  3. El notario revisará los documentos y elaborará la escritura aclaratoria.
  4. Firme la escritura aclaratoria: La escritura aclaratoria debe ser firmada por todos los otorgantes de la escritura original.
  5. Pague los aranceles notariales.

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