Quienes trabajan en el mercado inmobiliario conocen la existencia de la Ley de Arrendamiento que, entre otras disposiciones, rige el derecho de preferencia del arrendatario en la compra de la propiedad. Sin embargo, en muchas ocasiones el inquilino, por desconocer la legislación, se encuentra en problemas, cuando el inmueble en el que vive, se pone a la venta sin tener en cuenta su prioridad en la compra, aun cuando la ley le da la primera opción para adquirir el inmueble.
Sin embargo, para que lo anterior ocurra, todo debe ser tratado en el momento del arriendo, mediante un contrato en donde sea registrada esta clausula. Sin estas medidas, el inquilino pierde sus derechos y se puede dar espacio para que el propietario solo indique la no continuidad del contrato.
¿Cómo funciona el derecho de preferencia del arrendatario?
Según la ley, el “derecho de preferencia del arrendatario o inquilino en la compra de la propiedad” garantiza al inquilino – si el propietario quiere vender la propiedad – el derecho a comprarla. De hecho, tendrá prioridad en la adquisición, porque el propietario tendrá la obligación de notificarlo, antes de ofrecer el inmueble a terceros. Sin embargo, la ley estipula algunas conductas que deben seguir tanto el propietario como el inquilino; como los son:
- Antes de ofrecer la propiedad a otros interesados, el propietario debe notificar oficialmente al inquilino su interés frente a la venta del inmueble. Dicha notificación se realiza mediante una carta, que debe contener todos los detalles del negocio, como el valor, las posibles formas de pago, plazos y cualquier otro dato que se considere relevante. Si el inquilino está interesado, debe expresar su deseo de compra dentro de los 30 días siguientes a la notificación; si el inquilino no ha sido notificado sobre la venta, debe solicitar sus derechos, siendo compensado por pérdidas y daños.
- En caso en que se de la notificación y el inquilino no se encuentre interesado, puede llegar a un acuerdo con el propietario, ya sea para definir el tiempo para desocupar el inmueble después de la venta o para iniciar su búsqueda sin que el propietario cobre penalidad por dejar el inmueble antes de tiempo. Estas u otras condiciones se pueden establecer entre arrendatario y arrendador en el momento en que se presente la situación.
- El inquilino dispondrá de un plazo para expresar su deseo de comprar la propiedad, que será de 30 días naturales, a partir de la recepción de la notificación. Sin embargo, no puede haber dudas sobre la recepción de la notificación; es decir se requiere una confirmación de entrega ya sea mediante correo certificado o una carta firmada directamente.
- El medio de envío puede hacerse de cualquier manera, siempre y cuando no haya incertidumbre sobre su recepción.
- Si el inquilino no muestra interés después del período de los 30 días, el propietario es libre de anunciar la venta a otras partes interesadas.
- ¿Qué es una cláusula de validez? Es una cláusula muy importante que los inquilinos deben respetar al firmar el contrato de alquiler. Garantiza la permanencia del arrendatario en la propiedad durante el plazo del contrato, incluso si la casa o el apartamento se vende a otra persona. Por lo tanto, a fin de salvaguardar los derechos del inquilino, se debe incluir un anexo en el contrato de alquiler – para que el nuevo propietario del inmueble cumpla con sus propios términos y condiciones.
- Es fundamental que la agencia inmobiliaria conozca siempre las normas y leyes que regulan el mercado de alquiler al intermediar una negociación, como el derecho de preferencia del inquilino en la compra de la propiedad.
Teniendo en cuenta los puntos anteriores, tanto el propietario como el inquilino estarán protegidos por la legislación.