En el sector inmobiliario se ha podido ver una profunda transformaciones en los últimos años. Uno de los segmentos que mas cambio han sufrido es el de la comisión por venta inmobiliaria, esto se debe a que se ha visto, en forma paralela, la extensión del Internet y de las nuevas tecnologías en materia inmobiliaria han aparecido diferentes agencias online muy disruptivas.
Muchas de esta compañías ofrecen a sus clientes un sin número de ventajas, como por ejemplo, la reducción considerable en el tiempo de venta de un inmueble y un control mucho mayor durante el tiempo que dure el proceso.
Obviamente, estas inmobiliarias no cobran una comisión por venta de inmueble. Su principal baza es de índole meramente económica, ya que se ha establecido una gama muy amplia de honorarios que han revolucionado las tan comunes comisiones inmobiliarias.
Ahora bien ¿cómo han repercutido estas estrategias comerciales en el porcentaje de la comisión por venta de un inmueble o en cuanto se estima el pago de comisiones inmobiliarias por arriendo?
Comisión por venta de un inmueble por cuota única
Existen muchas compañías dedicadas a la compra y venta de inmuebles, muchas de estas se han trasladado a las plataformas en línea. Estas permiten que los propietarios puedan vender sus propiedades a cambio de un importe económico inamovible.
En Colombia, el tema relacionado al corretaje inmobiliario no tiene una legislación que logre determinar el monto exacto de la comisión por venta inmobiliaria que pueden cobrar las agencias y tampoco determina en qué momento se puede hacer ni cuáles serán los alcances y limitaciones de su gestión.
Apegándose a las diferentes instancias del Estado. Estas actividades solo pueden regidas por la comisión por venta de inmueble existentes en el mercado, dando rienda suelta a la libre oferta y demanda.
Por esta razón, un agente o agencia inmobiliaria puede fijar muy libremente el valor de la comisión por venta que se va a cobrar por la compra, venta o alquiler de un inmueble. Este será en concepto de sus servicios profesionales. Para esto, se debe evaluar la calidad, la eficacia, la experiencia e infraestructura de la empresa, entre muchos otros aspectos.
Por lo general, estos agentes definen el monto de las comisiones de acuerdo al inmueble y la ubicación en la que se encuentre. Sin embargo, existe cierto estándar por el cual se debe regir la gran mayoría de las inmobiliarias en Colombia.
¿Cual es la comisión por venta inmobiliaria?
En el caso particular de las viviendas urbanas, la tarifa que se cobran por concepto de comisión por venta es de aproximadamente el 3% sobre el valor total de la negociación, pero en el caso de las propiedades rurales, estas comisiones pueden llegar a un 8%.
Sin embargo, para algunos agentes inmobiliarios independientes, las viviendas tienen una comisión por venta de 4% y en predios rurales, estas pueden llegar a tener una comisión de 10%. En el contrato de consignación debe quedad asentado el valor pactado entre los ofertantes.
En el caso de las inmobiliarias en Bogotá, las comisiones de arrendamiento pueden alcanzar un 8% sobre el valor del canon o más de 2.5% sobre el valor asegurado. Este valor puede aumentar en algunas circunstancias, si la inmobiliaria se encarga de pagar la póliza de seguro.
Calculadora de comisión por venta de inmuebles
¿Cuándo se le debe pagar esta comisión por venta a la inmobiliaria?
Este debe quedar asentado en el contrato de consignación, algunos de los profesionales acuerdan con los propietarios que el pago de la comisión por venta de inmuebles se realice una vez que se firme la promesa de compraventa. Este pacto es el más frecuente, esto se debe a que la mayoría de los propietarios solo deben esperar que los agentes inmobiliarios les ayuden a conseguir un posible comprador y a elaborar la promesa de compraventa.
En algunos casos particulares, se establece que la firma de la promesa de compraventa se debe pagar el 50% de la comisión por venta y el otro 50% se debe cancelar una vez que se legalicen las escrituras ante un notario.
Entonces, podemos concluir que el tema de las comisiones es algo que va anclado meramente al valor de venta de la propiedad. El porcentaje de comisión por venta inmobiliaria deben ser establecidas por el agente particular o la agencia que se contrate en la promesa de compraventa.
Los pagos se hacen en momento puntuales. Sin embargo, estos tiempos pueden variar según la agencia que se contrate. Lo importante es establecer todo el proceso antes de pagar y dejar muy bien asentadas todas las especificaciones necesarias en la promesa de compraventa.
Las negociones serán lo que den forma a las comisiones. Estas negociones se debe hacer sin importar si la agencia opera de forma presencial u online, todo se debe establecer en la promesa de compraventa antes de empezar el proceso.
Es importante asesorarse muy bien, estos porcentajes de comisión por venta inmobiliaria pueden variar dependiendo el lugar en el que se encuentre y de la oferta y la demanda existente en el lugar. Estas condiciones varían de país a país, lo mejor será buscar las especificaciones de tu país o si estás interesado en vender o arrendar tu propiedad si estas fuera de Colombia.
Una inmobiliaria en Bogotá es una sociedad o empresa dedicada al desarrollo de actividades relacionadas a los bienes inmuebles, entre ellas, la gestión de ventas, avalúos, asesorías legales, financieras y comerciales, arriendos, administración de bienes y promoción de propiedades comerciales o de vivienda.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por comisión por venta en Bogotá?
En Colombia no hay una legislación que estipule los tiempos para la entrega de la comisión por venta, valores o porcentaje de comisión inmobiliaria exactos a cobrar por parte de estas entidades a las personas o empresas a quienes ayudan con su gestión. Sin embargo, estos montos son pactados o estipulados de acuerdo a las condiciones del mercado, la libre oferta y demanda.
Siguiendo lo anterior, las inmobiliarias en Bogotá tienen la capacidad y el derecho de fijar libremente el valor de la comisión por venta a cobrar por el desarrollo de sus actividades profesionales; evaluando y valorando con ello, su experiencia, alcance, infraestructura, eficiencia y eficacia. A pesar de ello, el mercado Colombiano, normalmente se rige por estándares o porcentaje de comisión inmobiliaria promedios, por lo menos, en el ámbito de arriendo y ventas.
Tipos y estándares de porcentaje de comisión por venta inmobiliaria en Colombia:
Venta :
En el caso de las ventas, los promedios establecidos por el mercado varían de acuerdo al tipo de inmueble (rural o urbano) y a la persona o entidad con la que se este realizando la promoción, como se indica a continuación:
Corretaje con persona natural:
Por predio urbano: 3% sobre el valor de la venta total de inmueble
Por predio rural: 5% sobre el valor total de la venta.
Corretaje con empresa:
Por predio urbano: 3% sobre el valor de venta más el 19% del iva, que se aplica sobre la comisión.
Por predio rural: 5% más iva sobre el valor total del inmueble.
Proyectos con constructoras: Puede variar teniendo en cuenta el acuerdo de las partes implicadas. Sin embargo, el porcentaje usual es del 2% por unidad vendida.
De igual manera, es importante tener en cuenta, que en el caso de las ventas hay adicionalmente dos tipos de contrato frente a la promoción del inmueble y las obligaciones referentes al pago de la comisión, como se muestra a continuación:
-Contrato de promoción para venta CON exclusividad: Documento qué indica que la comisión solo deberá ser pagada por el propietario al consignatario o inmobiliaria en el momento en que se generé la venta del inmueble. En este, también se indica la libertad del propietario para promocionar y vender el inmueble por medio de otras empresas del sector inmobiliario o directamente.
–Contrato de promoción para venta SIN exclusividad: Documento mediante el cual el propietario acepta dejar a la inmobiliaria en Bogotá de elección, como la única a cargo de la promoción y venta del inmueble, garantizando el pago de la comisión a la misma, aun cuando se haga una venta directa o por terceros.
Arriendos:
En el caso de los arriendos, la comisión dependerá del tipo de contrato, si es por corretaje o por administración.
Contrato de corretaje:
Consiste en la consignación o promoción de un inmueble comercial o de vivienda, hasta que este sea arrendado o se encuentre un inquilino para el mismo. En este contrato, la inmobiliaria en Bogotá se compromete a llevar a cabo el proceso de promoción, búsqueda de inquilino, acompañamiento frente a aseguradora, desarrollo de contrato y entrega del inmueble. Sin embargo, no continua el proceso referente al cuidado del inmueble, cobro a inquilino o temas jurídicos relacionados al contrato.
Vivienda: En el caso de vivienda, los contratos se suelen realizar por periodos entre los 6 meses y un año, por ello, la comisión promedio será de un canon de arrendamiento sin incluir la administración.
Comercial: En este caso dependerá del tiempo del contrato, debido a que según el mismo se pactaran las comisiones o cajones a entregar, el estándar promedio es un canon por contratos de 1 a 2 años, 2 cánones por contratos de 3 a 5 años y 3 cánones por contratos que superen los 5 años de arrendamiento.
Contrato de administración:
Consiste en un contrato que le da el poder a la inmobiliaria en Bogotá para llevar a cabo los procesos de promoción, ubicación de cliente, gestión con aseguradora, entrega, administración del bien durante el periodo de arrendamiento, gestión legal y recepción del inmueble en el momento en que el inquilino decida irse. Lo anterior, por una comisión mensual después de arrendado el inmueble, como pago por llevar a cabo dichas actividades.
En este contrato, puede figurar la inmobiliaria en Bogotá como arrendatario directo o el propietario, dependiendo de los acuerdo pactados entre las partes. Pero, la administración durante el periodo designado al arriendo del inmueble, la llevara a cabo la inmobiliaria.
¿Cuándo se paga a la inmobiliaria en Bogotá la comisión pactada?
Como propietario, es importante que antes de firmar algún contrato, evidencie las cláusulas de pago, debido a que hay cuatro formas o tiempos de pago, y cada una se decide de acuerdo a la inmobiliaria en Bogotá o broker con que se este trabajando.
- Pago de comisión a firma de promesa
- Pago de comisión de acuerdo a porcentajes de abono y tiempos pactados en la negociación.
- Pago de comisión a firma de escrituras.
- Pago dividido de la comisión, 50% con firma de promesa y 50% restante con firma de escritura.
Las anteriores formas, son las más comunes dentro de las inversiones inmobiliarias en Bogotá. Sin embargo, estas pueden ser negociadas o cambiadas por las partes involucradas de acuerdo al tipo de negocio, el alcance de la empresa o persona natural, el acompañamiento o asesoría a realizar y su complejidad.
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