El contrato de copropiedad es la escritura pública que encuadra a un edificio. Este contrato representa la adhesión donde se declaran todos los derechos y las diferentes obligaciones que acompañan a la compra de una unidad funcional y a las que deben apegarse los compradores de un determinado complejo habitacional.
El contrato hace mención a las diferentes unidades funcionales, el metraje, los porcentajes que corresponden a cada uno de ellos, los bienes considerados propios y los comunes. También se incluyen los derechos y las obligaciones de cada uno de los titulares de complejo. La redacción se realiza por escritura pública, siempre ante una notaria, sin importar la división jurídica, es decir, apartamento, edición, country, etc.
En cualquiera de los casos se debe inscribir en el registro inmobiliario de la municipalidad, dependiendo del Gobierno que corresponda.
Consideraciones de un contrato de copropiedad
Este contrato se usa en propiedades horizontales. Sin embargo, en algunos países de Latinoamérica es muy común que esto también se aplique a barrios cerrados, conjuntos o parques residenciales, condominios, entre otros. Todos los emprendimientos que tienen espacios o zonas comunes como jardines, estacionamientos, ascensores, pasillos, etc. Es importantes recordad que cada propietario debe tener conocimiento del reglamento de copropiedad.
Es deber del propietario solicitar una copia de dicho reglamento, este será el que rija la forma de convivencia de todo el edificio o condominio. Por lo general, la firma se realiza en conjunto al momento de adquirir la unidad funcional. El reglamento de copropiedad puede ser solicitado al escribano o directamente a la inmobiliaria al momento de comprar la vivienda. En el caso de estar viviendo en ella, la junta de condominio o de vecinos, deberá tener una copia del contrato de copropiedad.
Ahora bien, los puntos que forman parte de un contrato de copropiedad dependerán del lugar en que se realiza, es decir, puede ser una residencia, condominio o apartamentos. Si se poseen espacios comunes, como instalaciones deportivas, jardines o estacionamientos se adaptar según las características de cada uno.
En teoría, se podría decir que el contrato de copropiedad se encarga de dar obligaciones a los diferentes propietarios, registrando diferentes ordenanzas con respecto al cuidado y desenvolvimiento dentro de la residencia o conjunto en cuestión. Este estas obligaciones y cumplimientos, velan los horarios de esparcimiento, la presencia de mascotas, el mantenimientos de las zonas comunes, el régimen de visita dentro del sector, la velocidad vehicular con la que se puede transitar dentro de la residencia o conjunto, los ingresos y el egreso de personas, entre otros. También determina cuales son los organismos de gobierno, regimiento administrativo de la junta de vecinos, la forma en la que se desarrollan las juntas de vecinos y la frecuencia de las mismas.
Capítulos que conforman una copropiedad.
El contrato de copropiedad tiene una serie de ítems que se deben velar. Estos siempre deben estar presentes dentro de la redacción del mismo. En el primer capítulo se habla sobre el inmueble en el cual se aplicara la copropiedad, en este caso se hace referencia al consorcio. Se debe citar la ley que habla sobre dicha ordenanza, esta varía dependiendo el país en el que se realice el documento.
Se debe hablar sobre la representación administrativa y la integración correspondiente del consorcio, haciendo referencia a los espacios que conforman el conjunto en cuestión, entiéndase zonas comunes,
En el segundo capítulos, se asienta la propiedad exclusiva. En este apartado deben quedar asentadas las diferentes unidades funcionales, junto con los metros cuadros que posee cada uno. Se debe hacer una cita de la ley que rige este apartado. En esencia, se habla sobre todo lo referente a la vivienda en cuestión. Como su nombre lo dice, la propiedad exclusiva, habla sobre los apartamentos, casas, condóminos, etc.
Que conforman el conjunto residencial, incluyendo la dirección de la misma. Esto se hace con el monto de las expensas que paga propietario paga, ya sean ordinarios o extraordinarias, sean diferentes debido a la diferencia de metros de cada apartado.
En el capitulo tres, se hace alusión a las zonas comunes que conforman el conjunto residencial. Este apartado se debe establecer cuáles son los bienes que conforman las zonas comunes, incluyendo sus superficies totales y también las condiciones en las que se debe usar cada uno de ellos. También se deben incluir los materiales correspondientes al inventario. En teoría, se debe establecer cada mínimo detalles de las zonas comunes, las proporciones, uso, materiales y dimensiones.
Ahora, en el cuarto capítulo se habla del destino de las partes del edificio. Se explica, de una forma mucho más exhaustiva como están destinadas las diferentes partes del edificio. Se debe reflejar cómo se deben hacer los cambios correspondientes en las zonas comunes.
La ocupación asignada a las diferentes partes del inmueble, también la proporción previamente establecida para las diferentes unidades funcionales, podrán ser modificadas con previa unanimidad. Sin importar los contratos de los propietarios que se realizasen con terceros respecto al uso y exclusividad de propiedad, no podrá variar la responsabilidad otorgada por la administración del conjunto residencial, ante el consorcio.
En el siguiente apartado se hace referencia a las cargas comunes de las que se deberás hacer cargo los propietarios, esto se hace por medio de expensas o pagos, aquí que incluyen los gastos administrativos, los impuestos, reparaciones pendientes, conservación de espacios, primas de seguro, tasas adicionales, etc.
Seguidamente, se habla de la asamblea del consorcio. Aquí se explica que los copropietarios, para realizar sus deliberaciones y toma de decisiones, deben celebrar una junta o asamblea ordinaria, o extraordinaria en el caso de ser necesario.
A estos efectos se le deben acreditar la condición del titular de la vivienda en la unidad privada de apartamentos, a través de la presentación del acta resultante de la asamblea, la presentación del título de propiedad o un documento fehaciente. Se debe dejar claro como es el proceso para las citaciones y el lugar en el que se llevaran a cabo las asambleas, esto siempre en presencia de los propietarios o personas designadas por los mismos.
¿Cómo se determina el costo de una copropiedad?
Luego de todo esto, también se deben incluir las clausulas especiales, amonestaciones, domicilio especial, jurisdicción y otros puntos que deben ser velados para tener plena certeza de que se cumplirá toda la ordenanza al pie de la letra y en cado se haber alguna falta, esta será penalizada de una forma transparente y elegida por todos los propietarios.
Ahora bien, ya sabemos lo que representa vivir en una copropiedad, pero ¿Cuánto vale una de estas? La verdad es que para determinar el precio se debe hacer un avaluó de la misma, esto con el fin de determinar el valor exacto. Por lo general este valor se hace determina en función de dos aspectos.
El primero es sobre el valor asegurable y el segundo sobre los efectos contables. El valor de una copropiedad se debe conocer por un hecho muy sencillo; saber el valor de reposición de la misma. El avaluó se debe hacer cada año, puede esperar un poco más pero no más de los 18 meses.