Modelo Contrato de promesa de compraventa de inmuebles

¿Qué es el contrato de promesa compraventa de inmuebles? Cualquiera que planee participar en cualquier forma de transacción debe conocer los contratos de venta y lo que implican. Tanto los compradores como los vendedores tendrán un papel importante que desempeñar durante el curso de una venta para que se desarrolle sin problemas.

Un contrato de promesa de compraventa de inmuebles es un acuerdo entre un vendedor y un comprador. El vendedor acuerda entregar o vender algo a un comprador por un precio fijo que el comprador ha acordado pagar. Con estos contratos, la transferencia de propiedad ocurre cuando el comprador paga y el vendedor entrega.

Este contrato cambia algo en situaciones en las que el vendedor aún no puede entregar el artículo vendido. También cambia cuando el comprador aún no puede pagar el precio total. Ambas partes aún pueden acordar transferir la propiedad a la persona que compra en estas situaciones, siempre que el vendedor esté listo para entregar lo que se vende. El contrato de promesa de compraventa de inmuebles está sujeto a una condición resolutoria, lo que significa que si el comprador no realiza el pago, el vendedor recupera el artículo.

Una factura es un ejemplo de contrato de venta. En Colombia, un contrato de venta nacional está regulado por el Código Comercial Uniforme. Al vender otros tipos de propiedad personal, la venta total debe ser de una determinada suma de dinero, la misma se define según lo que se requiera que se ponga por escrito un contrato. De lo contrario, se puede hacer cumplir un contrato verbal como un acuerdo vinculante.

Muchos contratos de venta son muy simplistas, mientras que otros tienen información más detallada, como una descripción de la propiedad que se vende junto con la dirección, el precio, los depósitos y las fechas de cierre..

Según el ente regulador de este tipo de documentación, un contrato escrito debe nombrar:

• Todas las partes facturadas en la venta
• Qué se vende
• Condiciones especiales del contrato
• El monto del contrato
• El tipo de método de pago

Elementos esenciales de una promesa de compraventa de inmuebles

Estos seis elementos son fundamentales para cualquier contrato de promesa de compraventa de inmuebles:

• Dos partes
• Artículos que se venderán
• Precio
• La transferencia de propiedad
• Un contrato de compraventa
• Un acuerdo de venta

Los contratos de venta variarán drásticamente según lo que se venda y las responsabilidades de las partes involucradas. Sin embargo, todos los contratos de venta deben incluir información sobre las expectativas de los compradores y los vendedores, y los abogados de ambas partes deben revisar el contrato de promesa de compraventa de inmuebles antes de firmarlo.

Pasos a seguir para realizar el contrato de compraventa de inmuebles

Titula el contrato y escribe una introducción. Diseñe un título que nombre clara y específicamente el contenido del contrato.  Comience el contrato con algunas oraciones que mencionen al vendedor y al comprador, identifiquen sus roles y establezcan la fecha en que se firmó el contrato.

Escribe la sección de información de contacto. Enumere los nombres completos del comprador y el vendedor, las afiliaciones comerciales si una persona compra en nombre de una empresa y la naturaleza del negocio. Escriba la dirección legal de cada parte, incluida la ciudad, el estado y el código postal. Tome nota de cualquier información de contacto inusual, como empresas con varias sedes o aquellas con una dirección física y una dirección postal diferentes.

Describe la transacción. Escriba exactamente qué bienes se venderán, cómo se entregarán y en qué día. Dependiendo de la naturaleza de los bienes que se venden, es posible que deba incluir información adicional, como el estado de los bienes, el estado de montaje o las características.

Escriba la sección de expectativas del comprador. Incluya tanto los derechos a los que tiene derecho el comprador como las obligaciones que se espera que mantenga. Incluya detalles de pago y políticas de devolución en esta sección. Si el comprador es legalmente responsable de los artículos mientras están en tránsito, indíquelo en esta sección. Explique qué sucederá si el comprador no paga en su totalidad e incluya información sobre cualquier crédito temporal, intereses y períodos de prueba.

Complete la sección de expectativas del vendedor. Como en la sección de expectativas del comprador, incluye derechos y obligaciones. Indique cuándo el control legal de los artículos pasa del vendedor al comprador y explique las afirmaciones del vendedor sobre las mercancías.

Por ejemplo, si el vendedor afirma que las mercancías están registradas legalmente, inclúyalo en la sección del vendedor. Incluya en la sección del vendedor cualquier título, certificado o documentación que el vendedor deba proporcionar junto con la compra.

Proporcione una sección de atestación o una sección donde ambas partes firmarán. Redacte el apartado escribiendo los nombres de ambas partes y la fecha en la que se firmará el contrato. Deje una línea al lado o encima del nombre de cada parte para firmar, pero no firme el contrato hasta que ambas partes y sus abogados lo revisen.

El contrato de promesa de compraventa de inmuebles es un acto mediante el cual el vendedor plasma su obligación legal de trasferir el inmueble al comprador a cambio de un precio monetario. Desde esta perspectiva, se podría decir que la compraventa es el contrato más importante en el medio inmobiliario. Obviamente, este debe contar con ciertas características:

• Es totalmente autónomo, es decir, no depende de ningún otro contrato
• Es obligatorio, esto se debe a que existen obligaciones reciprocas. El vendedor debe transferir el inmueble al comprador una vez que sea abonado el pago correspondiente.
• es consensual. El acuerdo debe ser tácito entre ambas partes.
• En el caso de la compraventa de inmuebles, este contrato siempre debe estar asentado de forma escrita.

Elementos necesarios de un contrato de compraventa de inmuebles

Ya conocemos lo que es y todos los aspectos importantes del mismo. Ahora es momento de conocer cuáles son los elementos que conforman a un contrato de promesa de compraventa de inmuebles:

• Los sujetos

Estos son los titulares de las diferentes obligaciones y de los derechos recíprocos. En el caso de un contrato de promesa de compraventa, los sujetos serán comprador y el vendedor. En ningún caso se puede olvidar que los nombres deben estar asentados en el contrato.

• El objeto

En el contrato de promesa de compraventa, se considera que el objeto es el bien el cual se piensa traspasar luego de un intercambio económico. Estos objetos pueden ser materiales o incorporales. Nuevamente, todos los detalles del objeto en cuestión deben estar asentados en el contrato final.

• La transferencia del bien

Esta es considerada una de las principales obligaciones del contrato. Esto se debe consignar al momento de realizar la entrega y deberá estar asentado en el contrato. También se deben consignar todas las obligaciones accesorias.

• El precio

De igual forma que la trasferencia del bien, el valor, costo o precio se constituye como una de las primeras obligaciones del contrato. El monto fijado debe consignarse de forma obligatoria en el contrato.

¿Cómo se hace una promesa de compraventa de inmuebles?

Es normal que en ciertas ocasiones se confunda o se crea que el contrato de promesa de compraventa debe tener la misma forma en la que ha sido expresado. Esto quiere decir que el contrato de compraventa no es el papel en donde se deben asentar las obligaciones reciprocas de ambas partes.

En realidad, es que es algo más simple, se podría decir que es un acuerdo tácito en el cual las partes se obligan a cumplir con determinadas acciones, todo esto se hace al margen de la forma en el que sea expresado el acuerdo.

De esta forma, los acuerdos pueden manifestarse de forma verbal. En el caso de la compraventa de inmuebles, estos acuerdos siempre deben estar asentados en papel. Sin embargo, a forma en la que se manifiestan los diferentes acuerdos entre ambas partes no condiciona de ninguna forma su validez.

Existen algunas excepciones en las normas generales, estas varían de país a país. Por ejemplo, en algunas partes la ley exige que se respeten las formas establecidas. En el caso particular de la compraventa de inmuebles, los acuerdos, condiciones y especificaciones deben realizarse de forma escrita y por escritura pública.

Ahora, ya que conocemos lo anterior, es necesario respetar algunas pautas generales para la redacción de un contrato de promesa de compraventa de inmuebles. La idea principal de redactar el contrato de promesa de compraventa es que en él se asienten todos los acuerdos y elementos configuradores del contrato previamente establecidos.

En el primer paso en el proceso de redacción del contrato, se deben identificar a los diferentes partes intervinientes. Se debe indicar el nombre de ambas partes, el documento de identificación de cada uno y el domicilio de ambos en caso de ser necesario.

En el segundo paso se debe describir con suma precisión el bien que será transferido. En el caso particular de un inmueble la carga se hace aun mayor ya que se debe identificar todos y cada uno de los servicios que dispone la propiedad y las diferentes condiciones en las que pueden encontrarse el inmueble en cuestión.

En el tercer paso se deben describir las principales obligaciones que debe cumplir el contrato. En teoría estas son:

• Transferir el bien o propiedad
• Recibir el pago por dicho bien

En el momento de la transferencia del bien, se debe indicar el momento preciso en que será entregada esta propiedad. En el caso de la recepción del pago, se debe indicar el monto exacto de la propiedad y la modalidad de pago del bien en cuestión.  Como último paso, el contrato debe ser firmando por ambas parte y posteriormente se debe elevar a la escritura pública, pero esto solo será necesario en algunos casos.

Como ya hemos mencionado, el contrato de promesa de compraventa de inmuebles es un acuerdo preparatorio entre ambas partes, el comprador y el vendedor. Este acuerdo se debe cumplir con las diferentes obligaciones establecido. En este contrato se pueden asentar las diferentes especificaciones realizadas por las diferentes partes.

Modelo Contrato de promesa de compraventa de inmuebles

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA URBANA

[NO SOMETIDO AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL]

En la ciudad de …….., Departamento de ……., República de Colombia, a los ……. (….) días del mes de ……… del año ……… (……), ante mi (Nombre del Notario), Notario(a) ……. del Círculo Notarial de …………, compareció (Nombre del Vendedor), (varón-mujer), de nacionalidad ……., con domicilio en la ciudad de …….., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (o de extranjería o pasaporte) número ……… de ……., quien obra en nombre propio y para efectos de este contrato se denominará el Vendedor, por una parte, y por la otra, (Nombre del Comprador), varón(mujer), de nacionalidad ………., con domicilio en la ciudad de ………, de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (de extranjería o pasaporte) número …….. de …….., quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y se denominará el Comprador, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de compraventa sobre bien inmueble, en adelante el “Contrato”, el cual se rige por las siguientes cláusulas:

PRIMERA: Por medio del presente instrumento público, el Vendedor transfiere a título de venta al Comprador, el derecho de dominio y la propiedad plena que tiene y ejerce  sobre el(los) inmueble(s) que se describe(n) a continuación, destinado(s) para uso de vivienda del Comprador, junto con el terreno en que se levanta su construcción, con todas sus anexidades, usos, dependencias y servidumbres, ubicado en ………….. identificado(s) con la matricula inmobiliaria número …….. y cédula catastral número ………, en adelante el“Inmueble”( los “Inmuebles” ), cuyos linderos particulares son: (Linderos). Esta compraventa además incluye la(s) línea(s)  telefónica(s)  número(s) ……..

Parágrafo: No obstante la mención de la cabida y linderos la presente compraventa se hace como de cuerpo cierto.

SEGUNDA: El Inmueble que el Vendedor transfiere por medio de la presente escritura al Comprador, lo adquirió el Vendedor por compra realizada a ………, mediante Escritura Pública número …… del … de …. de …. de la Notaria …. del Circulo Notarial de la ciudad de …….., registrada en el folio de matricula inmobiliaria número ….. el día …. de …. de …… de la Oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad de ……..

TERCERA: El precio de venta del(los) Inmueble(s) es la suma de (indicar precio en letras y en números), suma que el  Vendedor pagará al Comprador, así: (Indicar la forma de pago que se haya acordado entre el Comprador y el Vendedor).

CUARTA: El Vendedor de manera expresa declara que el(los) Inmueble(s) es(son) de su exclusiva y plena propiedad, que en la actualidad lo(s) posee de manera regular y pacifica y que a la fecha el(los) Inmueble(s) se encuentra(n) libre(s) de embargo, pleito pendiente y demandas civiles y que sobre el(ellos) no recae ningún tipo de gravamen, censos, anticresis, contrato de arrendamiento por escritura pública, servidumbre, desmembraciones, condición resolutoria, patrimonio de familia.

QUINTA: El Vendedor desde hoy (o indicar fecha de entrega material del inmueble)  entrega real y materialmente el(los) Inmueble(s) al Comprador en las condiciones indicadas en este Contrato a satisfacción del Comprador, a paz y salvo por el pago de los servicios públicos del(los) Inmueble(s) hasta la aquí estipulada como fecha de entrega y a paz y salvo por todo concepto de impuestos, tasas, contribuciones de todo orden e impuesto predial.

SEXTA: El Vendedor declara que se obliga frente al Comprador al saneamiento de esta venta en los casos de ley y especialmente a responder por cualquier gravamen, acción real que resulte en contra de los derechos de dominio y propiedad que transfiere al Comprador a través de este instrumento, así como a responder por los perjuicios que tales acciones llegaren a causar al Comprador.

SEPTIMA: Los gastos y derechos notariales que se causen por el otorgamiento de la presente escritura pública, serán cubiertos por el Vendedor y por el Comprador por partes iguales. Los gastos que demande la boleta fiscal y el registro de este instrumento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, incluyendo el impuesto de registro, serán asumidos en su totalidad por parte del Comprador. La retención en la fuente que deba realizarse sobre el precio de venta, será en su totalidad a cargo del Vendedor.

OCTAVA: El Comprador declara que en la fecha de firma del presente instrumento público, recibe el(los) Inmueble(s) objeto de esta compraventa a su entera satisfacción.

Relación de Anexos que se adjunta y que se protocolizan con este instrumento:

Leído que fue este instrumento por los comparecientes, hacen constar que han verificado cuidadosamente sus nombres, el número de sus documentos de identidad, que todas las informaciones consignadas en este instrumento son correctas y, en consecuencia asumen la responsabilidad que se derive de cualquier inexactitud de la misma. Se les advierte que el Notario responde solo por la regularidad formal del instrumento que autoriza.

La presente escritura ha sido elaborada en las hojas de papel notarial números

(Firmas)

El Notario (___)___________________

El Vendedor______________________

El Comprador_____________________

¿Qué es una promesa de compraventa?

Una promesa de compraventa es un contrato formal entre el promitente comprador y el promitente vendedor, en donde se establecen las formas , valor final de la propiedad y tiempos de pago, así como todas las características concernientes al negocio.  De igual manera, es un documento que debe ser notariado o contar con testigos para su firma con el fin de tener validez, debido a que en él, también van a quedar registrados los derechos y deberes de las dos partes, así como las penalidades de incumplimiento frente a cualquiera de los aspectos pactados.

¿Qué elementos debe incluir un contrato de compraventa de inmuebles?

Para asegurar el desarrollo de la transacción y la seguridad de la misma, así como el prevenir la aparición de problemas derivados de puntos incompletos o aspectos no especificados, es importante verificar que el contrato involucre algunos elementos esenciales:

• Objeto del documento: Hace referencia al propósito del contrato, el cual debe ser único, legible e identificable, debido a que a partir de este, se da inicio a la condiciones generales de pacto o acuerdo legal entre las partes involucradas. Este debe establecer claramente qué es lo que el vendedor está entregando al comprador, a cambio de una remuneración económica o permuta. Un factor que permite tener claro el enfoque y lo específico del contrato, evitando problemas en la entrega o firma de escrituras, resultantes de malentendidos.
• Identidad del vendedor y el comprador: Aun cuando en el contrato de promesa de compraventa se suele diferenciar al propietario actual del inmuebles con la palabra “vendedor” y al interesado en la adquisición del inmueble con la palabra “comprador”, es importante identificar y acreditar a las partes implicadas, para evitar fraudes con un documento en donde se establezca el nombre completo, cédula o documento de identidad y una dirección de notificación oficial. Estos son elementos que pueden variar de acuerdo al tipo de negocio o persona, sin embargo, son los comunes.
• Precio de la propiedad: Un objeto o elemento fundamental dentro del contrato de promesa de compraventa, es la definición del valor o intercambio económico pactado de manera previa para que el comprador adquiera el bien. Por esto, es importante que este valor numérico se encuentre expresado en la moneda del país, evitando así, conflictos por los cambios de divisas.
• Modalidad de pago: Una vez se determine el valor del bien inmueble, es importante decidir o especificar los tiempos, plazos y métodos de pagos que se usarán para llevar a cabo el pago del mismo, con el fin de poder reclamar en caso de incumplimiento.
• Gastos adicionales: Hace referencia a los honorarios legales y la forma en la que estos se dividen entre las partes involucradas en el contrato. Normalmente los gastos y derechos notariales que se causen por el otorgamiento de la Escritura, serán cubiertos por el  vendedor y por el comprador por partes iguales. Los gastos que demande la boleta fiscal y el registro de este instrumento en la Oficina de Registro de Instrumentos públicos correspondiente, incluyendo el impuesto de registro, serán asumidos en su totalidad por el comprador.
• Fecha de entrega: Uno de los factores fundamentales para la promesa de compraventa, es la definición de la fecha de entrega del inmueble, debido a que esta le permite a los compradores organizarse en términos económicos y al vendedor el encontrar los tiempos adecuados para mudarse y entregar en buenas condiciones el bien. Adicionalmente, es la forma correcta para identificar a partir de qué fecha empieza a regir la posición del inmueble por parte del nuevo propietario.
• Cláusulas correspondientes: Este es un documento legal, que se encuentra compuesto por las obligaciones o deberes y derechos de las partes involucradas, por lo que el establecimiento de cláusulas es vital, para indicar aquello que regirá las irregularidades que se puedan presentar en al negociación, los incumplimientos y las pautas a tener en cuenta a lo largo de la venta. Estas pueden variar de acuerdo a cada contrato, según las características y los elementos pactados antes de la venta.
• Situación legal de inmueble: para poder desarrollar de manera adecuada el contrato de promesa de compraventa, es vital contar con la documentación del inmuebles objeto del mismo, debido a que con esta, se podrá entender y tener una visual de la situación legal del inmueble y si esta implica una afectación o un paso adicional a seguir para poder llevarlo acabo.
• Paz y salvo del inmueble: un factor a tener en cuenta para evitar inconvenientes después de la firma de la promesa de compraventa, es involucrar en ella, la importancia de entregar saneado el inmueble, frente a todo concepto.
• Validez del contrato: Esta se determina estableciendo o definiendo la fecha en la que culminará la transacción, poniendo para ello, tiempos límites.

Tras revisar e involucrar todos y cada uno de los puntos anteriores en el contrato, será importante establecer el día y hora de su firma e igualmente la notaría en la cual se llevará a cabo, debido a que en la misma se deberán radicar los documentos para la firma de las escrituras y en ella, se podría llevar a cabo una asesoría legal frente a lo establecido y pactado dentro del documento.

¿Cuáles son los acuerdos a los que normalmente llegan las partes?

Prominente comprador: mediante este contrato el comprador o cliente interesado en la adquisición del bien, acepta separar el inmueble con un monto específico de manera anticipada antes de la entrega, y así mismo, cumplir con las fechas estipuladas en el mismo para el pago de los saldos. En caso de requerir un crédito para el pago de los saldos, el comprador se compromete a gestionar todo el proceso con la entidad bancaria, con el fin de cumplir con lo pactado en el contrato.

Además de lo anteriormente expuesto, el comprador se compromete o promete que el dinero  o inmueble (en el caso de una permuta) con el cual, está realizando el abono o pago total de la propiedad, se obtuvo de manera lícita.

Prominente vendedor: mediante el contrato de promesa de compraventa el vendedor o propietario actual del inmueble, se compromete a no vender la propiedad a otra persona diferente a la que se encuentra en el contrato. Igualmente, acepta parar la promoción y brindar todos los documentos necesarios para gestiones bancarias o estudio del bien inmueble antes de su compra.

Por último, el vendedor se compromete a tener el día el inmueble en lo referente a impuestos, valorizaciones, administración y servicios. Así como, hipotecas o cualquier afectación que posea el inmueble.

Nota: Las dos partes, igualmente se comprometen al pago de una penalidad, en caso de incumplimiento de alguno de los compromisos dentro del contrato.

¿Cuáles son las consecuencias de desistir de una promesa de compraventa?

Durante el desarrollo de la promesa, tanto comprador como vendedor estipularon una penalidad frente al monto total del inmueble, en caso de un desistimiento, este normalmente oscila entre el 10% y el 15%

Incumplimiento por parte del comprador:

Dado el caso que sea el comprador, el que incumpla con las fechas o montos pactados, o simplemente el que desista del negocio después de firmar la promesa de compraventa, éste será el encargado del pago de la penalidad, que deberá hacerse efectiva mediante su pago inmediato y el desarrollo de un documento notariado por las partes, en donde se evidencia la terminación del mismo.

Sin embargo, dado el caso que el abono realizado desde el momento de la firma, hasta el momento de la anulación del contrato, sea mayor a la penalidad, este estará sujeto a devolución del vendedor, descontado su parte correspondiente por el incumplimiento del comprador.

Adicionalmente a lo anterior, dado el caso que la compra se fuera a hacer con un crédito hipotecario o de leasing, y el banco ya haya empezado el avalúo del inmueble registrado en el contrato de promesa de compraventa, el valor pagado hasta el momento a la entidad se perderá.

Incumplimiento por parte de vendedor:

Si fuera el vendedor el que incumpliera con las promesas y acuerdos pactados, y después de firmada la promesa decidiera desistir del negocio, la responsabilidad de la penalidad caerá sobre sus manos, y deberá no solo devolver el valor que se le haya abonado, sino también el correspondiente al 10 o el 15% establecido en el contrato. 

Lo anterior, de manera inmediata y realizando un documento que constate la devolución y terminación del contrato.

Aspectos a tener en cuenta:

• Dado el caso, en que el contrato no haya sido celebrado entre dos personas naturales, sino que el vendedor o comprador sea una persona jurídica, empresa inmobiliaria o constructora, es importante que se revisen una a una las cláusulas, para identificar los inminentes incumplimientos y las posibilidades de evitar las multas.
• Adicionalmente, si en medio de la negociación se ve involucrado un intermediario (broker o inmobiliaria), es importante que el vendedor identifique las pautas en el contrato celebrado con el mismo, debido a que en ellas, no solo se indicará cuanto debe ceder el propietario actual como comisión en caso de una negociación, sino también cuanto debe pagar en caso del desistimiento de alguna de las partes, especialmente cuando ya se hizo un pago adelantado de lo correspondiente al intermediario.
• En algunas ocasiones es posible hacer un cesión del contrato de promesa de compraventa para evitar el pago de multas o sanciones. Sin embargo, en caso de hacerlo hay que notificar a la otra parte e identificar si es necesario hacer algún cambio y cómo se dividirán o ejercerán los pagos correspondientes a las obligaciones ya pagadas y los gastos notariales.
• Puede pasar que una de las partes deba desistir por fuerza mayor, como una enfermedad o caída drástica en los ingresos, por ello, se recomienda que dado el caso que se presente esta situación, se exponga y se busque llegar a un acuerdo beneficioso para los dos lados de la negociación. En caso de que se logre un acuerdo, este se puede entender como una “resciliación”.