El modelo de un contrato de arrendamiento para un local comercial, requiere de más información detallada en comparación a los arrendamientos de viviendas. Al momento de alquilar un inmueble comercial o cualquier otro mobiliario, es necesario realizar un contrato regulado por la ley de arrendamientos urbanos.
Los contratos deben tener características y especificaciones que deben estar elaboradas de forma profesional, done empresas como la inmobiliaria Bogotá B&R posee gran conocimiento y trayectoria para la ejecución certera y verás de dicho documento.
Contratos de arrendamiento o alquiler de locales comerciales
Los contratos de alquiler poseen sus diferencias y estructuras establecidas, sin embargo, todos poseen libertades de pactos donde se rigen por clausulas especificadas en el contrato, de los cuales ya han sido conversadas por ambas partes (arrendador y arrendatario).
En los casos en que no se haya estipulado alguna clausulo o condición específica del arriendo, estas serán regidas según los derechos generales de la ley de arrendamiento y vivienda del gobierno de la República de Colombia o en tal caso, por el código civil.
Se debe tener en cuenta que estos contratos no pueden contrariar las leyes o códigos estipulados, existen condiciones donde no se pueden ejecutar cambios, es decir que para la elaboración de este contrato, se deben conocer cuáles son las leyes que se mantienen en el cuerpo principal del mismo.
Características principales de un contrato de arrendamiento de un local comercial
El contrato de arrendamiento o alquiler debe identificar de forma escrita, la dirección exacta y descripción física del establecimiento, destacando los metros cuadrados. Números de habitaciones y situación actual de los servicios básicos (fontanería y electricidad).
Además de esto, la renta a cancelar debe estar especificada en cifras numéricas y en palabras, así como el importe de la fianza y la totalidad de las clausulas extras que sean negociadas por ambas partes participantes
A pesar que dicho formato es libre, es posible conseguir por distintos medios un modelo estándar o normalizado a la venta o disponible por internet, sin embargo, se recomienda realizar un contrato personalizado con personas que manejen el medio tomando en cuenta que los inmuebles comerciales necesitan más detalles y especificaciones en las clausulas
Tiempo de permanencia del arrendatario
Otra información que no puede faltar, es la duración o tiempo de permanencia de los arrendatarios en el local comercial, en el caso de no especificar el tiempo, se tomará en cuenta lo establecido en la ley que es de 12 meses.
Cláusula de pago
Un dato que no puede dejar de aparecer en el contrato y puede ser uno de los más importantes, es el costo o importe a cancelar de forma mensual, este se pacta de forma libre según lo establecido por el arrendador, al igual que en el caso de las viviendas, también pueden realizarse con una variedad de formas de pago.
El monto que se suministrará como fianza se puede negociar en la redacción del contrato de arrendamiento, a pesar de que la legislación ya ha contemplado una tasa o depósito fijo que es el equivalente a 2 meses de alquiler.
Las características de las formas de pago se pueden especificar en el contrato, ya que hoy en día, el uso de otras monedas en el país es recurrente, así como el manejo de dinero digital.
La ley de arrendamiento especifica que los tiempos de pago son de un mes de antelación o dentro de los primeros 7 días del mes en curso sin la posibilidad de solicitar un mes de anticipación. Esto puede ser levemente modificado por el acuerdo entre arrendador y arrendatario.
Es obligatorio por parte del arrendador, la entrega de un recibo o comprobante de pago al arrendatario, de lo contrario, el arrendador podrá realizar demandas ante las instituciones gubernamentales pertinentes lo que puede acarrear costosas multas al dueño del inmueble.
Seguimiento de arriendo
No obstante, el control y seguimiento que un contrato de arrendamiento requiere, debe ser continuo para que este no tenga imperfecciones legales, para solucionar o llevar este tipo de situaciones, podrás gestionar tus pagos y control de recibos de tus arrendatarios, con el servicio de la inmobiliaria Bogotá B&R.
En esta empresa tendrás la garantía de que el contrato que deseas realizar, será según las cláusulas que deseas establecer, sin descuidar la entrega de los recibos estipulados por la ley de arrendamiento.
El subarriendo del inmueble comercial y la cesión, ya se encuentran estipuladas por la ley, donde es obligación del arrendatario, el informar al arrendador cualquier situación de cese de subarriendo o contrato, donde el arrendador tiene el derecho del incremento de la renta de un 10 % en el caso de ser un subarriendo parcial.
Mientras que, si es un subarriendo total del establecimiento, el aumento puede ser hasta de un 20% del monto establecido. Es muy frecuente que no se permita el cese en los contratos, sin embargo, en situaciones extraordinarias, es posible su ejecución ya que, se encuentra estipulado en las leyes.
Opción a compra
Por otra parte, los casos de arriendo con posibilidad de venta, el arrendatario tiene la posibilidad o derecho de realizar un retracto y tanteo. Esto quiere decir que puede solicitar opciones preferentes de compras, en el caso de igualar las condiciones del comprador.
Mientras que el retracto es el procedimiento de impugnación de la compraventa, es decir la validez de la información que no se le ha suministrado o que exista información falsa por parte del arrendatario. Se debe tener en cuenta que el derecho de la impugnación y tanteo, se perderá si el contrato se realiza por más de 5 años.
Modelo contrato de arrendamiento local comercial
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
[Contrato de arrendamiento de local comercial sujeto al régimen de propiedad horizontal]
(Nombre del Arrendador), (varón-mujer), de nacionalidad ……….., con domicilio en la ciudad de ……….., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (o de extranjería o pasaporte) número ………….. de ………., quien obra en nombre propio y para efectos de este contrato se denominará el “Arrendador”, por una parte, y por la otra, (Nombre del Arrendatario), (varón-mujer), de nacionalidad……….., con domicilio en la ciudad de……….., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (de extranjería o pasaporte) número ………….. de ………., quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y que se denominará el “Arrendatario, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de arrendamiento de local comercial, en adelante el “Contrato”, el cual se rige por las siguientes cláusulas:
Primera. – Objeto: Por medio del presente Contrato el Arrendador entrega a título de arrendamiento al Arrendatario el siguiente bien inmueble: (Descripción del Inmueble, indicando ubicación, linderos y matricula inmobiliaria), el cual será exclusivamente destinado para el desarrollo del objeto social, negocio o actividad comercial del Arrendatario (en adelante, el “Inmueble”).
Segunda. – Régimen de Propiedad Horizontal: El Inmueble descrito y alinderado en la Cláusula Primera del presente Contrato, forma parte del Edificio ………., el cual se encuentra ubicado en el área urbana de la ciudad de ……, (Indicar Dirección Edificio), sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, según consta en (Indicar Número de Escritura Pública del Reglamento de Propiedad Horizontal, Notaría, Fecha y Ciudad), debidamente registrada en la oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad de ………..el ( Día, Mes, Año), bajo e folio de matricula inmobiliaria número ……
Tercera. – Canon de Arrendamiento: El canon de arrendamiento mensual es la suma de (suma en letras y en números) que el Arrendatario pagará anticipadamente al Arrendador o a su orden, en las oficinas del Arrendador ubicadas ……….., dentro de los primeros ……. días de cada mes.
Cuarta. – Reajuste del Canon de Arrendamiento: Cada doce (12) meses de ejecución del Contrato, el valor del canon de arrendamiento será reajustado en una proporción igual a (de acuerdo a lo que convengan las Partes).
Quinta. – Vigencia: El arrendamiento tendrá una duración de ….. meses (años) contados a partir del (indicar la fecha en que inicia el arrendamiento). No obstante lo anterior, el término del arrendamiento se prorrogará automáticamente por periodos consecutivos de un (1) año, si ninguna de las Partes con una antelación de ….. (….) meses al vencimiento del periodo inicial o de cualquiera de sus prorrogas informa a la otra Parte su decisión de terminar este Contrato. Lo anterior sin perjuicio del derecho a la renovación consagrado en el Articulo 518 del Código de Comercio.
Sexta. – Entrega: El Arrendatario en la fecha de suscripción de este documento declara (i) recibir el Inmueble de manos del Arrendador en perfecto estado, de conformidad con el inventario elaborado por las partes y que forma parte integrante de este contrato en calidad de Anexo 1, y (ii) que conoce en su integridad el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal aplicable al Inmueble y que lo respetará y lo hará respetar en su integridad, documento que se entiende incorporado a este Contrato.
Séptima. – Reparaciones: Los daños que se ocasionen al Inmueble por el Arrendatario, por responsabilidad suya o de sus dependientes, serán reparados y cubiertos sus costos de reparación en su totalidad por el Arrendatario. En todo caso, el Arrendatario se obliga a restituir el Inmueble en el mismo estado en que lo ha recibido, salvo el deterioro natural por el uso legitimo. Las reparaciones locativas al Inmueble estarán a cargo del Arrendatario.
Parágrafo 1 : El Arrendatario se abstendrá de hacer mejoras de cualquier clase al Inmueble sin permiso previo y escrito del Arrendador. Las mejoras al Inmueble serán del propietario del Inmueble y no habrá lugar al reconocimiento de costo, precio o indemnización alguna al Arrendatario por las mejoras realizadas. Las mejoras no podrán retirarse salvo que el Arrendador lo exija por escrito, a lo que el Arrendatario accederá inmediatamente y a su costa, dejando el Inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió del Arrendador.
Octava. – Servicios Públicos: El Arrendatario pagará oportuna y totalmente los servicios públicos del Inmueble desde la fecha en que comience el arrendamiento hasta la restitución del Inmueble. Si el Arrendatario no paga los servicios públicos a su cargo, el Arrendador podrá hacerlo para evitar que los servicios públicos sean suspendidos. El incumplimiento del Arrendatario en el pago oportuno de los servicios públicos del Inmueble se tendrá como incumplimiento del Contrato y el Arrendatario deberá cancelar de manera incondicional e irrevocable al Arrendador las sumas que por este concepto haya tenido que pagar el Arrendador, pago que deberá hacerse de manera inmediata por el Arrendatario contra la presentación de las facturas correspondientes por parte del Arrendador. No obstante lo anterior, el Arrendador podrá abstenerse de pagar los servicios a cargo del Arrendatario, sin que por ello el Arrendatario pueda alegar responsabilidad del Arrendador.
Parágrafo 1: El Arrendatario declara que ha recibido en perfecto estado de funcionamiento y de conservación las instalaciones para uso de los servicios públicos del Inmueble, que se abstendrá de modificarlas sin permiso previo y escrito del Arrendador y que responderá por daños y/o violaciones de los reglamentos de las correspondientes empresas de servicios públicos.
Parágrafo 2: El Arrendatario reconoce que el Arrendador en ningún caso y bajo ninguna circunstancia es responsable por la interrupción o deficiencia en la prestación de cualquiera de los servicios públicos del Inmueble. En caso de la prestación deficiente o suspensión de cualquiera de los servicios públicos del Inmueble, el Arrendatario reclamará de manera directa a las empresas prestadoras del servicio y no al Arrendador.
Novena. – Destinación: El Arrendatario, durante la vigencia del Contrato, destinará el Inmueble única y exclusivamente para el desarrollo de su negocio, objeto social o actividad comercial, la cual consiste en: (explicar la actividad comercial, negocio u objeto social del arrendatario). En ningún caso el Arrendatario podrá subarrendar o ceder en todo o en parte este arrendamiento, de conformidad con lo establecido para el efecto en el Artículo 523 del Código de Comercio. En el evento que esto suceda, el Arrendador podrá dar por terminado validamente el Contrato en forma inmediata, sin lugar a indemnización alguna en favor del Arrendatario y podrá exigir la devolución del Inmueble sin necesidad de ningún tipo de requerimiento previo por parte del Arrendador.
Parágrafo: El Arrendador declara expresa y terminantemente prohibida la destinación del inmueble a los fines contemplados en el literal b) del parágrafo del Artículo 34 de la Ley 30 de 1986 y en consecuencia el Arrendatario se obliga a no usar el Inmueble para el ocultamiento de personas, depósito de armas o explosivos y dinero de grupos terroristas. No destinará el inmueble para la elaboración, almacenamiento o venta de sustancias alucinógenas tales como marihuana, hachís, cocaína, metacualona y similares. El Arrendatario faculta al Arrendador para que, directamente o a través de sus funcionarios debidamente autorizados por escrito, visiten el Inmueble para verificar el cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario.
Décima. – Restitución: Vencido el periodo inicial o la última prórroga del Contrato, el Arrendatario (i) restituirá el Inmueble al Arrendador en las mismas buenas condiciones en que lo recibió del Arrendador, salvo el deterioro natural causado por el uso legítimo, (ii) entregará al Arrendador los ejemplares originales de las facturas de cobro por concepto de servicios públicos del Inmueble correspondientes a los últimos tres (3) meses, debidamente canceladas por el Arrendatario, bajo el entendido que hará entrega de dichas facturas en el domicilio del Arrendador, con una antelación de dos (2) días hábiles a la fecha fijada para la restitución material del Inmueble al Arrendador.
Parágrafo 1: No obstante lo anterior, el Arrendador podrá negarse a recibir el Inmueble, cuando a su juicio existan obligaciones pendientes a cargo del Arrendatario que no hayan sido satisfechas en forma debida, caso en el cual se seguirá causando el canon de arrendamiento hasta que el Arrendatario cumpla con lo que le corresponde.
Parágrafo 2: La responsabilidad del Arrendatario subsistirá aún después de restituido el Inmueble, mientras el Arrendador no haya entregado el paz y salvo correspondiente por escrito al Arrendatario.
Décima Primera. – Renuncia: El Arrendatario declara que renuncia en beneficio del Arrendador o de su cesionario, a todo requerimiento para constituirlo en mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo derivadas de este Contrato.
Décima Segunda. – Cesión: El Arrendatario faculta al Arrendador a ceder total o parcialmente este Contrato y declara al cedente del Contrato, es decir al Arrendador, libre de cualquier responsabilidad como consecuencia de la cesión que haga de este Contrato.
Décima Tercera. – Incumplimiento: El incumplimiento del Arrendatario a cualquiera de sus obligaciones legales o contractuales, faculta al Arrendador para ejercer las siguientes acciones, simultáneamente o en el orden que él elija:
(i) Declarar terminado este Contrato y reclamar la devolución del Inmueble judicial y/o extrajudicialmente. (ii) Exigir y perseguir a través de cualquier medio, judicial o extrajudicialmente, al Arrendatario por el monto de los perjuicios resultantes del incumplimiento, así como de la multa por incumplimiento pactada en este Contrato.
Décima Cuarta. – Validez: El presente Contrato anula todo convenio anterior relativo al arrendamiento del mismo Inmueble y solamente podrá ser modificado por escrito suscrito por la Partes.
Décima Quinta. – Línea(s) Telefónica(s): El Inmueble se entrega en arrendamiento con las línea(s) telefónica(s) número(s) ……… El costo del servicio de discado local y de larga distancia nacional e internacional, así como el acceso y uso de otras redes de telecomunicaciones, será asumido en su totalidad por el Arrendatario.
Parágrafo: El Arrendatario no podrá instalar en el Inmueble ninguna línea telefónica adicional o distinta a la(s) que trata esta Cláusula, sin la aprobación previa y escrita del Arrendador.
Décima Sexta. – Merito Ejecutivo: El Arrendatario declara de manera expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para exigir del Arrendatario y a favor del Arrendador el pago de (i) los cánones de arrendamiento causados y no pagados por el Arrendatario, (ii) las multas y sanciones que se causen por el incumplimiento del Arrendatario de cualquiera de las obligaciones a su cargo en virtud de la ley o de este Contrato, (iii) las sumas causadas y no pagadas por el Arrendatario por concepto de servicios públicos del Inmueble, cuotas de administración y cualquier otra suma de dinero que por cualquier concepto deba ser pagada por el Arrendatario; para lo cual bastará la sola afirmación de incumplimiento del Arrendatario hecha por el Arrendador, afirmación que solo podrá ser desvirtuada por el Arrendatario con la presentación de los respectivos recibos de pago.
Parágrafo: Las Partes acuerdan que cualquier copia autenticada ante Notario de este Contrato tendrá mismo valor que el original para efectos judiciales y extrajudiciales.
Décima Séptima. – Costos: Cualquier costo que se cause con ocasión de la celebración o prorroga de este Contrato, incluyendo el impuesto de timbre, será sumido en su integridad por el Arrendatario.
Décima Octava. – Cláusula Penal: En el evento de un incumplimiento cualquiera de las Partes a las obligaciones a su cargo contenidas en la ley o en este Contrato, la Parte incumplida deberá pagar a la otra Parte una suma equivalente a (Indicar número de cánones) cánones de arrendamiento vigentes en la fecha del incumplimiento, a título de pena. En el evento que los perjuicios ocasionados por la Parte incumplida, excedan el valor de la suma aquí prevista como pena, la Parte incumplida deberá pagar a la otra Parte la diferencia entre el valor total de los perjuicios y el valor de la pena prevista en esta Cláusula.
Décima Novena. – Autorización: El Arrendatario autoriza expresamente e irrevocablemente al Arrendador y/o al cesionario de este Contrato a consultar información del Arrendatario que obre en las bases de datos de información del comportamiento financiero y crediticio o centrales de riesgo que existan en el país, así como a reportar a dichas bases de datos cualquier incumplimiento del Arrendatario a este Contrato.
Vigésima. – Abandono: El Arrendatario autoriza de manera expresa e irrevocable al Arrendador para ingresar al Inmueble y recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos (2) testigos, en procura de evitar el deterioro o desmantelamiento del Inmueble, en el evento que por cualquier causa o circunstancia el Inmueble permanezca abandonado o deshabitado por el término de dos (2) meses o más y que la exposición al riesgo sea tal que amenace la integridad física del bien o la seguridad del vecindario.
Vigésima Primera. – Recibos de pago de servicios públicos: El Arrendador en cualquier tiempo durante la vigencia de este Contrato, podrá exigir del Arrendatario la presentación de las facturas de los servicios públicos del Inmueble a fin de verificar la cancelación de los mismos. En el evento que el Arrendador llegare a comprobar que alguna de las facturas no ha sido pagadas por el Arrendatario encontrándose vencido el plazo para el pago previsto en la factura respectiva, el Arrendador podrá terminar de manera inmediata este Contrato y exigir del Arrendatario el pago de las sumas a que hubiere lugar.
Vigésima Segunda. – Impuestos: El valor del impuesto de timbre que cause la celebración de este contrato o cualquiera de sus prorrogas estará a cargo de (incluir la identificación de la parte que asume estos costos).
Para constancia el presente Contrato se firma en la ciudad …….. a los …. días del mes de ….. del año ……, en dos (2) ejemplares del mismo valor, cada uno de ellos con destino a cada una de las partes.
El Arrendador El Arrendatario
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En este caso, además de puntualizar los aspectos enumerados anteriormente referidos a datos personales, ubicación, montos y pagos, sanciones, entre otros, también deberás considerar en el contrato de arrendamiento cuál es el uso comercial que se le dará al inmueble. Es decir, si será una tienda, farmacia, oficina administrativa, entre otros.
Este aspecto es muy importante, ya que del mismo se desprende si será necesario efectuar modificaciones, remodelaciones, también si se realizarán actividades que puedan ocasionar problemas de acuerdo a las normativas de convivencia.
Considera los reglamentos estipulados de acuerdo al orden gubernamental, todo debe estar perfectamente detallado. Especifica si se autorizan cambios o reconstrucciones en la propiedad, y si esta inversión será retribuida al arrendatario una vez terminado el contrato.
Expresa cómo se harán el pago de los servicios, y todas las responsabilidades que como arrendador puedes asumir en este caso. Considera las razones de incumplimiento de forma clara, esto protege tu propiedad, y asegura que tu inquilino no cometerá alguna falta por desconocimiento.
Es importante considerar siempre el contrato de arrendamiento, que este sea claro y estipule los criterios mencionados u otros que sean necesarios. Asegura la legalidad del documento asesorándote con un experto, así evitas contratiempos por aspectos que no se encuentren claros.
Un contrato de arrendamiento es un seguro que protege tu inversión, ya sea que vayas a colocar en alquiler una propiedad o seas tú el arrendatario.
Conclusión
Los modelos de contratos para los inmuebles comerciales, deben ser muy específicos, sin dejar ninguna de las leyes que forman la base de estos contratos, de lo contrario, es posible que alguna de las partes pueda sufrir algún desacuerdo o malestar generada por la contraparte.
Los servicios inmobiliarios son los garantes de la ejecución certera de los contratos de arriendo, la importancia de este documento es notoria sobre todo en el ámbito comercial, tomando en cuenta que estos establecimientos deben tener ciertas condiciones y registros para llevar acabo el ejercicio comercial.
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