El contrato de arras es un acuerdo ambas partes. Comprador y vendedor, previo donde las ambas partes se comprometen a realizar la compraventa futura de un inmueble y el comprador debe entregar la cantidad de dinero en su totalidad. Se podría decir que es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor sobre la compraventa de la propiedad en cuestión.

Tabla de contenidos

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras, en comparación en lo que la gente piensa, es un documento de mucha importancia puesto que, realmente, viene a ser una transcripción de que previamente será el contenido definitivo de la escritura pública de compraventa, quedando así establecidas en ese momento, tanto las diversas condiciones por la que las partes ya se comprometen a comprar o vender la propiedad, como las posibles consecuencias en caso de que la compraventa no se dé por alguna causa.

En teoría, lo que contempla el contrato de arras es:

El comprador se reserva todo derecho sobre la compra del bien en cuestión a cambio de una cantidad de dinero establecida.
El vendedor se compromete a entregar la propiedad al comprador en las condiciones establecidas previamente.

De esta forma, ambas parte toman el compromiso previo a la compra de la propiedad. El vendedor está obligado a hacer entrega del bien y el comprador deberá pagar el precio en las condiciones previamente acordadas.

¿Qué información contiene el contrato de arras?

Más allá de que el contrato de arras es un contrato de preacuerdo y se puede llegar a suponer que no es un documento definitivo, el contrato de arras es de vital importancia porque vela las condiciones de la venidera transmisión.

Por este motivo, el contrato de arras deberá contener la información que posteriormente velara en el contrato de compraventa. Toda esta es la información mínima que debe agregarse en el contrato:

Los datos personales de ambas partes
Descripción y la identificación de la propiedad
El precio final de la compraventa y la forma de pago que se usara
La cantidad de dinero del anticipo, esto se descontar del precio final
El tiempo máximo para terminar de formalizar el contrato final de compraventa
Compromiso previo de firmar el contrato a través de la escritura publica
La correcta distribución de los gastos de compraventa
Firma de ambas parte, comprador y vendedor.

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Cuando alguna de las partes esta en un matrimonio en régimen establecido de ganancias basta con la firma de uno de los dos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio bajo régimen de separación de bienes o una pareja en unión libre deben firmar ambos.

Ejemplo Modelo Contrato de arras

Modelo de contrato de arras:
DATOS DE LAS PARTES:
Arrendador (vendedor): Nombre: ___________________________________ C.C: ____________________________
Arrendatario (comprador): Nombre: ___________________________________ C.C: ____________________________
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD:
Se trata de un inmueble ubicado en la calle _____________________________, con una superficie de ________ metros cuadrados.
El inmueble está constituido por ________ habitaciones, ________ baños, cocina y un salón.
PRECIO FINAL DE LA COMPRAVENTA Y FORMA DE PAGO:
El precio final de la compraventa del inmueble será de _______________ pesos colombianos.
El pago se realizará mediante una transferencia bancaria a la cuenta del arrendador.
CANTIDAD DE DINERO DEL ANTICIPO:
El comprador entregará al vendedor una cantidad de _______________ pesos colombianos como anticipo, que se descontará del precio final de la compraventa.
TIEMPO MÁXIMO PARA TERMINAR DE FORMALIZAR EL CONTRATO FINAL DE COMPRAVENTA:
El tiempo máximo para terminar de formalizar el contrato final de compraventa será de _______________ días.
COMPROMISO PREVIO DE FIRMAR EL CONTRATO A TRAVÉS DE LA ESCRITURA PÚBLICA:
Las partes acuerdan que una vez cumplidos los plazos establecidos en el presente contrato de arras, se procederá a firmar el contrato final de compraventa a través de la escritura pública.
CORRECTA DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DE COMPRAVENTA:
Las partes acuerdan que los gastos de compraventa serán distribuidos de la siguiente manera:
El comprador asumirá el pago de los impuestos de transmisión patrimonial y de actuaciones notariales.
El vendedor asumirá el pago de las tasas y otros gastos relacionados con la cancelación de hipotecas y cargas.
FIRMA DE AMBAS PARTES:
Arrendador (vendedor): _______________________________________
Arrendatario (comprador): _______________________________________

Tipos de arras:

Existen tres tipos de arras, estas varían según el objetivo establecido en el acuerdo:

Arras confirmatorias: esto es un anticipo del precio total que ambas partes acuerdan en el contrato final de compraventa. Es algo así como una primera entrega o el primer plazo del precio establecido. Por lo tanto, la cantidad de dinero entregada en el concepto de arras se imputan en el precio final. Las arras confirmatorias no están reguladas bajo el código civil, por lo tanto que para saber si se está ante unas arras confirmatorias, se debe conocer cuál es la voluntad de las partes con respecto a la entrega final de la cantidad acorada.
Arras penales: esta tiene una función específica y es garantizar el cumplimento del contrato establecido. A diferencia de las confirmatorias o penitenciales, las arras penales no son consideradas un anticipo del precio de la compraventa, tampoco otorga a ambas partes la potestad de desistir del acuerdo previamente establecido.
Arras penitenciales: estas son el precio que debe pagar el comprador o el vendedor en caso de desistir de la compraventa. Se podría considerar como una especie de multa que respalda al contrato final. En términos más sencillos, en caso de que algunas de las partes desista a mitad del proceso, podrá desligarse una vez que se haga el pago de la cantidad previamente acordada en arras penitenciales.

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La elección de alguna de estas, dependerá de la función final del contrato ya que cada uno de los tipos de arras tendrá distintas consecuencias para cualquiera de las dos partes. Es importantes que el contrato tenga las especificaciones claras sobre el tipo de arras que se esta eligiendo. De no manifestarse claramente se podría considerar como arras confirmatorias.

Las arras también reciben el nombre de señal. Sin embargo, es muy normal confundir arras con el pago aplazado del precio. Por ellos, se debe aclarar que las arras o señal tienen un concepto distinto al de un simple anticipo.

Cuando se habla de pago de parte del precio de la compra, se está hablando ante un contrato de compraventa con el precio aplazado en el que ni la parte compradora no la parte vendedora pueden rescindir unilateralmente del contrato.

Por otra parte, el contrato de arras necesita que se haga constar de forma clara que la entrega de la totalidad de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, esto es una garantía para ambas partes antes de realizar la firma final del contrato de compraventa. Y como se explica, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por ambas partes, siempre y cuando sea bajo las condiciones o penalizaciones establecidas.

De este modo, las partes adquieren un compromiso legal previo a la compraventa de la propiedad en cuestión. El vendedor al entregar la propiedad y el comprado al pagar el precio acordado.

En teoría se podría decir que el contrato de arras, tiene como finalidad, el dar garantías a las partes una vez adquiriendo el compromiso de la compraventa. De esta forma ambas partes pueden confiar en el que transacción se realizara y en caso contrario, se deberá hacer el pago por concepto de arras. Es un documento que siempre se debe considerar, preparar y tener al momento de la compraventa.

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