Si ests interesado en contar con tu propio inmueble, pero pagando alquiler mensual en lugar de un gran monto de inicio, debes de saber que la solución ideal es el leasing habitacional, también conocido en algunos países como leasing inmobiliario.
¿Cómo puedes obtener casa propia mediante el leasing habitacional?
Esto es posible gracias a los contratos de leasing, en donde las entidades bancarias, o bien, compañías de financiamiento comercial entregan a la persona que firma una vivienda. Esto, a cambio de un pago de forma periódica (un arriendo), generalmente realizado de forma mensual, y en un plazo convenido, el cual se suele encontrar en torno a los 10 años.
Finalmente, cuando se termina este periodo de tiempo, la persona contratante cuenta con dos opciones, la de adquirir el inmueble (para lo cual se contará al menos parte del pago realizado como arriendo mensual), o bien, devolverlo en su totalidad.
Desde el punto de vista del arrendatario, es una opción entre la compra a préstamo y el alquiler. Sin embargo, a diferencia de un préstamo, no solicita fondos, sino el derecho a usar este artículo. Después de la finalización del contrato, es posible transferir el derecho de propiedad al usuario . En otras palabras, el arrendatario utiliza y paga simultáneamente el objeto del contrato para convertirse en su propietario después de su terminación.
De acuerdo con la normativa aplicable, el objeto del contrato de arrendamiento pueden ser las cosas, es decir, las cosas tangibles que se pueden depreciar como activos fijos. Teóricamente, esta definición incluye bienes raíces. Sin embargo, si bien la popularidad del arrendamiento de automóviles y equipos es enorme, el arrendamiento de bienes raíces sigue siendo un fenómeno marginal. ¿Cuál es la razón para esto?
¿Para quién se recomienda este método para obtener casa propia pagando arriendo?
En principio, el leasing está destinado principalmente a las pequeñas y medianas empresas que no tienen un gran capital ni una alta solvencia. El contrato les permite usar un artículo determinado y desarrollar la empresa, porque en lugar de bloquear una gran suma a la vez, pagan una tarifa mensual relativamente pequeña.
Las empresas de arrendamiento, sin embargo, no actúan desinteresadamente. Ganan en el margen y en la reventa del objeto del contrato. Por tanto, no todo puede convertirse en su sujeto. Solo tiene que pagar. El arrendador, por lo tanto, es reacio a aceptar financiar cosas que son difíciles de vender o se deprecian rápidamente.
En el caso de los inmuebles hay que invertir mucho dinero, y además los contratos suelen ser a largo plazo (10-15 años). Los costes del servicio son, por tanto, bastante altos, y la probabilidad de que la joven empresa no sobreviva en el mercado hasta el final del contrato significa que no hay garantía de que se recupere el dinero. Teóricamente, los bienes raíces son sinónimo de seguridad, pero venderlos puede ser problemático, porque necesita encontrar a alguien dispuesto a comprarlos rápidamente, y el precio obtenido puede no ser suficiente para cubrir los costos.
Las empresas de leasing rara vez deciden financiar bienes inmuebles, e incluso si lo hacen, solo las empresas ricas y estables pueden cumplir las condiciones que imponen. Para ellos, el objetivo del leasing es la optimización fiscal o la necesidad de liberar fondos más que fondos para las operaciones del día a día de la empresa.
Pros y contras del leasing habitacional
Sin embargo, supongamos que la situación en el mercado cambie y que los bienes inmuebles también se conviertan en objeto de interés de las empresas de leasing. ¿Qué puede ganar el arrendatario?
No tiene que tener sus propios fondos para comprar el objeto del contrato. Es cierto que se exige una cuota inicial y es del mismo importe que tu propia aportación a una hipoteca, pero el leasing no reduce tu solvencia.
La solvencia y el historial crediticio no son decisivos. Sólo se evalúa la capacidad de pago de las tasas y la seguridad financiera . En el caso de empresas jóvenes, esto puede ser crucial. Al celebrar un contrato de arrendamiento de bienes raíces, ganan espacio para hacer negocios, pero no pierden solvencia crediticia, por lo que pueden utilizarla para hacer crecer el negocio.
Una ventaja para el arrendatario es también la posibilidad de reconocer la mayor parte de los cánones como costes deducibles de impuestos. En el caso de una hipoteca, sólo entra en juego la parte de interés de la cuota.
El arrendamiento de una propiedad, sin embargo, no significa menos trámites que cuando se toma un préstamo, lo que es una ventaja en el caso de automóviles u otros dispositivos. Por lo general, es necesario recopilar más documentos, porque la empresa que va a financiar la inversión analiza el riesgo con especial cuidado. Los contratos son más largos y su objeto es de mucho mayor valor.
Por lo tanto, además de los documentos legales y financieros de la empresa solicitante, también se requerirán datos detallados de la propiedad (año de construcción, estado, área, dónde está ubicado y qué está cerca). A menudo, es necesaria una tasación y auditoría del estado legal, e incluso la opinión de otros inquilinos.
Básicamente, cuanto mayor sea el riesgo para el arrendador (valor de la propiedad, credibilidad de la empresa receptora), más trámites.
¿Leasing habitacional o hipoteca?
En teoría, el leasing habitacional parece ser una forma de financiación más atractiva que un préstamo hipotecario. No necesita ser solvente, y la seguridad es la propiedad misma, no la hipoteca. Desde el punto de vista del arrendador, la desventaja de esta solución es la larga duración del contrato y la necesidad de amortizar su objeto.
En el caso de un préstamo, el banco verificará no solo la solvencia, sino también el historial crediticio. Por lo tanto, las empresas jóvenes o con un “pasado” no necesariamente bueno pueden tener dificultades para obtenerlo. A su vez, el préstamo hipotecario concedido dificultará la contratación de un préstamo de capital de trabajo o de inversión, ya que afecta a la solvencia del empresario.