Hay una idea equivocada común de que la inversión en finca raíz requiere la propiedad.
Es comprensible suponer que la única manera de invertir en finca raíz es a través de la propiedad directa. Pero en realidad, hay muchas oportunidades de inversión en finca raíz que no implican la propiedad, ofreciendo lucrativos y constantes flujos de efectivo y mucho menos mantenimiento por parte de un inversor.
Con estas opciones, los inversores pueden acceder a los numerosos beneficios de los bienes inmuebles, incluido el alquiler a los inquilinos de la propiedad, el potencial de apreciación y la diversificación en una clase de activos alternativos pero probados, todo ello sin las responsabilidades continuas de mantenimiento de los edificios, la propiedad y otras obligaciones de los propietarios.
En este artículo, discutimos cinco maneras diferentes de invertir en finca raíz que no implican la propiedad directa. Estos métodos de inversión en finca raíz abren muchas opciones diferentes para los inversionistas individuales, que no están listos o dispuestos a comprometerse a un gran pago inicial o a asegurar un gran préstamo para una sola propiedad. Los inversionistas que deciden invertir fuera de la propiedad directa disfrutan de las opciones de invertir en múltiples lugares, tamaños de propiedad y clases de finca raíz.
Estos métodos de inversión pueden servir como precursores de futuras inversiones en propiedad, o puede que encuentre los beneficios de estas inversiones convincentes y evite por completo el enfoque práctico de las inversiones en propiedad.
Venta al por mayor
La venta al por mayor es la única forma activa de inversión inmobiliaria que no requiere la propiedad de bienes inmuebles. En cambio, requiere la intención de ser propietario. La venta al por mayor es una forma de inversión en propiedades en la que un inversor firma un contrato para comprar una propiedad que cree que está infravalorada y luego la vende rápidamente a otro inversor a un precio más alto para obtener una ganancia. A menudo, los mayoristas buscan casas que necesitan ser renovadas y las venden a personas que quieren renovarlas. Sin embargo, también pueden buscar casas que crean que se venderán rápidamente a compradores habituales en un mercado inmobiliario determinado.
En una inversión al por mayor, un mayorista firma un contrato para comprar una casa y produce un pago inicial de dinero en efectivo. Luego tratan de vender la casa tan rápido como sea posible a un comprador de vivienda con prima. En esencia, un mayorista gana una comisión por intermediar en la venta de una casa entre el vendedor y el comprador. A diferencia de un corredor tradicional, un mayorista utiliza su posición como comprador con un contrato para comprar la casa para negociar el trato.
La venta al por mayor es una inversión muy arriesgada que requiere una gran cantidad de conocimientos financieros, legales e inmobiliarios, así como habilidades de negociación y una conexión a una red de posibles compradores. Un mayorista es directamente responsable de asegurar el precio de compra y de organizar el momento de la venta. Una operación de venta al por mayor puede ser relativamente líquida si el mayorista es capaz de encontrar un comprador rápidamente, pero también puede ser bastante ilíquida si no puede encontrar un comprador motivado inmediatamente.
A diferencia de un inversor pasivo, el mayorista tiene una gran responsabilidad en asegurar el éxito de una inversión. Si un mayorista tiene dificultades para encontrar un comprador rápidamente, se arriesga a disminuir su rendimiento, a no obtener ningún beneficio o, peor aún, a perder dinero en la inversión.
Fondos de capital privado
Un fondo de capital privado es un modelo de inversión en el que los inversores reúnen su dinero en un fondo destinado a hacer inversiones en nombre del grupo. Este arreglo privado suele funcionar legalmente en forma de una sociedad de responsabilidad limitada con un administrador fijo o un grupo de administración encargado del funcionamiento del fondo. El administrador o grupo de administración controla la gestión diaria del fondo, dejando a los inversionistas disponibles para trabajar a tiempo completo o buscar otras opciones.
La inversión en finca raíz a través de un fondo de capital privado es una forma pasiva de inversión en la que los inversionistas proporcionan sólo capital y dejan las obligaciones de gestión de la inversión a su(s) administrador(es) de fondos. Sin embargo, sigue siendo importante que los inversores de los fondos lleven consigo los conocimientos financieros e inmobiliarios necesarios para comprender los riesgos y beneficios implícitos de las inversiones de capital privado, ya que los mínimos y los costos de inversión suelen ser considerables.
El acceso a los fondos de capital privado suele estar limitado a los inversores acreditados y a las instituciones con grandes cantidades de capital. Los mínimos de inversión varían, pero normalmente son de al menos 100.000 dólares. También suelen tener una estructura de cuotas de “dos y veinte”, en la que el fondo cobra a sus miembros una cuota de gestión anual del 2%, así como una cuota del 20% aplicada a cualquier beneficio obtenido por el fondo. Los fondos de capital privado también son muy poco líquidos y, por lo tanto, sólo son viables para los inversores que pueden permitirse inmovilizar grandes cantidades de dinero durante largos períodos de tiempo.
Fondos de inversión inmobiliaria
De manera similar al concepto de un fondo de capital privado, un fondo de inversión es un modelo de inversión en el que una compañía de inversiones reúne el dinero de sus clientes con el fin de invertir en su nombre. Los inversionistas de los fondos mutuos son propietarios de una parte del fondo mutuo, mientras que el propio fondo mutuo es propietario de las inversiones que realiza. Los inversores de los fondos de inversión colectiva obtienen beneficios de un fondo de inversión colectiva en forma de dividendos y apreciación de las acciones, dependiendo del rendimiento de sus inversiones. Los fondos mutuos inmobiliarios invierten típicamente en REITs, acciones inmobiliarias o compras directas de bienes inmuebles. Estas opciones pueden incluir finca raíz residenciales (por ejemplo, casas unifamiliares, viviendas unifamiliares), finca raíz comerciales (por ejemplo, edificios de oficinas, unidades de almacenamiento, grandes edificios de apartamentos) y finca raíz industriales (por ejemplo, almacenes y fábricas).
Hay muchos fondos de inversión a disposición de los inversores particulares. Cada uno de ellos ofrece su propio nivel de diversificación inmobiliaria, un mínimo de inversión y una estructura de cuotas. Los fondos de inversión generalmente ofrecen bajas barreras de entrada y alta liquidez, dando a los inversionistas comunes acceso a un fondo administrado profesionalmente. Como inversión pasiva, sólo requieren de capital y no requieren de una gestión por parte de los inversores.
A diferencia de un fondo de capital privado -que mantiene inversiones privadas no líquidas- los fondos de inversión suelen invertir en activos que cotizan en bolsa. Si bien la liquidez suele considerarse un beneficio, la gran eficiencia y transparencia de los mercados públicos también tiene el inconveniente de que ofrecen menos oportunidades de obtener rendimientos superiores a los previstos. No es de extrañar, pues, que los fondos de inversión hayan adquirido una reputación de rendimiento de “mediocridad garantizada”.
También es importante tener presente que, como los activos de los fondos de inversión se negocian públicamente, el valor neto de sus acciones puede estar muy correlacionado con las fluctuaciones del mercado público en lugar de estar vinculado únicamente al valor inherente de sus activos subyacentes. Por consiguiente, es una de las opciones de inversión inmobiliaria más volátiles.
Al elegir un fondo mutuo de inversiones inmobiliarias, es importante comprender la composición de la cartera de inversiones del fondo. Los fondos mutuos pueden invertir en diferentes industrias y clases de activos, pero la ley de los EE.UU. también les exige que asignen al menos el 80% de sus activos al tipo de inversión que implican sus nombres. Sin embargo, el nombre de un fondo de inversión puede ser vago y engañoso, e incumbe al inversor tener la perspicacia financiera necesaria para comprender la asignación del fondo de inversión y elegir con prudencia. Además, los fondos de inversión pueden estar cargados de altas comisiones y gastos, lo que los convierte en una opción menos rentable.
REITs
Un fideicomiso de inversión en finca raíz (REIT) es una compañía que hace inversiones de deuda y/o capital en finca raíz comerciales. Los REITs fueron introducidos en 1960 con el propósito de dar a los inversores individuales acceso a invertir en finca raíz como un activo, sin la necesidad de la propiedad directa. Al igual que un fondo mutuo, los inversores del REIT poseen acciones del REIT, y el REIT es dueño de las inversiones que hace. Los inversionistas ganan retornos en forma de un dividendo dependiendo del desempeño de la deuda del REIT y las inversiones de capital. Los REIT son inversiones pasivas que sólo requieren capital de sus inversores.
Por ley, un REIT está obligado a invertir al menos el 75% de sus activos en finca raíz y ganar al menos el 75% de sus ingresos brutos de las inversiones en finca raíz. También debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables a los accionistas. Si un REIT cumple con estos requisitos, las ganancias no son gravadas a nivel de la empresa. En su lugar, los inversionistas del REIT sólo pagan el impuesto sobre la renta por las ganancias de los dividendos.
Hoy en día, los REITs pueden ser divididos en tres categorías basadas en el acceso de los inversionistas: REITs privados, REITs que cotizan en bolsa y REITs públicos no cotizados.
Los REITs privados no se negocian públicamente en una bolsa de valores y no están registrados en la SEC. Aunque su estructura jurídica es diferente de la de los fondos de capital privado, comparten muchas similitudes. El acceso a los fondos de capital riesgo/inversión privados suele estar limitado a los inversores acreditados de alto valor neto. Los mínimos de inversión quedan a discreción de los administradores de los REIT, pero suelen ser considerables. También pueden tener comisiones elevadas, de hasta el 15%. Y al igual que los fondos de capital privado, las inversiones privadas en REIT son típicamente ilíquidas, limitando su acceso a los inversionistas ricos por necesidad.
Los REITs que cotizan en la bolsa se negocian en la bolsa de valores y se registran en la SEC. Son la categoría de REIT con la que la mayoría de los inversores individuales están familiarizados. Al igual que los fondos mutuos, los REIT que cotizan en bolsa ofrecen una gran liquidez, pero a diferencia de los fondos mutuos, no tienen un requisito mínimo de inversión. Este método de inversión inmobiliaria ofrece la menor barrera de entrada de todas las opciones de inversión inmobiliaria, pero, como inversión que cotiza en bolsa, los REITs que cotizan en bolsa también están sujetos a la mayor volatilidad debido a su correlación con los mercados públicos.
Un REIT público no negociado puede ser visto como una mezcla de un REIT privado y un REIT negociado públicamente. Los REIT no negociados no se negocian en una bolsa de valores, pero están registrados en la SEC. El acceso a un REIT no negociado queda a discreción del gerente o gerentes del REIT. Los REITs no negociados pueden ofrecer un amplio acceso a los inversores con una inversión mínima baja o nula, o el acceso puede estar restringido a los inversores ricos con altos mínimos de inversión.
En general, los REIT no cotizados son inversiones ilíquidas, y tienen la reputación de tener altas comisiones, aunque no siempre es así.
Plataformas de inversión en línea
Las plataformas de inversión inmobiliaria en línea reúnen las inversiones de muchos inversores e invierten en su nombre en oportunidades que de otro modo sería difícil o excesivamente costoso encontrar o acceder. Las plataformas de inversión en finca raíz varían ampliamente en cuanto a las ofertas de inversión, los tipos de propiedad, los mínimos de inversión y el acceso que se ofrece a los inversores. Las plataformas de inversión inmobiliaria en línea se centran en un solo tipo de propiedad o en una combinación de propiedades inmobiliarias residenciales y comerciales. También proporcionan a los inversores acceso para invertir en propiedades únicas o en una cartera diversificada de finca raíz.
Por lo general, las inversiones realizadas a través de una plataforma de inversión inmobiliaria ofrecen poca o ninguna liquidación durante el tiempo que dure el horizonte de la inversión. Los inversionistas deben tratar de adecuarse a sus propios horizontes en la medida de lo posible. Muchas plataformas de inversión inmobiliaria tienen restricciones, incluyendo altos mínimos de inversión y requisitos de acreditación.
En cambio, B&R Inmobiliaria agrupa las inversiones para aprovechar el poder adquisitivo colectivo de todos los inversores para invertir en oportunidades inmobiliarias que, de otro modo, serían inaccesibles para la mayoría. B&R Inmobiliaria ofrece a los inversores acreditados y no acreditados la posibilidad de invertir en una cartera diversificada de bienes inmuebles privados o residenciales en todo el territorio de los Estados Unidos. B&R Inmobiliaria ofrece acceso a invertir por un mínimo de 500 dólares y también ofrece a los inversores una liquidez potencial más allá de otras opciones de inversión en plataformas inmobiliarias con nuestros planes de redención.
¿Qué opción es la adecuada para usted?
Si su interés no es comprar una propiedad de alquiler y convertirse en propietario o en un inversionista profesional de finca raíz, hay muchas otras maneras de agregar finca raíz a su cartera. Cuando se eligen y gestionan de forma inteligente, las opciones de inversión inmobiliaria que hemos descrito aquí pueden ofrecer rendimientos potencialmente significativos y una valiosa diversificación de la clase de activos, sin la molestia de los problemas de los inquilinos, los desalojos, las ejecuciones hipotecarias, las hipotecas y mucho más. Independientemente de la forma en que decida invertir, es importante evaluar los compromisos de tiempo de cada opción, medir el dinero y la atención que tiene disponible para dedicar a una inversión y determinar qué opción se ajusta mejor a sus preferencias personales y objetivos financieros.