Para muchos, la inversión inmobiliaria es un territorio inexplorado. A diferencia de las acciones y los bonos, a menudo llamados “activos tradicionales”, los bienes inmuebles se consideran un “activo alternativo”, históricamente caro y difícil de acceder y pagar, hasta hace poco. Pero sólo porque invertir en bienes raíces pueda ser una oportunidad de inversión desconocida no significa que deba evitarse.
Los bienes raíces pueden ofrecer una forma lucrativa y confiable de obtener ganancias sustanciales tanto a corto como a largo plazo; y puede complementar su cartera con beneficios únicos, que incluyen la diversificación de la cartera y ventajas fiscales (como se explica a continuación).
A pesar de las ventajas obvias, invertir en bienes raíces puede parecer intimidante sin un punto de partida obvio. Sin embargo, no tiene por qué ser así. En este artículo, discutiremos los fundamentos de la inversión en bienes raíces, incluyendo ocho maneras diferentes de comenzar de inmediato.Así que, lo primero es lo primero: ¿qué es la inversión en bienes raíces?
¿Qué es la inversión en bienes raíces?
La inversión en bienes raíces es la compra, la propiedad, el arrendamiento o la venta de terrenos y cualquier estructura en ellos, con el propósito de ganar dinero. Los bienes raíces generalmente se dividen en cuatro categorías: residencial, comercial, industrial y tierra.
Bienes raíces residenciales: Los bienes raíces residenciales consisten en casas unifamiliares, casas multifamiliares, casas adosadas (inmueble que aparenta ser uno, pero se subdivide en varios) y condominios. Los ocupantes pueden arrendar o poseer las propiedades en las que viven. Las casas de más de cuatro unidades generalmente se consideran propiedades comerciales.
Bienes raíces comerciales: Los bienes raíces comerciales son propiedades que se utilizan para fines comerciales. Los bienes raíces comerciales se clasifican como espacio de oficina, espacio comercial o casas multifamiliares. Algunos ejemplos de propiedades de bienes raíces comerciales incluyen oficinas comerciales (oficinas), restaurantes (comercios) y grandes edificios de apartamentos (multifamiliares).
Bienes raíces industriales: Como su nombre lo indica, estas propiedades sirven para un propósito de negocio industrial. Algunos ejemplos incluyen almacenes de embarque o de almacenamiento, fábricas y plantas de energía.
Terrenos: La tierra generalmente consiste en propiedad no desarrollada sin estructuras en ella. Hay formas limitadas de ganar dinero con la tierra como inversión. Los propietarios pueden ganar dinero a través del uso de la tierra, como la agricultura, o a través del desarrollo o la venta de la tierra.
Además de los tipos de propiedad, hay tres formas principales de ganar dinero de las inversiones en bienes raíces: el interés de los préstamos, la apreciación y los arriendos.
Intereses de los préstamos (o, en el lenguaje de los bienes raíces, «deuda»): Un préstamo inmobiliario es un acuerdo en el que los inversores prestan dinero a un promotor inmobiliario y ganan dinero con el pago de los intereses del capital del préstamo. La inversión en deuda puede proporcionar un flujo de efectivo regular para un inversor. Dependiendo del número de prestamistas, puede haber uno o varios tipos de deuda dentro de la pila de capital de los préstamos. Los tipos de deuda incluyen la deuda principal, la deuda subordinada y la deuda de entrepiso. La deuda también puede ser garantizada o no garantizada. Esta distinción define los derechos de un inversionista en caso de ejecución de una propiedad por incumplimiento de un préstamo. Un préstamo es un tipo de inversión pasiva utilizado por las empresas de capital privado, fondos de inversión, y las plataformas de inversión inmobiliaria. El pago de intereses puede ofrecer una manera de obtener ingresos pasivos de las inversiones en bienes raíces.
Apreciación: Como con la propiedad de cualquier capital, la propiedad de bienes raíces le da al inversionista la capacidad de ganar dinero con la venta de ese capital. La apreciación, o aumento del valor de una propiedad con el tiempo, representa la ganancia potencial disponible para un inversionista cuando esa propiedad se vende. A diferencia de las inversiones en deuda o ingresos por arriendos, una venta proporciona un gran y único retorno. El capital social generalmente puede clasificarse como capital preferente o capital común. La propiedad del capital social puede ser una inversión activa o pasiva dependiendo de la posición de la inversión dentro de la pila de capital.
Arriendo: Una propiedad puede ser arrendada por los propietarios para obtener ingresos por pagos de renta. Al igual que los ingresos generados por una inversión en deuda, los ingresos por arriendos pueden proporcionar un flujo de ingresos regular. Dependiendo de la forma en que el propietario administre su propiedad (ya sea independientemente o a través de un administrador de propiedades contratado), puede mantener todas sus ganancias o compartir las ganancias con una empresa de administración de propiedades. Los pagos de arriendos pueden ofrecer el potencial de ingresos pasivos dependiendo del método de inversión.
Cada categoría de bienes raíces y tipo de inversión conlleva su propio conjunto de riesgos y recompensas. Independientemente de cómo invierta en bienes raíces, es importante elegir las inversiones sabiamente probando las fortalezas y debilidades de las oportunidades a través de un riguroso proceso de suscripción. Independientemente de quién realice la suscripción, este proceso de diligencia debida desempeña un papel vital para determinar si una oportunidad de inversión es financieramente sólida y si puede cumplir con sus objetivos financieros.
A muchos inversores les gusta utilizar la tasa de rendimiento proyectada como una medida clave cuando analizan los bienes raíces. Sin embargo, los inversores inmobiliarios más experimentados a menudo recurren a la tasa de capitalización, o “tasa máxima”, como forma preferida de evaluar una oportunidad.
¿Cómo invertir en bienes raíces?
Hay muchas maneras de invertir en bienes raíces con cantidades de dinero variables y diversos grados de compromiso de tiempo, capital, horizontes de inversión, riesgo y potencial de rendimiento. Algunos obtienen ingresos y apreciación, y otros sólo obtienen ingresos. Las estrategias de inversión en bienes raíces se dividen en dos grupos: inversiones activas y pasivas. Aquí hay ocho formas fundamentales de invertir en bienes raíces con estrategias que van desde las intensas, de alto esfuerzo hasta las de no intervención, de bajo esfuerzo.
Inversión activa en bienes raíces (Hágalo usted mismo)
La inversión inmobiliaria activa requiere un conocimiento personal significativo de los bienes inmuebles y la gestión práctica o la delegación de responsabilidades. Los inversionistas activos pueden trabajar como inversionistas de bienes raíces a tiempo parcial o completo, dependiendo del número de sus propiedades de inversión y la naturaleza de esas inversiones. Por lo general, invierten en propiedades con uno o pocos propietarios, por lo que asumen bastante responsabilidad para asegurar el éxito de una propiedad de inversión. Debido a esto, los inversores activos en bienes raíces necesitan una profunda comprensión de cómo invertir en bienes raíces, incluyendo perspicacia financiera, y habilidades de negociación para mejorar su tasa de ingreso y el rendimiento general de la inversión.
Property-Flipping (House-Flipping)
El “remodelar la casa” es la forma más activa y práctica de invertir en bienes raíces. En un «house flip», un inversor compra una casa, hace cambios y renovaciones para mejorar su valor en el mercado, y luego la vende a un precio más alto. El “house-flipping” es generalmente una inversión a corto plazo, porque cuanto más tiempo el inversor sea propietario de la casa sin arrendarla a los inquilinos, más se sumarán sus gastos. Esto carcome su potencial de retorno cuando la venden. Los inversores pueden reparar o remodelar la casa para aumentar su precio de venta o venderla sin hacer ninguna reparación cuando su valor en el mercado inmobiliario aumenta debido a factores externos.
Si ves H&H, entonces probablemente has visto una casa transformada en menos de 30 minutos y vendida por un beneficio considerable por profesionales de la vivienda. En estos programas, los aficionados a la vivienda compran una casa que creen que tiene un precio inferior al normal, añaden valor mediante renovaciones, como la sustitución de mesones, baños o el suelo, o la demolición de las paredes para cambiar los planos, y luego venden la casa a un precio más alto para obtener un beneficio.
Si bien el cambio de casa es emocionante, también requiere de un profundo conocimiento financiero e inmobiliario para asegurar que se pueda ganar dinero con las limitaciones de tiempo y presupuesto para asegurar que se gane dinero cuando se venda la casa. El éxito y la carga financiera de una casa remodelada recae enteramente en el inversionista. Esto. debido a que necesita suficiente dinero para hacer un pago inicial y/o un crédito lo suficientemente bueno para asegurar un préstamo para comprar una propiedad antes de que otro inversor lo haga. Es una inversión inmobiliaria de alta presión y de alto riesgo, pero una buena oportunidad de inversión sólo para ciertos inversionistas conocedores.
Venta al por mayor
Otra estrategia para remodelar el inmueble es la venta al por mayor. La venta al por mayor es cuando un inversor firma un contrato para comprar una propiedad que cree que tiene un precio inferior al valor de mercado y luego vende ese contrato rápidamente a otro inversor a un precio más alto para obtener una ganancia.
Lo más frecuente es que los mayoristas busquen propiedades que necesiten renovaciones y las vendan a personas que estén dispuestas a realizar las renovaciones para añadir más valor a la propiedad con el fin de venderla a un precio más alto. Un inversor firmará un contrato para comprar una propiedad y hará un depósito de garantía. Luego, rápidamente tratan de vender la casa a un comprador a un precio más alto, obteniendo una ganancia. Esencialmente, un mayorista obtiene una comisión por intermediar en la venta de una casa a un comprador. Sin embargo, a diferencia de los corredores de propiedades tradicionales, un mayorista utiliza su posición como comprador de vivienda contratado para negociar el trato.
La venta al por mayor es una empresa arriesgada, que también requiere experiencia en bienes raíces y finanzas. Exige una diligencia sólida y el acceso a una red de compradores potenciales para vender la propiedad en un plazo breve y a un precio rentable. De lo contrario, como en el caso de la venta de casas, se corre el riesgo de no obtener beneficios o, peor aún, de perder dinero.
Propiedades en arriendo
Las propiedades en arriendo también necesitan una gestión práctica, pero tienen un horizonte de inversión a largo plazo. Cualquier tipo de propiedad (residencial, comercial o industrial) puede ser una propiedad para arrendar. Los propietarios de los inmuebles ganan un flujo de efectivo regular, generalmente sobre una base mensual en forma de pagos de arriendo de los inquilinos. Esto puede proporcionar un flujo de ingresos constante y fiable a los inversores, pero también requiere mucho trabajo o la delegación de responsabilidades para garantizar que las operaciones se desarrollen sin problemas.
En primer lugar, debe encontrar inquilinos para su propiedad. Esto puede ser fácil o difícil, dependiendo del tipo de propiedad y de los recursos disponibles para encontrar inquilinos. También es responsable de realizar investigaciones de antecedentes para los posibles inquilinos (si así lo decide) y de proporcionar a los inquilinos contratos de arrendamiento jurídicamente sólidos. Cada mes que no tenga un inquilino, perderá los ingresos de su inversión.
Una vez que tienes inquilinos, tienes bastantes más obligaciones resultantes. Como propietario, usted es responsable de la recaudación del arriendo, el mantenimiento de la propiedad, las reparaciones, los desalojos, el mantenimiento de registros y de asegurar el cumplimiento de todas las leyes locales aplicables en todo momento. Dependiendo del número y tamaño de las propiedades de arriendo que posea, la administración de la propiedad puede ser un trabajo a tiempo parcial o a tiempo completo.
Algunos inversores inmobiliarios que no quieren encargarse de la gestión de una propiedad, contratan una empresa de gestión de propiedades por una cuota fija o un porcentaje de las ganancias. Esto quita algo de peso de los hombros del inversionista, transformando la propiedad inmobiliaria en una inversión más pasiva. Sin embargo, esta compensación también significa que un inversor cede cierto control de sus propiedades y pierde una parte de sus ingresos mensuales.
Arriendos a corto plazo
Las propiedades de arriendo a corto plazo permiten a los residentes arrendar sus casas por noche, generalmente como alternativa a un hotel. Las rentas a corto plazo son similares a los de las propiedades de arriendo, pero son específicas de las propiedades residenciales y por lo general sólo están disponibles por períodos de corto plazo. A diferencia de los arriendos tradicionales, los arriendos a corto plazo, típicamente impulsados por compañías como Airbnb y Booking le permiten rentar una parte o la totalidad de su casa. Los residentes ganan dinero arrendando su propiedad por la noche, lo que puede proporcionar un flujo de efectivo regular o irregular, dependiendo de la demanda de la propiedad dentro de su mercado específico. Los propietarios son responsables de amoblar y mantener la casa para los inquilinos.
Los arriendos a corto plazo suelen requerir mucha menos experiencia y supervisión que los alquileres tradicionales por varias razones. Los sitios web de terceros, como Airbnb y Booking, facilitan la reserva de la propiedad en arriendo y crean el acuerdo contractual entre el propietario o el inquilino. Dado que las empresas de terceros gestionan varios componentes del proceso de renta, las propiedades de arriendo a corto plazo pueden ser un trabajo a tiempo parcial o una actividad secundaria.
Si bien los arriendos a corto plazo pueden ser una solución lucrativa para el dormitorio de repuesto de su casa, antes de inscribirse es importante conocer bien las leyes que rigen los arriendos a corto plazo en su zona. Los administradores de apartamentos pueden prohibir que los inquilinos incluyan un apartamento rentado en la lista de arriendos a corto plazo. Las asociaciones de propietarios tienen la facultad de prohibir los arriendos a corto plazo, y en algunas ciudades, como Bogotá o Medellín, existen restricciones contra los tipos de alquileres a corto plazo. Y, incluso como propietario a corto plazo, es importante asegurarse de estar preparado para manejar cualquier posible dolor de cabeza que pueda surgir al hospedar a inquilinos a corto plazo.
Inversión inmobiliaria pasiva
La inversión inmobiliaria pasiva ofrece oportunidades de inversión en bienes raíces para todos: los que tienen amplios conocimientos inmobiliarios y financieros y los que tienen una experiencia limitada o nula. Los inversionistas pasivos de bienes raíces típicamente proveen sólo capital y permiten a los profesionales invertir en bienes raíces en su nombre. Al igual que con las acciones y los bonos, sólo son responsables de sus propias inversiones y no del fondo en general. En general, las inversiones inmobiliarias pasivas ofrecen un mayor potencial de ingresos pasivos que la mayoría de las inversiones inmobiliarias activas, que normalmente requieren una gestión más práctica.
Fondo de capital privado
Un fondo de capital privado es un modelo de inversión en el que los inversores reúnen su dinero en un único fondo para hacer inversiones en el mercado privado. Suelen ser sociedades de responsabilidad limitada con un administrador o grupo de administración designado. Si bien el administrador gestiona activamente las inversiones del fondo, no se exige a los inversores que participen directamente de manera regular. Sin embargo, como inversionista, es importante tener los conocimientos financieros e inmobiliarios necesarios para comprender y evaluar los riesgos y los posibles beneficios de cada inversión, porque los mínimos de inversión suelen ser bastante elevados.
El acceso a los fondos de capital privado suele estar limitado a los inversores acreditados e institucionales con un elevado patrimonio neto. Los mínimos de inversión pueden variar, pero normalmente no son inferiores a $10.000.000. Los fondos de capital privado suelen utilizar un modelo dos y veinte, en el que cobran una comisión de gestión anual del 2% y una comisión adicional del 20% sobre cualquier beneficio que el fondo obtenga más allá de un rendimiento determinado. Los fondos de capital privado también suelen ser ilíquidos y, por lo tanto, se limitan a inversores que pueden permitirse inmovilizar grandes cantidades de dinero durante largos períodos de tiempo.
Fondos de inversión inmobiliaria
También estructurado como un fondo común, un fondo de inversión es un vehículo de inversión estructurado como una empresa, que reúne el dinero de sus clientes e invierte en su nombre. En lugar de ser propietarios directos de los activos, los inversores de los fondos de inversión son propietarios de acciones de un fondo de inversión y el propio fondo es propietario de las inversiones que adquiere y gestiona. Los fondos de inversión pueden obtener rendimientos para los inversores en forma de dividendos durante la propiedad y de apreciación al vender las acciones del fondo.
Los fondos inmobiliarios generalmente invierten en vehículos de inversión que poseen bienes inmuebles, como acciones inmobiliarias o fondos de inversión, pero también pueden invertir directamente en activos inmobiliarios. También pueden centrarse en cualquier tipo de bienes raíces u ofrecer una mezcla de residencial, comercial e industrial.
A diferencia de otros fondos analizados hasta ahora, los fondos de inversión suelen invertir en activos que cotizan en bolsa, que ofrecen altos niveles de liquidez. Los fondos de inversión están estructurados como inversiones pasivas que sólo requieren capital de sus inversores y muchos de ellos también tienen un mínimo de inversión bajo. Debido a estas características, los fondos inmobiliarios ofrecen a los inversores ordinarios una forma de acceder a inversiones inmobiliarias gestionadas profesionalmente.
Sin embargo, dado que poseen activos que cotizan en bolsa, el valor neto de sus acciones puede estar muy correlacionado con los movimientos del mercado de valores en lugar de estar vinculado al valor de los activos que poseen. Como resultado, los fondos de inversión son una de las estrategias de inversión inmobiliaria más volátiles.
Los mínimos de inversión, las estructuras de honorarios y la asignación de carteras también varían según el fondo. Las regulaciones de la Comisión de Intercambio de Valores requieren que los fondos mutuos asignen al menos el 80% de sus activos al tipo de inversión que está implícito en el nombre del fondo. Pero, el nombre de un fondo puede ser engañoso, y los fondos mutuos son legalmente capaces de invertir en todas las industrias y clases de activos. Es importante que los inversores entiendan qué activos componen un fondo de inversión, así como los costos y honorarios que vienen con él.
REITs
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una compañía que hace inversiones de deuda o capital en bienes raíces comerciales. Generalmente, los REITs ofrecen una cartera de bienes raíces que producen ingresos a los inversionistas. Los inversores compran acciones del REIT y obtienen ingresos de sus inversiones de deuda y capital en forma de dividendos. Al igual que los fondos mutuos, los REITs fueron creados como una forma de dar a los inversionistas ordinarios acceso público a las inversiones en bienes raíces. Por ley, un REIT debe ganar por lo menos el 75% de sus ingresos brutos de bienes raíces e invertir por lo menos el 75% de sus activos en bienes raíces. Además, debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables a los accionistas cada año.
Hoy en día, los REITs pueden ser categorizados de acuerdo al acceso de los inversionistas de tres maneras: REITs privados, REITs que cotizan en bolsa, y REITs públicos no cotizados.
Los REITs privados no están registrados en la SEC y no se negocian públicamente en el mercado de valores. Son similares a los fondos de capital privado en muchos aspectos: Normalmente se limitan a inversores acreditados que tienen un alto patrimonio neto, y aunque los mínimos son subjetivos, suelen ser bastante altos. Los REITs privados también suelen tener comisiones altas, a veces hasta el 15%. Por último, suelen ser ilíquidos, lo que restringe el acceso a quienes pueden permitirse invertir grandes sumas de dinero durante largos períodos de tiempo.
Los fondos de inversión que cotizan en bolsa están registrados en la SEC y se negocian en el mercado de valores. A diferencia de la mayoría de las inversiones inmobiliarias, éstas son altamente líquidas y no tienen un mínimo de inversión que no sea el precio de la acción, por lo que los inversores pueden comprarlas y venderlas fácilmente. Mientras que los fondos de inversión públicos ofrecen el mayor acceso, porque están correlacionados con los mercados públicos como los fondos mutuos, son una de las estrategias de inversión inmobiliaria más volátiles.
Un fondo de inversión público no negociado es una especie de híbrido entre un fondo negociado públicamente y un fondo privado. Están registrados en la SEC, pero no se negocian en la bolsa de valores. El acceso puede ser abierto o restringido y sus mínimos de inversión pueden variar. Suelen ser ilíquidos y pueden acarrear altas comisiones de inversión, pero no siempre es así.
Plataformas de inversión inmobiliaria en línea
Las plataformas inmobiliarias en línea de inversiones mancomunadas son una estrategia relativamente nueva. Invierten en oportunidades de inversión inmobiliaria que de otra manera serían difíciles de encontrar o estarían fuera de alcance a nivel individual. Las plataformas inmobiliarias ofrecen a los inversores la posibilidad de invertir en activos individuales o en una cartera diversificada de bienes inmuebles. Algunas ofrecen acceso sólo a inversiones de deuda y otras ofrecen tanto inversiones de deuda como de capital. Y, algunas se centran en una ciudad o región específica y otras invierten en todo el país. Muchas plataformas de inversión en bienes raíces tienen restricciones, como requisitos de acreditación y altos mínimos de inversión, pero no todas las tienen.