Hay muchos beneficios disponibles en las inversiones inmobiliarias, entre ellos, para muchos inversores está la capacidad única de obtener rendimientos tanto a través de los ingresos, como de la apreciación (aumento en el precio o el valor de los activos). En algunos casos, las inversiones en bienes raíces pueden obtener ingresos y apreciación de valor simultáneamente. Las formas en que las inversiones en bienes raíces pueden obtener estos rendimientos, y cómo los inversionistas pueden recibir los rendimientos, pueden variar según la inversión. En este artículo, revisaremos los fundamentos de cómo las inversiones en bienes raíces pueden ganar dinero de diferentes estructuras de inversión.
Deuda y capital
Las inversiones inmobiliarias se dividen en dos grandes categorías: deuda y patrimonio. Veamos primero, las diferencias entre estos dos tipos de inversiones para empezar a entender cómo se estructuran los rendimientos en forma de renta o apreciación.
Deuda: Bajo un préstamo de bienes raíces, un inversionista presta dinero a un prestatario (típicamente un comprador o promotor inmobiliario). El inversor obtiene ingresos durante la duración del préstamo, normalmente a una tasa fija, siguiendo un programa de pagos regulares de intereses sobre el capital del préstamo. Una inversión en deuda, suele ser menos arriesgada que una inversión en capital social (Capital que los socios de una sociedad aportan a esta para desarrollar una actividad), pero hay varios factores que influyen en el grado de riesgo de cada inversión individual.
El capital social: Una inversión de capital, le da al inversionista la propiedad de una propiedad física. Una inversión de capital le da derecho al inversionista a reclamar el dinero ganado por cualquier apreciación obtenida por el activo cuando se vende. Los rendimientos de la apreciación se realizan normalmente en un pago único, en forma de ganancias de capital. Una inversión de capital también le da al inversionista la capacidad de obtener ingresos regulares de los pagos de arriendo durante la vida de la inversión, típicamente sobre una base mensual. Si bien las inversiones de capital permiten a los inversores obtener tanto ingresos como apreciación, a menudo son más riesgosas que las inversiones en deuda.
Con este entendimiento, exploremos ahora cómo las inversiones en bienes raíces pueden obtener ingresos tanto a través de inversiones de deuda como de capital.
¿Cómo las inversiones en bienes raíces generan ingresos?
Como hemos establecido, tanto la deuda como las inversiones de capital son capaces de obtener ingresos constantes. Los ingresos sólo pueden ser obtenidos mientras un inversionista sea dueño de su inversión. A diferencia de la apreciación, no hay necesidad de vender una inversión para obtener ingresos de ella. De hecho, la propiedad es lo que da derecho a un inversor a cobrar los ingresos obtenidos de sus activos productores de ingresos.
Examinemos primero cómo funciona la generación de ingresos más comúnmente para las inversiones de deuda inmobiliaria.
Ingresos por pagos de intereses de préstamos
Una inversión de préstamo inmobiliario es un acuerdo en el que un inversor presta dinero a un comprador o promotor que luego paga intereses sobre el capital prestado. El inversor obtiene un rendimiento en forma de ingresos por el pago de intereses, mientras se paga el préstamo. Los pagos suelen hacerse mensualmente, lo que los convierte en una opción de inversión atractiva para quienes buscan ingresos «pasivos» o «residuales».
La deuda tiene la posición más alta dentro de la pila de capital como «base». Esto significa que tiene la mayor prioridad de reembolso. Los inversores en deuda reciben su capital más intereses antes de que un inversor en capital social pueda obtener beneficios (aparte del potencial de ingresos por arriendo). Por ejemplo, si un propietario vende su propiedad mientras hay un préstamo abierto para ella, debe devolver ese préstamo en su totalidad al prestamista antes de que pueda quedarse con los beneficios de la revalorización.
Dentro del tramo de deuda de la pila de capital, hay otra división de la antigüedad entre los tipos de deuda que determina la prioridad de reembolso del préstamo. La deuda prioritaria es, como es lógico, la más prioritaria y, por lo tanto, tiene la mayor prioridad de reembolso. Le siguen la deuda subordinada y la deuda intermedia (estructura de deudas subordinadas, sin garantía real y con amplios períodos de gracia), y luego la porción de capital propio de la pila de capital.
Además de la antigüedad, las inversiones inmobiliarias de deuda pueden ser garantizadas o no garantizadas. Un inversor con una inversión de deuda garantizada tiene derecho a ejecutar la hipoteca de una propiedad en caso de incumplimiento del préstamo, para recuperar el valor de su préstamo. Las inversiones de deuda prioritaria son típicamente posiciones garantizadas, y otras inversiones de deuda pueden ser garantizadas, pero los términos pueden variar según la inversión.
Inversión en préstamos de bienes raíces
Los préstamos inmobiliarios se suelen hacer en cantidades sustancialmente grandes, lo que a menudo los limita a fondos e inversores institucionales capaces de prestar grandes sumas de dinero durante largos períodos de tiempo. Los inversores acreditados pueden acceder a inversiones en deuda inmobiliaria a través de un fondo de capital privado, pero la mayoría de los inversores individuales sólo pueden acceder a inversiones en deuda inmobiliaria a través de un fondo como un fondo mutuo inmobiliario, un fideicomiso de inversión inmobiliaria (FIBRAs) o una plataforma de inversión como B&R Inmobiliaria. Algunas opciones de inversión se centran principal o exclusivamente en las inversiones en deuda. Por ejemplo, el Plan de Ingresos Suplementarios de B&R Inmobiliaria se asigna principalmente a las inversiones en deuda, seleccionadas por su capacidad de obtener ingresos constantes.
Algunos métodos de inversión ofrecen beneficios fiscales para los rendimientos basados en los ingresos. Por ejemplo, los inversionistas del FIBRAs pueden pagar impuestos sólo a nivel individual en vez de a nivel de fondo, eliminando el potencial de doble tributación (siempre y cuando el fondo califique como un FIBRAs). Además, a partir de 2018, los ingresos obtenidos y distribuidos por los FIBRAs y los fondos mutuos de bienes raíces, pueden calificar para una deducción impositiva de hasta el 20% gracias a los cambios en la regulación que rigen los ingresos de los negocios.
Ingresos por pagos de arriendos
Las inversiones en capital social también pueden generar su propia corriente de ingresos mediante el pago de arriendos. La propiedad tradicional, o común, del capital social da a los inversores el derecho de arrendar la propiedad a los inquilinos para obtener ingresos a través de los pagos del canon. Hay algunas diferencias clave entre la deuda y la inversión en capital social que afectan al potencial de ingresos de cada una.
A diferencia de una inversión en deuda, que generalmente tiene una tasa de rendimiento fija durante un período de tiempo definido, una inversión en capital social genera ingresos por concepto de arriendos que pueden cambiar con el tiempo, aumentando o disminuyendo en relación con la demanda del mercado. El potencial de ingresos también se basa en las tasas de ocupación, que también pueden variar para un determinado inmueble. Esto significa que los inversores en capital social pueden incurrir en un mayor riesgo para obtener ingresos, pero también tienen el potencial de obtener una tasa de rendimiento más elevada.
Además, las inversiones en capital social no suelen tener períodos de propiedad predefinidos y pueden durar indefinidamente, lo que da al inversor la posibilidad de obtener ingresos hasta que se venda la propiedad. Los bienes inmuebles son una inversión a largo plazo, especialmente para las inversiones de capital, lo que da a los inversores la capacidad de obtener ingresos significativos a lo largo del tiempo sobre una base mensual.
La propiedad de acciones comunes ofrece un potencial de ingresos por arriendo, mientras que las inversiones de acciones preferidas ofrecen un flujo de efectivo de una manera que es más similar a las inversiones de deuda. Al igual que el pago de intereses de un préstamo, las inversiones de capital preferente ofrecen una tasa de rendimiento fija comúnmente denominada «rendimiento preferente». Debido a su posición intermedia en la pila de capital, las inversiones de capital preferente reciben pagos hasta que alcanzan la tasa de rendimiento preferente acordada después de que todas las inversiones de deuda han sido pagadas y antes de que los inversores de capital común reciban su rendimiento.
Invertir en inversiones de capital inmobiliario para obtener ingresos
Las inversiones de capital común son más fáciles de acceder que las inversiones en deuda. Los inversores individuales pueden comprar una propiedad de inversión y administrarla por su cuenta. Sin embargo, debido a las elevadas sumas de dinero, conocimientos y tiempo requeridos para la inversión directa, los inversores individuales suelen estar limitados en cuanto al número y tipos de propiedades que pueden comprar y administrar por su cuenta.
Al igual que con las inversiones en deuda, las opciones de inversión de fondos comunes, como los fondos mutuos, los FIBRAs y las plataformas de inversión, ofrecen una forma de invertir pequeñas sumas de dinero en varios activos y tipos de activos. Los fondos de capital privado también están disponibles para los inversores acreditados. Aunque es más factible que un inversor individual invierta en una casa unifamiliar o en un dúplex, un fondo puede dar a un inversor acceso a inversiones en una amplia gama de bienes raíces comerciales en múltiples lugares a una fracción del tamaño de la inversión en dólares.
Por ejemplo, con B&R Inmobiliaria, puede invertir en un plan de inversión, con un nivel de diversificación de objetivos que coincida con sus metas que contengan una mezcla de activos en Bogotá.
¿Cómo las inversiones en bienes raíces ganan apreciación?
Los bienes raíces tienen la capacidad distintiva de obtener ingresos y plusvalías. Un inversor de capital puede obtener un ingreso constante por el pago del arriendo mientras la propiedad se aprecia. Cuando se vende la propiedad, un inversor puede vender su inversión y captar cualquier apreciación del valor de la propiedad en forma de ganancias de capital, además de cualquier ingreso ya ganado durante el período de tenencia de la inversión.
Al igual que los ingresos por arriendo, el valor de la propiedad puede cambiar con la demanda. Mientras que una inversión en deuda puede estructurarse para garantizar una cierta tasa de rendimiento, la dependencia de una inversión de capital en el mercado la hace más riesgosa. Pero, por la misma razón, también significa que una inversión de capital ofrece un mayor potencial de rendimiento. El potencial de apreciación puede ser sustancial o escaso en función de muchos factores, lo que hace que sea crucial para el inversor tener la perspicacia necesaria para elegir las inversiones de forma inteligente.
Los bienes inmuebles son una inversión a largo plazo que suele durar al menos cinco años. A diferencia de las acciones, la apreciación de muchas propiedades se maximiza a lo largo de varios años, y las ganancias de valor se producen generalmente a un ritmo más lento. Aunque los bienes inmuebles pueden apreciarse más lentamente, el valor de las propiedades también es menos volátil, con fluctuaciones diarias de valor cada vez menores en comparación con la mayoría de las acciones, si no todas.
Inversión en inversiones de capital en bienes raíces para la apreciación
Como ya hemos discutido, hay varias maneras de invertir en inversiones de capital en bienes raíces, incluyendo la inversión directa, fondos mutuos, FIBRAs, y plataformas de inversión. El vehículo de inversión utilizado para invertir en una inversión de capital tiene un impacto en la forma en que un inversionista recibe su retorno, así como en cómo y cuándo se grava.
Por ejemplo, un inversor con una inversión directa puede cobrar sus ganancias de capital directamente de la venta de una inversión. Por otra parte, un inversor con una inversión a través de un fondo, puede obtener una plusvalía por la venta de una propiedad a través de una distribución de fondos o a través de un aumento del valor de las acciones que posee. Cada opción conlleva sus propias ventajas y desventajas, lo que puede hacer que cada opción sea más o menos preferible para un inversor, dependiendo de sus objetivos y recursos financieros.
Independientemente de la forma en que se invierta en bienes raíces, en algún momento es fundamental un riguroso proceso de suscripción, que evalúa los aspectos de una posible propiedad de inversión. Si invierte de forma independiente, la responsabilidad de ese proceso de suscripción recaerá sobre sus hombros, mientras que si invierte a través de un fondo o plataforma como B&R Inmobiliaria, un equipo de profesionales inmobiliarios experimentados se encargará de la evaluación en su nombre. Independientemente de quién realice la suscripción, este proceso de diligencia debida desempeña un papel fundamental para determinar si una oportunidad de inversión es financieramente sólida.
Evaluando sus opciones
Debido a que los bienes raíces son típicamente un compromiso a largo plazo, es importante elegir la opción correcta que se ajuste a sus objetivos financieros. Cuando se elige bien, puede convertirse en una fuente útil de ingresos constantes en su cartera de inversiones. Y con un historial de apreciación a largo plazo, también ofrece la oportunidad de capturar ganancias de capital además de ingresos. De hecho, quienes han invertido en bienes raíces han superado históricamente a quienes no lo han hecho.
B&R Inmobiliaria ofrece una manera de invertir en una cartera diversificada de bienes raíces de acuerdo con sus objetivos. El Plan de Ingresos Suplementarios está diseñado para invertir principalmente en inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos, mientras que el Plan de Ingresos Balanceados tiene como objetivo invertir en una mezcla de inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos y orientadas al crecimiento, y el Plan de Crecimiento a Largo Plazo tiene como objetivo invertir principalmente en bienes raíces orientados al crecimiento.
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