La inversión en bienes raíces comerciales como una estrategia de inversión alternativa no es nada nuevo, pero sigue siendo un misterio para muchos inversores.
Los bienes raíces comerciales (CRE) están a nuestro alrededor, en formas que mucha gente puede no notar. La categoría de “propiedad comercial” incluye apartamentos, oficinas, espacios de venta al por menor y otros edificios similares.
Las inversiones en bienes raíces comerciales pueden ganar dinero a través de los ingresos o la apreciación. Los ingresos se producen a través de la operación del edificio, a menudo a través de los inquilinos que hacen pagos de alquiler, mientras que la apreciación se gana a través de un aumento en el valor de la propiedad con el tiempo.
La inversión en bienes raíces comerciales normalmente requiere más capital, experiencia y tiempo que muchos inversionistas. Pero hay opciones de inversión, incluida Inmobiliaria B&R, que hacen posible que cualquier persona sea propietaria de una cartera diversificada de inversiones en bienes raíces comerciales.
Los bienes raíces comerciales (a menudo abreviados como CRE) son un término amplio que describe los bienes raíces utilizados para generar una ganancia para su propietario. Los ejemplos de bienes raíces comerciales incluyen edificios de oficinas, propiedades industriales, centros médicos, hoteles, centros comerciales, edificios de apartamentos y almacenes. En general, es útil pensar en la propiedad comercial – que genera ingresos – en contraste con los bienes raíces residenciales, que típicamente son usados directamente por su dueño para uso personal y típicamente consisten en cuatro unidades o menos. Históricamente, la inversión en bienes raíces comerciales como un activo alternativo ha proporcionado a millones de inversores atractivos rendimientos ajustados al riesgo y diversificación de la cartera. Pero, muchos inversores todavía no entienden cómo funcionan los bienes raíces comerciales como vehículo de inversión.
En este artículo, explicaremos los fundamentos de las inversiones en bienes raíces comerciales, incluyendo cómo puede comenzar a invertir usted mismo en esta clase de activos tradicionalmente poderosa.
Los antecedentes de la inversión en bienes raíces comerciales
Históricamente, la inversión en bienes raíces comerciales ha sido rica en beneficios, proporcionando a millones de inversores atractivos rendimientos ajustados al riesgo. Como una clase de activo alternativo, también tiene un historial de proporcionar una poderosa diversificación de la cartera. Debido a que el éxito de un activo de bienes raíces comerciales en particular está ligado a las tendencias o comportamientos del mercado local que lo rodea, una inversión inteligente en bienes raíces comerciales puede ser una gran manera de hacer crecer su inversión junto con la economía local y más amplia.
Hay algunas diferencias clave entre las inversiones en bienes raíces comerciales y los vehículos de inversión tradicionales, como las acciones y los bonos. A diferencia de las acciones y los bonos, que tienen una gran liquidez y normalmente se pueden comprar y vender con relativa rapidez y facilidad, los bienes inmuebles comerciales son relativamente poco líquidos y una de las pocas inversiones selectas que se consideran un activo duro – un recurso escaso que tiene un valor intrínseco. Lo más frecuente es que las acciones se compren por su potencial de venta y no por su capacidad como fuente de ingresos constantes, de ahí la heurística de “comprar bajo, vender alto” del mercado de valores.
Sin embargo, las inversiones del mercado público, al igual que las acciones, también tienen un mayor potencial de volatilidad, un efecto secundario de la gran eficiencia del mercado público, que permite un comercio extremadamente rápido y fácil. Los mercados privados, por otra parte, tienden a ser menos eficientes y más lentos, pero esas cualidades también significan que son menos volátiles, ya que están más menos correlacionados con los movimientos de otros mercados.
Diferentes tipos de bienes raíces comerciales
Los tipos de propiedades inmobiliarias comerciales en sí mismos pueden variar ampliamente, pero pueden dividirse por su función en cuatro categorías principales: propiedades de oficina, multifamiliares, de venta al por menor e industriales.
Oficina: Como su nombre lo indica, la propiedad de oficinas consiste en bienes inmuebles utilizados para edificios de oficinas. Esto incluye rascacielos y rascacielos altos en áreas urbanas, junto con parques de oficinas y rascacielos medios en áreas suburbanas. Entre los inquilinos de ejemplo se podría incluir un bufete de abogados o una empresa de nueva creación. El espacio de oficinas puede ser de diferentes estilos y tamaños. Los plazos de alquiler de los bienes raíces comerciales suelen ser más largos, en el rango de cinco a diez años.
Multifamiliar: Las propiedades multifamiliares ofrecen viviendas residenciales a cambio de pagos de alquiler. Los edificios con más de cuatro unidades se consideran generalmente propiedades multifamiliares. Los edificios de apartamentos o comunidades de apartamentos, las cooperativas, los townhomes y los condominios se consideran bienes raíces multifamiliares. El tamaño y el número de unidades de estas propiedades pueden variar ampliamente. Los acuerdos de arrendamiento multifamiliar suelen ser más flexibles en cuanto a su duración. Los arrendamientos residenciales pueden ser de corto o largo plazo, pero normalmente no superan el año. Algunos acuerdos de arrendamiento pueden ser incluso mensuales.
Industrial: Los bienes inmuebles industriales se utilizan para operaciones comerciales industriales. Esto puede incluir manufactura pesada, almacenes, ensamblaje y edificios de investigación y desarrollo. Las refinerías de petróleo (fabricación pesada), los centros de distribución del Amazonas (almacenes), las fábricas de ensamblaje de productos y las instalaciones de investigación y desarrollo farmacéutico entran en esta categoría. Estas propiedades no están generalmente ubicadas en áreas que serían muy deseables para una propiedad residencial o de venta al por menor, y su ubicación está guiada por las regulaciones de zonificación que se aplican a sus operaciones comerciales industriales. La duración de los contratos de arrendamiento de los bienes inmuebles industriales suele ser de cinco años o más.
Venta al por menor: Los bienes raíces comerciales al por menor incluyen propiedades que proporcionan los espacios necesarios para que los negocios minoristas realicen negocios con el público en general. Las tiendas de ropa y los restaurantes se consideran bienes raíces de venta al por menor. Este tipo de bienes raíces comerciales pueden desarrollarse en grandes complejos de múltiples inquilinos en forma de centros comerciales, centros comerciales de strip-tease, tiendas de fábrica u otros centros comerciales similares. También puede tomar la forma de un edificio independiente de un solo inquilino. El potencial de ingresos de los inmuebles de venta al por menor para su propietario puede depender en gran medida de su ubicación geográfica específica, ya que afecta significativamente a los inquilinos minoristas que quieran instalarse allí. Los contratos de arrendamiento al por menor también tienden a ser de medio a largo plazo, a menudo en el rango de 4-5 años.
Clases de bienes raíces comerciales y arrendamientos
Las clases de bienes raíces también varían, abarcando desde la clase A a la clase D. Cada clase comunica un nivel de calidad para la propiedad de bienes raíces comerciales. La Clase A, en la parte superior, representa los bienes recién construidos con acabados de alta calidad, en áreas de gran demanda, atrayendo las rentas más altas por pie cuadrado. Cada clase subsiguiente, de la clase B a la clase D, corresponde a activos cada vez más antiguos y generalmente menos deseables.
Los inquilinos difieren en todos los tipos de propiedades de inversión de bienes raíces comerciales. Con diferentes inquilinos vienen diferentes arreglos, necesidades de administración de propiedades de alquiler y acuerdos de arrendamiento.
En algunos casos, una propiedad empleará un arrendamiento neto, que es un acuerdo en el que el inquilino no sólo paga por el derecho a ocupar la propiedad comercial, sino que también se compromete a pagar algunos o todos los gastos de funcionamiento de la propiedad. Los gastos que normalmente se pueden incluir en un acuerdo de arrendamiento neto son los impuestos, los gastos de mantenimiento y las cuotas de seguro. Un inquilino puede pagar una o todas estas categorías dependiendo de si tiene un contrato de arrendamiento neto simple, doble o triple. Los arrendamientos netos pueden ser muy atractivos para el propietario y menos deseables para los inquilinos, por razones obvias.
Cómo las inversiones en bienes raíces comerciales pueden generar retornos
Una estrategia de inversión suele comenzar con la compra de una propiedad, con el objetivo de ganar dinero de dos maneras posibles: en primer lugar, arrendando la propiedad y cobrando a los inquilinos una renta a cambio del uso de la misma; y, en segundo lugar, captando la apreciación de la propiedad a lo largo del tiempo.
Examinemos cada una de estas formas en que las oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales pueden potencialmente generar ganancias.
Ingresos por concepto de alquiler
Una forma en que los bienes raíces comerciales pueden tener éxito como inversión es produciendo ingresos de alquiler de un inquilino o varios inquilinos. Los ingresos por alquiler, a su vez, se convierten en ingresos para el dueño de la propiedad. En el caso de los bienes raíces comerciales que funcionan a través de un fondo (como en el caso de Inmobiliaria B&R), este flujo de efectivo/ingresos/ingresos por alquileres a menudo llega a las manos de los inversores en forma de distribución de dividendos.
La capacidad de los inmuebles comerciales para generar flujo de caja depende de otros factores, como los gastos de explotación y el servicio de la deuda. Las obligaciones del propietario de una propiedad pueden incluir el mantenimiento y las reparaciones, el pago de los intereses del préstamo, el cobro del alquiler, los desalojos, la búsqueda de inquilinos y la garantía de que la propiedad cumple con todas las leyes aplicables en todo momento.
Puede considerar la posibilidad de contratar a un administrador de propiedades – o a una empresa de administración de propiedades completas – si el trabajo se vuelve demasiado exigente, o si carece de los conocimientos financieros, legales e inmobiliarios necesarios para administrar una propiedad y a los inquilinos. Un administrador de propiedades cobra una tarifa fija o un porcentaje de las ganancias, lo que alivia las responsabilidades de la administración de la propiedad, pero también reduce el potencial de ingresos mensuales para usted, el propietario.
Mantener un equilibrio entre la ocupación y la vacante es una parte clave para generar con éxito ingresos por alquiler, con la menor cantidad de vacantes posible. Cada unidad que está desocupada representa un potencial de ingresos perdido. Idealmente, una propiedad de alquiler altamente ocupada producirá un flujo de efectivo constante y retornos consistentes. Muchos propietarios aspiran a una tasa de ocupación del 90% o más. Es importante considerar de cerca las tasas de vacantes y de ocupación de las áreas en las que se está considerando invertir.
Los ingresos producidos por los pagos de alquiler suelen considerarse ingresos pasivos para el propietario, dependiendo de cómo haya decidido establecer su gestión de operaciones en el edificio. Mientras que algunos inversores inmobiliarios prefieren ser bastante prácticos, otros prefieren delegar las responsabilidades operacionales a los administradores de las propiedades. En casos como esos, puede decirse que la corriente de efectivo que proporciona el alquiler es realmente un ingreso pasivo con la contrapartida de un costo adicional. Sin embargo, Inmobiliaria B&R es una opción de inversión inmobiliaria verdaderamente no intervencionista que ofrece un potencial de ingresos pasivos, sin poner sobre sus hombros responsabilidades de gestión a nivel de la propiedad y manteniendo un modelo de honorarios bajos.
Apreciación y valor añadido
La segunda oportunidad para el rendimiento y la rentabilidad de una inversión inmobiliaria comercial proviene de cualquier aumento del valor del patrimonio de la propiedad – o la apreciación – durante el período de propiedad. Las propiedades también pueden perder valor, e incluso las estrategias de inversión más disciplinadas y probadas no pueden garantizar las ganancias, debido a que las fuerzas económicas externas pueden impactar el valor de una inversión inmobiliaria. Todos los tipos de propiedades tienen el potencial de aumentar el valor de los activos y la rentabilidad, desde un terreno sin edificar hasta una casa en un terreno o un apartamento ya construido.
En general, los bienes raíces son una clase de activo único y escaso. No se puede simplemente “crear” más tierra virgen. Esta escasez se incrementa por la demanda que muchos inquilinos experimentan en las grandes ciudades. Si la demanda aumenta para su propiedad, o en el área cercana a su propiedad, hay una buena posibilidad de que los inquilinos estén dispuestos a pagar alquileres más altos, y los posibles compradores estarán dispuestos a pagar un precio más alto del que usted pagó originalmente para comprárselo.
Además, la escasez a menudo depende del mercado particular en cuestión. Un mercado de viviendas con restricciones de oferta en un centro urbano valorará más un nuevo edificio de apartamentos que una zona rural con un mercado donde la vivienda es abundante. La escasez de un bien inmueble y el correspondiente valor de la propiedad pueden variar enormemente de un código postal a otro.
Los diferentes mercados se denominan a menudo primarios, secundarios o terciarios. Un mercado primario generalmente se refiere al centro de una gran zona metropolitana, donde la población es densa y la actividad económica es alta. Los mercados primarios son típicamente donde se encuentran algunos de los bienes raíces más caros del país. Los mercados secundarios son más pequeños que los mercados primarios en términos de población, y a menudo son las áreas que rodean a un mercado primario, como un suburbio de una gran ciudad. Por último, un mercado terciario es aún más pequeño que un mercado secundario y está situado aún más lejos de un centro urbano importante. Del mismo modo, los bienes inmuebles de un mercado terciario suelen ser aún más baratos y tener menos demanda que los bienes inmuebles de las otras dos categorías, generalmente debido a la menor población en general. No obstante, muchos mercados secundarios o terciarios pueden presentar buenas oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales, dependiendo de factores como las tendencias demográficas o el crecimiento del empleo local.
La apreciación a través de la demanda no es la única forma en que el valor de una propiedad aumenta. Muchos inversores adoptan un enfoque activo de “valor añadido” en los bienes raíces comerciales, introduciendo mejoras en la propiedad para aumentar su valor intrínseco y su precio de compra, o su capacidad de obtener ingresos durante el período de tenencia. Un ejemplo de ello sería la actualización de detalles cosméticos, como el suelo o las encimeras, o los electrodomésticos de un edificio de apartamentos multifamiliares. Actualizaciones como éstas pueden implicar muchos gastos, pero también pueden permitir al propietario cobrar un alquiler más alto por apartamentos más bonitos. Cualquier dinero gastado en renovaciones de la propiedad puede potencialmente aumentar el precio de venta del edificio en el futuro.
Durante el período en que se realizan las renovaciones, una propiedad puede estar vacía y, por lo tanto, no generar ingresos por concepto de alquiler. Es crucial considerar cualquier servicio de deuda requerido, y asegurarse de que puede continuar haciendo pagos para cualquier financiación durante el período de retención, incluso si la propiedad no está generando ingresos por alquiler.
Otros métodos para lograr la revalorización, además de mejorar físicamente una estructura, podrían incluir la recalificación de una parcela de terreno adyacente (por ejemplo, de residencial a multifamiliar), de modo que se puedan construir más apartamentos. La modificación de los derechos y permisos de que dispone un terreno puede tener un impacto considerable en el precio de venta de ese terreno.
Métodos para evaluar el potencial de retorno de la inversión en bienes raíces comerciales
Además de comprender cómo funciona la generación de ingresos por alquiler y la revalorización, hay varias maneras de calcular y evaluar el potencial de rendimiento actual o proyectado de una propiedad. A continuación se presentan algunos de los principales conceptos con los que debe familiarizarse para comprender adecuadamente el cálculo de los rendimientos de las inversiones en bienes raíces comerciales:
Ingresos netos de explotación (NOI): En el sector inmobiliario, los ingresos operativos netos, o NOI, representan los ingresos anuales (o ganancias) generados por una propiedad de inversión después de los gastos operativos anuales. En casos sencillos, se trata esencialmente del flujo de caja generado por el alquiler durante un período de tiempo determinado, menos las tasas o los costos asociados a la propiedad de la propiedad.
Tasa de capitalización (Tasa de tope):La tasa de capitalización, o tasa de tope, es el método de valoración más común utilizado en la inversión inmobiliaria. Se basa en el rendimiento sin apalancamiento (tasa de rendimiento) de una propiedad. En otras palabras, una tasa de capitalización mide la tasa de rendimiento natural de una propiedad durante un solo año sin tener en cuenta ninguna deuda del activo, lo que facilita la comparación del valor relativo de una propiedad con otra. Una tasa de tope suele expresarse como un valor porcentual.
Tasa interna de rendimiento (TIR): La tasa interna de rendimiento (TIR) es una medida utilizada para evaluar la rentabilidad de una inversión a lo largo de su vida útil y se representa como el porcentaje de rendimiento anual medio. La TIR de una inversión puede calcularse con vistas al futuro para estimar los posibles retornos futuros o con vistas al pasado para medir el rendimiento de una inversión completada. Técnicamente, la TIR es la tasa de crecimiento necesaria para que el valor del activo hoy sea igual a su valor proyectado en el futuro.
Servicio de la deuda: El servicio de la deuda se refiere a la cantidad de pagos requeridos bajo un préstamo. El monto de los pagos variará dependiendo de varios factores, incluyendo la relación préstamo-valor (LTV). La capacidad de la corriente de efectivo de una propiedad (ya sea existente o futura) para atender el servicio de la deuda es un indicador importante del riesgo inherente a la inversión. En términos generales, cuanto mayor sea el monto de la deuda (es decir, cuanto mayor sea el apalancamiento), mayor será el riesgo de la inversión.
Hay otros conceptos útiles que hay que dominar, como los rendimientos ajustados al riesgo (que se refiere a una forma de pensar en cuánto genera una inversión en equilibrio con su cantidad relativa de riesgo que conlleva), o la forma en que los inversores evalúan con frecuencia el valor de una propiedad sopesando su valor frente a su número total de metros cuadrados. Estas reglas generales pueden darle una ventaja para analizar una oportunidad de inversión. Por ejemplo, al saber cuántos dólares está pagando por pie cuadrado, puede determinar si está obteniendo un buen trato por la cantidad de espacio que ha comprado, basándose en el precio por pie cuadrado de otras propiedades en un mercado similar.
Por último, por supuesto, todos los inversores tienen la obligación legal de comprender las implicaciones fiscales y los procesos de presentación de documentos fiscales para el rendimiento total que obtienen de su inversión, independientemente de si se trata de una inversión pasiva o activa.
Estrategias de inversión en bienes raíces comerciales
La estrategia central para la inversión en bienes raíces comerciales es simple: se identifica la demanda inherente de bienes raíces en un área determinada y luego se compra una propiedad mientras la oferta es todavía escasa. Sin embargo, los bienes raíces en sí mismos pueden ser una clase de activos complicados y costosos. Y sin la debida diligencia, es posible cometer errores de inversión costosos. Es imperativo que usted entienda tanto las variables específicas que rodean a esa propiedad, como las estrategias generales que se aplican a esa inversión cuando se compra una propiedad de inversión comercial. Algunas de las estrategias de inversión más comunes incluyen:
Propiedad industrial para reurbanización: Usted podría reconocer que un vecindario relativamente en apuros tiene potencial para un resurgimiento económico en los próximos años. Podría adquirir una propiedad industrial y encontrar un inquilino comercial a corto plazo. A largo plazo, más tarde podría buscar la rezonificación de la propiedad para su reurbanización en propiedades comerciales o residenciales, una vez que la demanda en el resto de la zona se dispare. Luego podría vender la propiedad y captar cualquier apreciación ganada o continuar siendo propietario de la propiedad mientras obtiene ingresos de los pagos de alquiler mensuales de sus inquilinos.
Edificio de apartamentos para renovar: Si ve un área con una economía fuerte y un crecimiento demográfico constante, podría buscar una oportunidad de comprar un edificio de apartamentos y aumentar su potencial de ingresos a través de la renovación. Al mejorar los espacios de vida de los inquilinos, puede aumentar las tasas de alquiler, ganando más flujo de efectivo a corto plazo, mientras que también puede impulsar la apreciación general del activo.
Tierra para el derecho: A veces se puede identificar un área sin prácticamente ningún desarrollo que esté madura para el crecimiento demográfico y económico en un futuro próximo. En ese caso, se podría tratar de adquirir tierra bruta y luego obtener todos los permisos necesarios para la construcción en ese lugar, añadiendo un nuevo valor a la propiedad. Entonces, en lugar de llevar a cabo la construcción por sí mismo, puede vender la propiedad con derecho a un beneficio a otra persona que quiera desarrollar la tierra.
Debido a que los bienes raíces comerciales han sido tradicionalmente muy caros, lo que ha obligado a los inversores a inmovilizar grandes sumas de dinero en una sola propiedad durante largos períodos de tiempo, muy pocos inversores podían permitirse invertir. Incluso aquellos que podían hacerlo dependían con frecuencia de una estrategia de inversión en bienes raíces comerciales que implicaba el apalancamiento con capital prestado, como un préstamo de interés fijo a través de un banco prestamista.
Sin embargo, hoy en día, opciones como Inmobiliaria B&R han hecho posible que cualquiera pueda añadir bienes raíces comerciales a sus carteras con un requisito de capital significativamente menor, mucho menos riesgo personal y una diversificación de activos más sólida. Inmobiliaria B&R también ofrece la oportunidad de obtener ingresos verdaderamente pasivos, así como una revalorización a largo plazo, ya que toda la gestión de los fondos y propiedades inmobiliarias la lleva a cabo el propio y experimentado equipo inmobiliario de Inmobiliaria B&R.