¿cómo escoger un buen inquilino o arrendatario?

El escoger u optar por un inquilino es una de las tareas más preocupantes para los propietarios de un inmueble en arriendo. Esto debido a que, este es un factor que puede determinar el pago oportuno del arriendo, la administración y los servicios, el cuidado del inmueble o la facilidad que habrá de comunicación entre las partes. Siguiendo esto, a continuación indicaremos algunas pautas a tener en cuenta para tomar la mejor decisión posible.

1. Hacer una publicación clara y completa:

Al decidir empezar a promocionar un inmueble, es importante establecer las condiciones o requisitos para la toma en arriendo del bien y no solo, indicar las características del apartamento, casa u oficina, debido a que esto, podrá ayudar a filtrar de una mejor manera las solicitudes o posibles interesados.

Un ejemplo de esto, podría ser si se aceptan o no mascotas en el inmueble, las fechas de pago oportunas, si el arriendo requiere pasar papeles con una aseguradora, el número máximo de personas que podrían vivir en el inmueble, etc.

2) Identificar factores positivos del inquilino, que podrán indicar si será bueno o no:

• Busca claridad e información transparente: Un buen inquilino, busca identificar y entender todo lo necesario para la renta del inmueble, incluyendo condiciones, requisitos, aumentos anuales y papeles. Así mismo, se mostrará con un buen negociador y conciliador, para obtener elementos justos para ambas partes. Razones por las cuales, desde el principio optara por la sinceridad y transparencia frente a sus condiciones económicas, requisitos o necesidades como arrendatario y su capacidad para cumplir con lo solicitado para la toma del bien.
• Feeling, empatía e intuición: Una primera entrevista o conversación no puede determinar por completo la personalidad o forma de ser de una persona.  Sin embargo, si puede ayudar a identificar el nivel de empatía y la confianza que se puede presentar ante la persona interesada en el inmueble, y esto radica en la intuición y en la sensación de tranquilidad que se genere en el momento.
• No hay cliente perfecto: Si todo parece ser color de rosas o perfecto, es bueno desconfiar un poco, debido a que no hay cliente 100% ideal y si todo se ve así, puede que la conversación se realice como un discurso preparado y esconda algo. En la mayor parte de los casos en las inmobiliarias en Bogotá, estos cliente se presentan como personas sin ningún defecto, pero al momento de pasar papeles indican algún inconveniente y piden obviarlos o pasarlos por alto, un factor que tiende a ser una señal de alerta.

3) Solvencia económica del inquilino: 

Siendo uno de los factores de mayor preocupación, debido a que de este dependen los pagos oportunos o a tiempo, es importante conocer formas de disminuir los riesgos referentes al mismo.

• Identificar nivel de ingresos: Elemento que se puede identificar solicitando extractos bancarios de los ultimo 3 o 6 meses y documentos que puedan confirmar ingresos, como contratos o certificaciones de pago. Igualmente, se pueden solicitar certificados de tradición y libertad, para verificar si el interesado cuenta con alguna propiedad o inmueble que le pueda representar un ingreso.
• Estabilidad laboral: Para este caso, es importante solicitar referencias laborales, con las cuales se pueda evidenciar la constancia del posible inquilino en sus trabajos, pues no es lo mismo una personas que cotiza y cambia mucho entre empleo y empleo o una que recién está empezando a cotizar, a una persona que muestra grandes periodos de permanencia y estabilidad en empresas.
• Garantía adicional: En caso de ser una persona independiente con ingresos variables, un extranjero con falta de historial bancario en el país o una persona con documentos regulares, se recomienda solicitar una garantía adicional, mediante un depósito o CDT para asegurar el pago, en caso de un siniestro o mora.
• Respaldo de un tercero: En muchas ocasiones, tanto las aseguradores como los propietarios que arrienda directo, solicitan un codeudor o deudor solidario, que pueda asumir una deuda en caso de que el inquilino no pueda. Un factor, que ofrece una garantía adicional.

En caso de desconfiar y sentirse inseguro realizando el procedimiento de verificación de ingresos de manera directa, se recomienda recurrir a una inmobiliaria y aseguradora, para llevar a cabo el proceso para conocer solvencia, capacidad de endeudamiento y nivel de responsabilidad del inquilino.

4) Claridad frente al cuidado y mantenimiento del inmueble: 

El cuidado y mantenimiento del inmueble, es uno de los factores que más preocupan a los propietarios, especialmente cuando son nuevos inversionistas. Esto, debido a que el descuido del mismo, puede implicar un aumento en los costos futuros y una disminución en la rentabilidad del bien.

Siguiendo lo anterior, se recomienda a los arrendadores:

• Mantener una conversación sincera y clara en donde se establezcan las pautas, condiciones y temas relacionados con el cuidado del inmueble.
• Establecer sanciones y determinar responsabilidades de las partes frente a daños que se pueden presentar en el inmueble.
• Definir los tiempos de estadía de los arrendatarios. Usualmente, quienes buscan una estadía larga, suelen cuidar más los espacios.
• Determinar acuerdos para visitas informadas en el contrato, para poder evidenciar el cuidado del bien inmueble.

5) Identificar conductas de un posible mas inquilino:

• Personas seductoras, que repiten en diferentes ocasiones que son buenos inquilinos, cumplidos en los pagos y hablan muy mal de su anterior arrendador, haciendo énfasis en las formas de cobro.
• Personas que ofrecen pagos por adelantado, buscando evitar presentar papeles que confirmen ingresos, alegando a su vez, que son muy rigurosos con su información personal o que es muy difícil tener la información a tiempo, teniendo en cuenta su urgencia por arrendar.
• Personas que inicialmente indican que no tienen papeles y de la nada aparecen con todo en orden. Esto normalmente, implica que hay de por medio documentación falsa o codeudores de profesión (individuos especializados en brindar papeles acordes con los requisitos de aseguradoras, por un costo especial).

Es imposible garantizar al 100% que un inquilino sea bueno. Sin embargo, los consejos nombrados anteriormente, podrán ayudarlo a filtrar un poco a los posibles candidatos y así mismo, a disminuir los riesgos en su decisión final.

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