Cuando colocas en alquiler un inmueble debes tomar en cuenta respaldarte ante cualquier eventualidad, por ejemplo, que el arrendatario no quiera devolver el inmueble en el tiempo estipulado en el contrato.
Todo arrendador que se encuentre en este caso podrá interponer una demanda contra el arrendatario. Si te encuentras en este caso o quieres conocer al respecto, aquí te explicamos cómo es el proceso de restitución de un inmueble arrendado.
Proceso de restitución de un inmueble
El proceso de restitución de un inmueble arrendado es una figura legal que se aplica por incumpliendo del contrato. Puede aplicarse si el arrendatario no desocupa la propiedad en el lapso de tiempo acordado, también cuando incurre en cualquier violación como incumplimiento de los pagos respectivos.
Como arrendador podrás realizar una demanda ante un juez, para que la propiedad te sea devuelta luego del proceso legal respectivo. Por su parte, si eres el arrendatario demandado puedes presentar pruebas a tu favor como contestación.
¿Cómo es el proceso de restitución de un inmueble?
Para aplicar el proceso de restitución de un inmueble arrendado debes seguir un proceso legal, el cual se contempla en el código general de proceso en su artículo 384. Como demandante, debes anexar el contrato de arrendamiento como respaldo, o una prueba de la relación bajo testimonio verbal.
Tanto si eres el demandante como el demandado, es importante que conozcas las etapas que debes cumplir. Estas son las siguientes:
Demanda
Si eres el arrendador deberás colocar una demanda ante la instancia pertinente, incluyendo en la misma el contrato que se efectuó al momento de alquilar la propiedad. De no tener un contrato se podrá admitir el uso de testigos que permiten respaldar el hecho.
De acuerdo al artículo 384, no es necesario realizar una conciliación, sino que puedes acudir directamente al juez respectivo para colocar la queja, pidiendo que se inicie un proceso de restitución del inmueble arrendado.
Como demandante deberás pagar una caución, esto en el caso de solicitar una terminación del contrato por algunas de las siguientes causas:
- El demandante necesita el inmueble para habitar en él o este debe ser demolido.
- Requiera entregar el inmueble como pago por alguna obligación adquirida o por una compraventa.
Notificación
Se informa a la parte demandada que el proceso de restitución del inmueble arrendado ha comenzado. En ese instante comienza a correr el lapso de tiempo que el mismo tiene para contestar la demanda.
Oposición
Si eres el arrendatario que ha sido demandado, y no contrapones alguna objeción a la demanda, entonces se te obligará a devolver el inmueble al arrendador. De lo contrario, el proceso continuará.
Como demandado tienes un lapso de 20 días para manifestar tu oposición ante la demanda interpuesta por el arrendador. Lo cual, no solo incluye la no conformidad hacia la misma, sino también que debes exponer causas y excepciones.
Entre ellas se consideran excepciones por pagos, en caso que se te demande por incumplimiento de los mismos.
Contestación
Esto ocurre cuando, como demandado, haces un alegato en contra del proceso, pudiendo notificar razones particulares como la realización de cambios y mejoras en la propiedad.
Debes estar al día con los pagos de servicios, arrendamiento, entre otros para que la defensa sea considerada, esto antes y durante la demanda. Para lo cual, deberás presentar las pruebas debidas como son los recibos y comprobantes.
Compensación
En este caso se te otorga una compensación por las mejoras o acciones que has realizado en el bien inmueble.
Si como arrendador has incurrido en alguna deuda, como incumpliendo de los servicios o cualquier otro beneficio contemplado en el contrato también se le compensará al demandado. A lo anterior, se le denomina compensación de crédito o cruce de cuentas.
Medidas cautelares
Esta es una vía de compensación por las deudas e incumplimiento del arrendatario, o cualquier otra deuda en la que haya incurrido el demandado, así como el costo del proceso legal.
Esto permite al demandante respaldar cualquier pérdida por las acciones de su inquilino, todo se especifica al momento de realizar la demanda. También estas medidas se pueden interponer antes de realizar el proceso de demanda.
Las medidas respaldan el pago del arrendamiento, así como el incumplimiento en el pago de los servicios, también cualquier daño que el demandado haya realizado sobre la propiedad, antes o durante el proceso de restitución del inmueble arrendado.
Como demandado puedes pedir una caución contra las medidas de embargo o secuestro, de acuerdo a lo dispuesto por el juez respectivo.
Trámites inadmisibles
Entre los mismos se contempla la demanda por reconvención, la intervención excluyente, la acumulación de procesos y la coadyuvancia. Por lo tanto, el juez no considerará estas figuras dentro del proceso de demanda por restitución del inmueble arrendado.
Restitución provisional de la propiedad
Comprende la inspección judicial del inmueble, esto con la finalidad de comprobar que se encuentre en su estado debido. Si durante la misma, se evidencia que el inmueble está abandonado o presenta deterioro, el mismo se le podrá devolver al demandante en forma provisional.
A esto se le denomina una restitución provisional del inmueble, no obstante, deberá permanecer desocupado hasta que termine la demanda. Todas las obligaciones contraídas por las partes se mantienen sin efecto durante el proceso, esto te protege como demandante de cualquier daño ocasionado por tu inquilino.
Única instancia
Esta se considera, de acuerdo al artículo 384 en su numeral 9, cuando el proceso se fundamenta bajo el incumpliendo de los pagos que debe realizar tu arrendatario. Cuando se involucran otras causas entonces no podrá tramitarse el proceso bajo esta figura.
Acción de tutela de única instancia
Puedes apelar a esta figura cuando el juez falla a favor del arrendatario, y consideras injusta la sentencia.
Como demandado también puedes hacerlo, considerando que no has incurrido en una violación del contrato, y el juez ha fallado de forma indebida de acuerdo a las pruebas presentadas.
Es importante tomar precauciones antes de firmar un contrato de arrendamiento, por lo tanto, ambas partes deben considerar los criterios pertinentes. Si eres arrendador o quieres arrendar un inmueble, asesórate con un experto para así evitar procesos legales como este.