Esta puede ser una preocupación para quienes desean realizar la venta de su vivienda. Al momento de tomar la decisión de vender, la duda más grande es saber cuál debe ser el valor más acertado. Se podría decir que establecer el valor de un inmueble es algo sencillo, lo más idóneo es encontrar a un tasador oficial que realice el estudio pertinente, sin embargo, esta no es la opción mas favorables para la gran mayoría de los vendedores.
En primer lugar hay que hacer un pago por el servicio y en segundo lugar, la gran mayoría de los propietarios tienen cierto temor por los resultados que arrojen dicha valoración, ya que algunos consideran que puede ser errónea, aun cuando la persona que la realiza sea un profesional en la materia.
¿Cuáles son los aspectos a considerar?
Las inmobiliarias en Bogotá, a menudo se encuentran con algunas trabas en el proceso de venta, algunos de esos percances están relacionados a la determinación del valor.
Los agentes tratan de buscar alguna alternativa que los ayude a convencer al propietario que no salga al mercado con un valor excesivo, esto acarrea que se esté durante meses tratando de vender un bien, pero al final no se lograra nada. El trabajar con un propietario que no quiere ver la realidad del mercado es una tarea complicada y al final del día, solo costara más dinero del necesario.
Los métodos para determinar el precio de venta de un inmueble
Ahora bien, existen algunos métodos útiles que se pueden emplear para lograr determinar el mejor valor de la propiedad, pero teniendo garantía de que se podrá vender con facilidad. Se debe tener algo en mente, no se debe poner un precio exagerado a la propiedad, esta es la primera traba del proceso de venta.
Sin embargo, no se debe poner un precio mucho menor a la vivienda, esto podría hacer que la propiedad se venda muy rápido, pero representara una gran pérdida para la parte vendedora. Lo que se procura con todo esto es que ambas partes se vean beneficiadas en el proceso de compraventa. No sirve de absolutamente nada subir o bajar demasiado el precio, lo ideal es asesorarse o usar las herramientas necesarias para lograr llegar a un valor adecuado.
Empecemos con el método de comparación. Este casi nunca falla y es relativamente sencillo. Puede ser el más exacto de todos los métodos alternativos. A continuación detallamos el proceso que se debe seguir para realizar esto:
Lo primero es realizar un cuadro comparativo de los distintos precios de oferta de viviendas en el mercado en las zonas cercanas que se encuentran a la ubicación del inmueble en cuestión. No del precio de venta, esto solo se puede saber si se tiene acceso a los datos registrados ante la notaría o algo similar. La comparación se debe hacer de los precios de venta en el mercado.
Ahora, el análisis comparativo del mercado es una metodología que se usa para determinar el mejor valor de venta de una propiedad en una determinada zona. Esto ayuda a realizar la comparación de lo que se quiere vender, con lo que se está ofreciendo en el mercado.
En este preciso caso te puede ayudar a realizar la comparación de lo que se quiere vender, con lo que el mercado ofrece. En conclusión, el inmueble a vender se debe comparar con una que se ubique en la misma zona, no se puede comprar con otro inmueble similar de otra zona.
Los aspectos a tener en cuenta a la hora de colocar el precio preciso son muy variables, por ejemplo, barrio en que se ubica, donde se encuentra exactamente localizado la vivienda, las dimensiones de la misma, la calle donde se ubica, si cuenta o no con escaleras, la antigüedad de la propiedad, si tiene una terraza o no, el parqueadero, el estado en que se encuentra la vivienda, etc.
El análisis requerido para fijar el mejor valor de venta de una vivienda ayuda a responder dudas como quien compite con el vendedor, cual es la oferta y la demanda en esa zona y si hay competencia en zonas similares.
La creación de un cuadro comparativo es lo que lleva más trabajo y tiempo, pero es un documento que ayuda a ver la realidad a muchos de los vendedores que son consecuentes.
El cuadro ayuda a defender el precio que se le quiere colocar a la propiedad, es una de las herramientas más persuasiva usada por los diferentes agentes de venta. En la actualidad se puede encontrar aplicaciones en el mercado o en los diferentes sistemas de valoración que dan información de la propiedad que ayudan a estimar un precio preciso.
También se puede usar otro método llamado flujo de caja. Es se basa en la capitalización de la rentabilidad esperada de la vivienda según la rentabilidad requerida. Pero pera esto se debe tener en cuenta tanto los diferentes ingresos como los gastos futuros que producen el inmueble. La tasa de descuento que se piensa utilizar será la rentabilidad requerida que se espera obtener de la inversión, la tasa de descuento será algo subjetivo y dependerá de dos factores:
- Las diferentes alternativas de inversión que se tengas
- El riesgo que puede conllevar realizar la inversión
Se debe exigir una rentabilidad mayor a la inversión realizada cuando la rentabilidad de los diferentes factores de invertidos sean mayores y viceversa. De la misma forma se debe exigir una mayor rentabilidad a casas en donde el ingreso sea menos estable o esta expuesta a mayores riesgos. La tasa de descuento más recomendada es entre el 5% y el 10% en la gran mayoría de los casos.
Ambos métodos son recomendables para determinar el valor de un inmueble, sin embargo, en todo momento se sugiere que se contrate a un tasador profesional, esto evita que se realicen una gran cantidad de cálculos y se ahorra mucho tiempo. De cualquier forma, lo que se busca es recuperar la inversión realizada.
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