Una situación muy común que debe ser controlada por el dueño de cualquier inmueble es que el inquilino se retarde en pagar. Quizá alguna vez como arrendador te has preguntado ¿Qué debo hacer?
Algo muy natural, en todo documento de arrendamiento, para un inquilino es su obligación de hacer el pago de manera oportuna.
Ya que el pago del arrendamiento es una obligación, si esta no es cumplida, el inquilino está faltando a lo estipulado en el contrato, dicha falta es una causa legal para que el arrendatario tome la decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento, aunque el arrendador podría empezar a hacerle al inquilino un requerimiento por escrito sobre la morosidad en el pago y las consecuencias que ello puede traer, ahora dependiendo de su actitud o respuesta, el arrendador puede tomar la decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento.
¿Con que tiempo cuenta el inquilino para el desalojo del inmueble?
Al momento de que el un contrato por concepto de arrendamiento no se cumple, es cuando el plazo caduco y el pago no se hace efectivo, se debe tener presente la fecha fijada en el contrato, si por alguna casualidad no se tiene presente, se aplica lo que se señala en el art 2002 del código civil colombiano.
Cuando se realiza la liquidación del precio de la renta debe llevarse a cabo en el tiempo que se haya estipulado, existen casos en los cuales el tiempo no se fija, entonces se lleva a cabo según sea la costumbre del país, asimismo, si no existe la estipulación, ni la costumbre, se aplican las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos debe ser pagada de manera mensual.
Cuando un bien mueble, se alquila por un número limitado de días, meses, años, es necesario tener en cuenta que cada una de las pensiones por periodos acarreara un adeudo inmediato, posterior a que el periodo de tiempo se venza. Hay ocasiones en las cuales el arriendo se realiza por un monto único, aquí la deuda será recargada después que finalice el arriendo.
Generalmente el paso es pactado unos días después de que el mes concluye, por ejemplo, los cinco primeros días del mes siguiente.
Cualquier otro que sea el plazo acordado, cuando este se vence sin haber hecho el pago, se produce un incumplimiento del contrato.
Hay que tener cuidado con tolerar que siempre el pago del arriendo lo hagan tarde
Hay veces en las que el arrendatario no tiene la posibilidad de pagar de manera oportuna el arriendo, por lo cual el arrendador no le resulta un problema aceptarle el pago el día 10, 15 o quizá un mes después.
La “buena onda”, que el arrendatario suele tener en estos caos, con el paso del tiempo le puede pasar factura, debido a que tolerar el pago retardado de manera continua puede ser interpretado de manera indirecta como una aceptación del arrendador en el cambio de la fecha de pago, lo que en la mayoría de los casos deja nula la fecha en la que debe ser cancelado el arriendo.
No hay duda de que el arrendador puede llegar a ser un poco consecuente con el retado del pago del arrendamiento, pero no debe de olvidar que esa compresión y condescendencia, puede ser usada en su contra, en el caso de que se llegue a presentar una demanda de restitución del inmueble por el incumplimiento del arrendatario con respecto al pago oportuno del arrendamiento.
Si esta situación se llega a dar, el abogado defensor del arrendatario son duda alguna, alegara a su favor que el arrendador por un largo tiempo acepto que le pagaran el arrendo luego de que el plazo pactado en el contrato se había vencido, y que dicha aceptación y convivencia reiterada, va a traer consigo el cambio en las condiciones del contrato y hay cantidad de funcionarios judiciales que brindan apoyo a esta situación.
Por esta razón algunos arrendadores, que tienen conocimiento de esta situación, formulan el contrato con una cláusula que especifica de manera muy expresa que tal tolerancia no va implicar una modificación en las condiciones del pago.
Tomando un ejemplo de la temática que se está abordando, es importante mencionar una sentencia que ha emitido la Suprema Corte de Justicia, en la que se explica claramente un contrato de alquiler que es incluido en la cláusula que a continuación se indica: cuando el arrendador tolera la aceptación de la liquidación de la deuda por arrendamiento, en una fecha posterior a la correspondiente a la que estipula el contrato, no se tomara en cuenta para la renovación o bien la modificación de los términos y mucho menos las condiciones que sean establecidas en el pago del contrato.
¿Qué hacer para dar por terminado el contrato de arrendamiento cuando el pago se incumple?
Como se señaló al comienzo, el contrato de arrendamiento puede ser terminado cuando el arrendatario no paga de manera oportuna el canon de arrendamiento.
Cuando la vivienda que se está arrendando es urbana, se toma en cuenta lo establecido en el artículo 22, numeral 1 de la ley 820 de 2003, que de manera muy específica indica que el propietario del inmueble o arrendador está en todo su derecho de dar por terminado el contrato de arrendamiento por las siguientes causas:
- No pagar la contratación.
- Cuando se realiza un cambio en los términos que a bien establezca el contrato.
Un día retardado en el pago es necesario para que el incumplimiento pueda darse, debido a que la ley no estipula límite en las fechas, ni tampoco proporcionalidad de la responsabilidad con relación al tiempo en el cual el pago se ha retrasado.
Luego de que ocurre que el arrendatario no cumple con el mencionado contrato, es decisión del arrendador terminar con el contrato en el mismo momento, sin avisar y sin tener necesidad de dar un plazo al arrendatario para que desocupe el inmueble.
¿Cómo se acuerdan los pagos?
A razón de esto el arrendador podría mediar con el arrendatario, o en cualquier otro caso, tener un acuerdo en privado para efectuar el pago del arrendamiento, eso si el arrendador no tiene el interés de terminar el contrato.
Este acuerdo será posible de lograr siempre y cuando el inquilino se encuentre a disposición de pagar y que tenga la posibilidad, ya que, en caso de no tenerla, sea cual sea el intento que haga, no tendrá caso ya que el arrendador será el único perjudicado.
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