En la República de Colombia, la desocupación de un inmueble arrendado puede hacerse de manera unilateral por parte del arrendatario, invocando algunas de las causales estipuladas en la Ley 820 del año 2003.
Para la desocupación de un inmueble no es legal la utilización de la fuerza por parte del arrendador, la Ley estipula los mecanismos idóneos para solicitar y lograr dicha desocupación. Se recomienda iniciar conversaciones pacificas con la finalidad de lograr el entendimiento entre arrendador y arrendatario, de manera de solventar las desavenencias, faltas de pago, entre otras.
No obstante, si un inquilino se niega a desocupar el inmueble arrendado, lo primero que se debe hacer es notificarle por escrito la decisión de solicitarle dicha desocupación.
Es así como, para notificarle a una persona inquilina en un inmueble que debe desocuparlo, se comienza por notificarlo de la solicitud a través de una carta. La carta de notificación es el mecanismo para poner en conocimiento del inquilino que debe desocupar el inmueble y en el caso de existir un contrato, es la primera prueba de la existencia de las causas para solicitar judicialmente el desalojo.
Normalmente y según la Ley, la persona arrendataria, tiene mínimo tres meses para desalojar pacíficamente el inmueble que se le pide entregar. De no cumplir con la desocupación y de tener causales o pagos de preavisos, el arrendador puede acudir a la vía judicial para solicitar el desalojo.
Contenido de la carta para solicitar la desocupación de un inmueble
Seguidamente se señala el contenido que debe tener una carta de desocupación de un inmueble urbano:
Fecha de la carta para solicitar la desocupación
Inicia la carta con la indicación del lugar y fecha de su elaboración.
Datos del arrendatario
Datos de identificación del destinatario de la carta, en este caso del arrendatario. Se identifica con su nombre, apellido, documento de identidad y demás datos que se consideren convenientes para su identificación.
Dirección del inmueble urbano
Se indica la dirección del domicilio en el cual ha de ser entregada la carta, en todo caso el domicilio del arrendatario, que suele ser la del lugar del inmueble arrendado. Se debe colocar la dirección lo más exacta posible, con indicación de la ciudad de ubicación.
Causal de desocupación del inmueble urbano
Se procede de manera educada, cordial e inequívoca, a manifestar las razones por las cuales se está solicitando el desalojo, de manera unilateral.
Se indica la fecha de inicio del arrendamiento, de existir contrato por escrito, se señala la fecha en que comenzó a regir dicho contrato.
Identificación del inmueble urbano
Es indispensable la indicación de la dirección exacta de la ubicación del inmueble cuya desocupación se solicita.
De ser posible, se indica la descripción del inmueble cuya desocupación se solicita, se refiere a las características contenidas en el documento de propiedad del mismo, de existir.
Plazo para la desocupación del inmueble urbano
La carta debe señalar la fecha otorgada para la entrega del inmueble. Si es un contrato por escrito, la notificación debe ser efectuada con al menos tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga.
Es conveniente y de exigencia legal que, el mismo lapso sea considerado para solicitar la entrega del inmueble cuando no existe contrato de arrendamiento por escrito. La fecha que puede tomarse como guía para este cálculo, puede ser la fecha convenida para el pago del canon de arrendamiento.
Cabe destacar que, si la notificación para la desocupación se efectúa sin tomar en cuenta los tres meses referidos, el arrendador deberá pagar al arrendatario el monto equivalente al tiempo desatendido. En este caso en la carta ha de señalarse el monto que se ha de entregar al arrendatario, por haber sido notificado sin atender a los tres meses de preaviso.
En este último caso se indica, además, la entidad bancaria en la cual será depositado el dinero del preaviso omitido. Salvo que se entregue en dinero en efectivo u otra modalidad de pago, siempre señalando cómo ha de ser la constancia de recibo.
Firma del arrendador
Se concluye con la identificación del arrendador, se indica el nombre, apellido y documento de identidad del arrendador. Con la firma del mismo si la carta se efectúa manualmente.
La carta puede ser enviada vía email, el recibo de la misma corresponderá a la fecha de salida de dicho email. En todo caso ha de estar debidamente identificado el arrendador solicitante de la desocupación.
Lo más recomendado es realizar la entrega de la carta de solicitud de desocupación, a través del correo del servicio autorizado de correo, que de fe de la entrega y recibo de dicha carta.
Ejemplo Carta para solicitar desocupar un inmueble
Fecha: [fecha de la carta]
A: [nombre del arrendatario]
Dirección: [dirección del arrendatario]
Referencia: Desocupación del inmueble urbano ubicado en [dirección del inmueble urbano]
Estimado/a [nombre del arrendatario],
Le escribo en relación al contrato de arrendamiento del inmueble urbano ubicado en [dirección del inmueble urbano] que firmó con [nombre del propietario].
Por medio de la presente, le informo que debido a la causal de desocupación del inmueble urbano mencionada en el contrato de arrendamiento, le solicito que desocupe el inmueble a más tardar el [plazo para la desocupación del inmueble].
Le recordamos que el contrato de arrendamiento incluye la obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones en que se entregó al inicio del contrato. Si tiene alguna pregunta o inquietud, por favor no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Le agradecemos por su comprensión y esperamos contar con su colaboración para llevar a cabo esta desocupación de manera ordenada y eficiente.
Atentamente, [Nombre del propietario]
Causales para solicitar el desalojo o la desocupación de un inmueble urbano
Las causas legales para solicitar el desalojo de un inmueble, están contempladas en la Ley 820 del año 2003 en la República de Colombia.
Las siete causales de desalojo son:
- No cancelación o retraso en el pago del canon de arrendamiento convenido por escrito o de manera verbal.
- Que el arrendatario haya subarrendado el inmueble total o parcialmente, sin autorización por escrito del arrendador o lo haya hecho estando prohibido en el contrato.
- Insolvencia en el pago de los servicios públicos por parte del inquilino o de las expensas que se hayan convenido pagar por el arrendatario.
- Haber efectuado mejoras que modificaron el inmueble, así como la destrucción parcial o total del mismo, sin previa autorización por escrito otorgada por el arrendador.
- Actos reiterados que afecten la normal convivencia y tranquilidad vecinal, así como la realización de actos delictivos o inmorales comprobados.
- Violación de las normas de propiedad horizontal, de regirse por tal régimen el inmueble arrendado.
- Cualquiera de las causales especiales, como son la necesidad de ocupar el inmueble por parte del arrendador o su familia, el mismo deba ser demolido, sea necesaria la entrega del inmueble por motivo de compra, sin que el derecho del inquilino sea desmejorado.
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