Para muchas personas puede resultar realmente difícil decidir cuál es el valor de su propiedad cuando deciden venderla, ya sea porque sienten que el precio que le están colocando o que le sugieren es muy bajo o en caso contrario consideran que este es muy alto.
Una herramienta legal que permite conocer el valor de los inmuebles es el avalúo inmobiliario, un documento basado en un estudio que se realiza por profesionales especializados y del que se obtiene el valor de un inmueble según sus características.
¿Qué es el avalúo inmobiliario?
Cuando se habla de avalúo inmobiliario se hace referencia a la estimación del precio de mercado que pueda tener en un momento determinado un bien raíz como lo puede ser una vivienda, un local o un edificio.
Dicha estimación viene dada en gran medida por factores como el tiempo en el que se ha vendido o rentado ese inmueble o algunos con características que sean similares a las de él como lo pueden ser el tamaño y la ubicación.
La valoración del inmueble es formalizada mediante un documento en el que se determina el precio o valor que dicho inmueble posee en el momento en el que se efectúa y debe ser realizado únicamente por un profesional.
Cualquiera que sea el profesional que vaya a realizar el documento debe tener conocimiento y experiencia en la elaboración de los mismos y por ende en la estimación de los precios de un inmueble.
¿Qué información contiene un avalúo inmobiliario?
Por tratarse de un documento en el que se expresa el valor o precio de un bien inmueble existen ciertas características que deben ser reflejadas en el avalúo:
- Información fiscal.
- Antigüedad que tiene el inmueble.
- El estado de conservación que tiene.
- El mantenimiento del inmueble.
- Información legal.
- Finalidad con la que se realiza el avalúo.
- Metodología utilizada para realizar el avalúo.
- Memorias de los cálculos.
- Individualización del inmueble.
- Identificación del inmueble
- Ubicación clara y exacta en donde se incluya los linderos y las coordenadas geográficas.
- Tamaño de la superficie del inmueble.
- Calidad de la construcción.
- Vida útil económica que (aparentemente) posea el inmueble.
¿Cuáles son los tipos de avalúo inmobiliario?
Aunque cada país tiene una forma diferente de clasificar sus avalúos inmobiliarios la mayoría de ellos tienen características similares, en Colombia se conocen dos tipos diferentes:
- Avalúo catastral: este se refiere al precio que es fijado por el estado sobre cada propiedad, terreno o inmueble, esto se hace especialmente con el fin de conocer la base sobre la que se liquidarán los impuestos según cada bien. Este tipo de avalúo inmobiliario es una especie de guía que se utiliza para conocer el valor de una propiedad, sin embargo la mayoría de las veces este es muy diferente al valor real debido a que es el estado el que dicta el precio catastral y se tarda mucho más tiempo que el mercado en hacer las actualizaciones de los precios.
- Avalúo comercial: este tipo de avalúo es que generalmente se usa para establecer cuáles serán los precios en las transacciones comerciales inmobiliarias que sean realizadas entre particulares. AL realizar este avalúo se contemplan las diferentes variables existentes tanto del mercado como de las propiedades con el fin de obtener precios que sean tan cercanos a la realidad y actualidad que exista en el mercado como sea posible; es por tal motivo que comúnmente el avalúo comercial determina el valor de una propiedad por encima del valor que arroja el avalúo catastral.
Enfoques para realizar un avalúo inmobiliario
Tradicionalmente existen tres metodologías por medio de las cuales se realizan los avalúos inmobiliarios y las cuales son conocidas generalmente como los tres enfoques del valor:
- Enfoque del mercado: en este enfoque es utilizado para todos los métodos que utilicen en las consideraciones de los análisis correspondientes al valor del inmueble los datos que son observables del mercado.
- Enfoque del costo: este enfoque se encuentra subdividido en tres enfoques más y que son basados en costo:
- Método del costo de reposición.
- Método del costo de reproducción.
- Método del costo por adicción.
- Enfoque de los ingresos: al igual que en el enfoque anterior este se subdivide, en este caso en dos métodos:
- Método directo: este método considera la renta infinita del inmueble el cual es tasado a una tasa de descuento inmutable.
- Método indirecto: este método considera los posibles flujos del inmueble tasado durante un horizonte financiero y proyectado asimismo son actualizados a la fecha de la valoración a una tasa de descuento que además debe ser mayor que el costo promedio ponderado del capital.
¿Quién puede hacer un avalúo inmobiliario?
Teniendo en cuenta el tipo de valoraciones que se deben hacer para realizar un avalúo inmobiliario es necesario que el procedimiento sea llevado a cabo por un profesional especializado en esa área.
Aunque hay países en los que el procedimiento y/o documentación pueden ser realizados por diferentes profesionales como economista, arquitectos e ingenieros civiles en el caso de Colombia solamente tienen permitido hacerlo los peritos valuadores.
Los peritos valuadores bien pueden ser profesionales, entes gubernamentales e incluso empresas privadas, siempre y cuando estos estén legalmente constituidos y autorizados para realizar las evaluaciones y documentación.
En Colombia los peritos deben realizar las evaluaciones correspondientes ciñéndose a las normas y requisitos legales que están dictados en la Ley 1673 del 2003.
¿Para qué se hace un avalúo inmobiliario?
Los avalúos inmobiliarios son una herramienta que ayuda a tomar la mejor decisión al comprar un bien inmueble, pudiendo elegir el más conveniente según características como la ubicación, la calidad y el precio de este.
Además de ello también es uno de los documentos reglamentarios y exigidos cuando se va a realizar la solicitud de un crédito ya que a partir de este se inicia el valor que tenga el inmueble y esta información es utilizado por la entidad financiera para determinar el valor de la operación de crédito por lo que es posible para la institución crediticia conocer el valor de la garantía.
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