Al convertirse dueño de cualquier inmueble, se deben tener ciertas responsabilidades para pagar impuestos. Entre estos se encuentra el impuesto predial, ISAI, ISR. El avalúo Catastral permite analizar valores con el fin de calcular el impuesto predial.
El valor es asignado en Catastro del Municipio o entidad federativa correspondiente. Por lo general los notarios solicitan el avalúo catastral para calcular impuestos. Cuando existen crecimientos exponenciales en el valor de las propiedades adyacentes al inmueble adquirido, el valor catastral aumenta. Pero debe tener en cuenta que este valor por lo general no es mayor al valor del inmueble reflejado al precio del mercado.
El avalúo catastral, es una de las documentaciones más importantes para poder determinar el valor oficial de un inmueble o vivienda.
En el área de Colombia, se han logrado establecer leyes y clausulas objetivas para lograr las valoraciones de las propiedades legales y así evitar los fraudes de compra/venta de inmueble sobrevalorados.
Al igual que en otros países del continente americano, el avalúo catastral se ha convertido en una herramienta que funciona como documento legal para establecer el costo de una vivienda que se disponga para la venta; de esta manera, la persona que va dispuesta a adquirir un inmueble, puede tener un soporte legitimo del valor verdadero de la vivienda.
¿En qué consiste el avalúo catastral?
Si te encuentras territorio colombiano o eres residente natural de Colombia y no cuentas con una vivienda propia, es indispensable que conozcas todo lo relacionado a lo que es el avalúo catastral.
En términos generales, este es un documento generado por las instituciones establecidas del gobierno colombiano para determinar o conocer el valor real de los predios. Este es un valor que se conoce al realizar análisis e investigaciones del mercado inmobiliario según el crecimiento estadístico que ha tenido durante un periodo de tiempo estimado.
En el caso de los avalúos en el sector de Bogotá, estos son realizados por la Unidad de Administración especial de Catastro del Distrito, esto por medio de un sistema de censo inmobiliario que se efectúa una vez al año a todos los inmuebles o predios.
Este es un censo donde se realiza la revisión de las características internas y externas de un inmueble, logrando la revisión de la parte física y los cambios que se han realizado durante el año.
En otros términos, el avalúo catastral es aquel que le permite a los ciudadanos habitantes de Colombia saber la riqueza neta de la propiedad o inmueble del país y estos son establecidos con el objetivo de fijar el valor base para aplicar las tarifas o costos para cobrar el pago de los impuestos de las propiedades raíces.
¿Cuál es el valor predial?
El valor predial, es el valor determinado por el cual se realizarán los cálculos para realizar los avalúos catastrales de las viviendas, es decir, el término base para poder establecer el valor en sí de una vivienda.
Tomando en cuenta la información del instituto geográfico Agustín Codazzi, el valor actual del predio en el país es de 1.134 billones de pesos.
Este resultado se obtuvo tras realizar el avalúo de 32 viviendas de características residenciales en forma de apartamento en 1.102 municipios, considerando 20 corregimientos que realizan en cierta región del país.
Es decir que más de 13 millones de predios de Colombia tienen un valor de 1.134 billones de pesos, destacando un incremento del 6% en el último año en lo que es el registro catastral, todo esto realizando una comparación con lo registrado en el 2014.
¿Cómo se calcula el avalúo catastral?
Este trámite encuentra su sustento y legalidad en los artículos 134 y 135. Dichos artículos forman parten de la Resolución Nº 1055 del 2012, en su artículo 7 y en el artículo 4 de la Ley 1995 promulgada en el 2019 y cualquier modificación futura que la complemente.
Para conocer cómo se calcula el avalúo catastral, solo es necesario sumar la tarifa establecida en el avalúo de los terrenos, más el avalúo efectuado a las construcciones que se encuentran en el mencionado espacio.
Una vez que se haya llevado a cabo la investigación y calculado la suma de ambos, Catastro procede al envío de la Certificación Catastral, donde se informa el precio del avalúo.
Para establecer el valor del avalúo con exactitud, se observan características del terreno, por ejemplo: las propiedades del suelo, tipografía, vías de acceso, actividad económica predominante en la zona y otros detalles.
Mientras que para evaluar la construcción, se toman en cuenta las condiciones de la estructura, la calidad de los acabados, los años de existencia, así como otra serie de factores vinculados a la conservación del inmueble.
Hoy en día, se cuenta con plataformas digitales que te permiten realizar tus avalúos por medio de las herramientas en línea dispuestas para tal fin.
¿Cuándo se debe hacer?
Se efectúa cuando el dueño del inmueble o de la propiedad, presenta la solicitud formal y escrita, y consigna toda la documentación requerida.
Esto ocurre regularmente, cuento el propietario observa que el valor del avalúo catastral por el que se rige, no se adecúa a la condiciones de su predio.
Tipos de avalúo catastral
Es posible manejar los avalúos catastrales de carácter público y los de carácter estatal, tomando en cuento los términos de los profesionales en el censo inmobiliario, solo con este sistema se pueden establecer de forma adecuada los valores de las viviendas.
Ya que estos nos permiten conocer las características y particularidades físicas de las propiedades, revisando así todos los cambios que se han podido presentar durante el año incluyendo, las condiciones actuales del entorno de la propiedad.
Cabe destacar que el avalúo se puede centrar en su mayoría en los predios de la ciudad capital, ya que, en esta región es donde se presenta un mayor movimiento de cambios mobiliarios. A pesar de esto, no se dejan de considerar los demás sectores del país.
Como determinar el valor catastral
Es la suma del valor del sueldo más el valor de la construcción. Cada propiedad cuenta con distintas características y de eso depende el cálculo, entre ellas la ubicación, los metros cuadrados de construcción y lo que hay en terreno.
Estos valores son adquiridos por colegios valuadores. Tiene la facultad de realizar estudios que dan el valor final por metro cuadrado de una región en concreto, como también el precio final de avenidas comerciales o colonias. Luego de este proceso los estudios deben ser aprobados por el Congreso de Estado y el Catastro.
Valor catastral del suelo
Para llevar a cabo el valor del suelo se determina el valor de distintas características:
Área de valor: el valor de las manzanas cuyo equipamiento, dinámica inmobiliaria, tipo de inmuebles o infraestructura es similar.
Enclave de valor: edificaciones que se les da uso habitaciones y cada una de las cualidades son relativamente distintas a las del resto del área en concreto.
Corredor de valor: representa el valor del suelo con respecto a la mayor actividad económica presentada por vialidades públicas que tengan concurrencia.
Valor catastral de la construcción
Para el mismo se toma en cuenta el tipo de inmueble. Con esto se hace referencia al número de pisos o niveles respecto al edificio en concreto, como también al uso que se le da.
También se toma en cuenta la clase en base a la Tabla de valores Unitarios de Construcciones. En este apartado se toma en cuenta el estado de las características del edificio, como también sus acabados y el resto de estructuras. También se toma en cuenta el nivel de calidad de los servicios prestados en el sitio, como también si dicha estructura es habitacional o no habitacional.
Diferencias entre avalúo catastral y comercial
El avalúo catastral se fija el impuesto predial de un inmueble en concreto. Mediante el mismo no se puede obtener el precio de venta el cual puede tener el mismo. En realidad, solo da un porcentaje en específico del total.
Mientras tanto, el avalúo comercial define el precio que cualquier individuo debe pagar, o por su defecto fijar cuando se trata de comprar y vender dicha propiedad. A este proceso si podemos atribuirle el poder de asignar el valor comercial del inmueble. El dueño debe tener en cuenta muchos factores a la hora de colocar su propiedad en venta.
Dejando de un lado sus funciones también destacan otra diferencia. El avalúo comercial se solicita cuando se necesita comprar o vender una propiedad, como también para solicitar un crédito ante una entidad financiera.
Por otro lado, el avalúo catastral es necesario al momento de comprar y vender, ya que es solicitado por el notariado para calcular impuestos correspondientes de ambas partes (comprador/vendedor).
Importancia del avalúo catastral en Colombia
Haciendo énfasis en lo mencionado anteriormente, solo con los avalúos catastrales podrás establecer el valor de tu viviendo de forma oficial, sin este documento no es posible incorporar la vivienda en un mercado inmobiliario objetivo, ya que estos deben mantener un estándar de valor según las características físicas de la propiedad.
Al momento de comercializar una vivienda, es importante para el propietario poseer el registro del valor del inmueble, de lo contrario, difícilmente podrás lograr una negociación acorde, donde ambas partes estén de acuerdo.
Hoy en día, se han podido visualizar un sin número de propiedades que se han comercializado fuera de los estándares de lo que es el avalúo catastral, conllevando a una gran cantidad de consecuencias sobre todo por parte del nuevo propietario de la vivienda.
En estos casos, las problemáticas radican en el mal análisis del valor de la propiedad, donde muchas veces son ejecutadas según las comparaciones de otras viviendas con características similares, esto sin tomar en cuenta, condiciones básicas internas que son necesarias para la durabilidad de la estabilidad del inmueble.
Es por ello que es necesario conocer el valor catastral de un inmueble antes de realizar cualquier tipo de negociación, en los casos de no tener conocimiento o manejo respecto al tema, puede solicitar el servicio de instituciones privadas inmobiliarias, de esta forma podrá garantizar el valor real de la vivienda antes de comprar, vender o rentar.
Requisitos del trámite de avalúo catastral
Para la ejecución de este trámite, se debe regir según lo estipulado en los artículos 135 y 134 de la resolución 070 del año 2011.
Donde estipula que este es un trámite que se realizará al momento que un poseedor o propietario de una vivienda o inmueble, considera que el valor catastral actual de su vivienda no está acorde a las condiciones y características externas de la propiedad.
Para realizar la solicitud del avalúo catastral, esta se debe acompañar de las pruebas vigentes del inmueble que reflejen el estatus y condiciones actuales; debe ser formulada de forma escrita, anexando lo que son los registros fotográficos y por supuesto, el avalúo comercial certificado por una inmobiliaria pública o privada.
Datos que todo colombiano debe conocer
- Anualmente se ponen en marcha estudios a nivel económico y social, a partir del cual se le asigna un incremento al avalúo catastral.
- El trámite se lleva a cabo sin costo alguno. Es Gratis.
- Los Centros de Atención Distrital Especializados (los Súper CADE) se encargan de atender estos procesos. Todas sus sedes se encuentran facultados para esta loable tarea.
- En el artículo nº9 de la Resolución 0073 proclamada en 2020, se encuentran los medios probatorios y las especificaciones mínimas necesarias a seguir.
- Si eres propietario y se presenta la ocasión de requerirlo, puedes autorizar a otra persona para que acuda a recibir las notificaciones en tu nombre. Dicha autorización cuenta con un soporte jurídico dentro del Artículo nº 71 de la Ley 1437 del año 2011.
- Las facultades de las personas autorizadas para representar al propietario, consisten exclusivamente en recibir la notificación. Esa será toda su participación dentro del procedimiento administrativo.
- Para establecer el valor del avalúo catastral que año tras año, se instituye tanto en zonas urbanas, como rurales de Colombia, se realiza un Censo Inmobiliario.
Ya dispones de la información suficiente, ofrecida de manera precisa y práctica para poder comprender cómo se lleva a cabo un avaluó catastral. Ahora es tu turno de sacarle provecho a este nuevo conocimiento y lograr que favorezca al alcance de tus objetivos.
¿Quiénes pueden realizar un avalúo catastral y cómo solicitarlo?
El avalúo catastral puede ser solicitado ante entidades gubernamentales. Si deseas obtener uno de ellos porque te interesa alguna propiedad, el procedimiento correcto es haciéndolo directamente con las oficinas catastrales correspondientes a tu ciudad.
Por lo general el avalúo catastral tiene un año de vigencia desde la fecha en que es emitido. El avalúo catastral debe ser válido si y solo si es practicado por peritos valuadores que están afiliados al:
- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Corredores públicos con registro vigente
- Instituciones de crédito
- Empresas especializadas a la compraventa o subasta de bienes de manera legal.
Amplíe su información en: https://www.catastrobogota.gov.co/glosario/avaluo-catastral
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