Si su contrato de arrendamiento cumple 12 meses este año, el propietario puede subirle el canon — pero solo hasta un límite que fija la ley, no un porcentaje libre. Le explicamos de dónde sale ese número, cómo calcularlo y qué hacer si le cobran de más.
Cada mes, miles de contratos de arrendamiento en Bogotá cumplen su aniversario de doce meses, y con ello llega la pregunta de siempre: ¿cuánto me pueden subir el arriendo este año? La respuesta no depende del ánimo del arrendador ni de cuánto haya subido el barrio de moda: está fijada por ley y tiene un tope exacto para 2026.
¿Cuál es el aumento máximo del arriendo en 2026?
El incremento máximo permitido para los contratos de vivienda urbana que se renuevan en 2026 es del 5,10%, correspondiente a la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificada por el DANE para el cierre de 2025. Es el mismo indicador con el que suben cada año el salario mínimo, los servicios públicos y otros contratos indexados en Colombia.
Es importante entender que el 5,10% es un techo, no una obligación: el propietario puede aplicar un aumento menor, o incluso no subir el canon, si así lo acuerda con el inquilino. Lo que la ley prohíbe es superar ese porcentaje.
Dato clave: antes de que el DANE confirmara la cifra oficial, algunos medios proyectaban un IPC de cierre distinto (entre 5,20% y 5,35%). El dato definitivo, publicado por el DANE, es 5,10%. Si su contrato o su administrador está usando otro porcentaje, vale la pena verificarlo antes de firmar el otrosí de renovación.
La base legal: Ley 820 de 2003
El marco que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia es la Ley 820 de 2003. Su artículo 20 establece que el reajuste anual del canon no puede exceder la variación del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Es decir, para calcular el aumento de 2026 se usa el IPC de 2025, no una proyección ni el dato del mes en curso.
Adicionalmente, la misma ley señala que el precio mensual del arriendo, en su conjunto, no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble — un límite adicional que suele pasar desapercibido tanto por propietarios como por inquilinos.
¿Cuándo puede aplicarse el aumento?
Un error muy común es pensar que el arriendo sube automáticamente cada 1 de enero, como ocurre con el salario mínimo. No es así. El incremento solo procede cuando se cumplen 12 meses de vigencia del contrato (o del último ajuste), sin importar en qué mes caiga esa fecha.
Esto significa que en Bogotá hay contratos que se ajustan en enero, otros en abril, otros en septiembre y así sucesivamente, dependiendo de la fecha de firma original. Si su contrato inició en septiembre de 2025, por ejemplo, este es precisamente el mes en el que el propietario puede notificarle el aumento para el nuevo periodo.
Cómo calcular el aumento paso a paso
La fórmula es sencilla: se multiplica el canon mensual vigente por 0,051 (equivalente al 5,10%) y el resultado se suma al valor actual.
| Canon actual | Aumento máximo (5,10%) | Nuevo canon |
|---|---|---|
| $1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
| $3.000.000 | $153.000 | $3.153.000 |
| $5.000.000 | $255.000 | $5.255.000 |
Para zonas de Bogotá con cánones de arriendo más altos —como sectores de Usaquén o Chapinero— este cálculo cobra especial relevancia, porque un mismo porcentaje representa aumentos en pesos mucho más significativos que en localidades con cánones más bajos.
¿Qué pasa si el arrendador cobra más del tope legal?
Si el propietario o la inmobiliaria pretende cobrar un incremento superior al 5,10%, el valor que exceda ese límite es inoponible al arrendatario: en términos simples, el inquilino no está obligado a pagar la diferencia, aunque la haya firmado en un otrosí, porque la ley prevalece sobre el acuerdo entre las partes cuando este supera el tope legal.
Ante un cobro excesivo, el inquilino puede:
- Solicitar por escrito el ajuste del canon al porcentaje legal.
- Exigir la devolución de lo pagado de más, si ya realizó el pago.
- Acudir a un juez civil municipal en caso de no llegar a un acuerdo directo.
Del lado del propietario, cobrar por encima del límite también tiene consecuencias: la ley contempla sanciones que pueden llegar a multas significativas, y en el caso de administradoras o inmobiliarias, hasta la suspensión de su licencia de funcionamiento.
Otros puntos que suelen generar dudas
El depósito no puede exigirse en efectivo
La Ley 820 prohíbe que el arrendador exija depósitos en dinero en efectivo como garantía adicional al canon; las garantías admitidas son otras, como pólizas o codeudores.
El aumento y los servicios públicos son cosas distintas
El reajuste del 5,10% aplica sobre el canon de arrendamiento, no sobre el valor de administración ni sobre los servicios públicos, que se facturan y ajustan de forma independiente.
Se puede negociar
Nada impide que propietario e inquilino acuerden un incremento menor al legal, especialmente en contratos de largo plazo, buenos historiales de pago o cuando el arrendador prefiere evitar el riesgo de dejar el inmueble desocupado.
Lo que significa para el mercado de arriendo en Bogotá
Con miles de contratos renovándose cada mes en la ciudad, este tipo de ajustes moderados —ligados al IPC y no a la valorización puntual de cada zona— son uno de los factores que explican por qué el arriendo en Bogotá sigue siendo, en general, más predecible que el mercado de compraventa. Aun así, en localidades de alta demanda como Chapinero, Usaquén o Suba, así como en municipios de la sabana como Chía, la combinación de este tope legal con una oferta ajustada sigue presionando los cánones al alza en cada renovación de contrato.
Si usted es propietario y evalúa poner en arriendo un inmueble en Bogotá, o es inquilino y quiere verificar si el aumento que le notificaron está dentro de la ley, en Inmobiliaria B&R podemos ayudarle a revisar su contrato y a fijar un canon justo según la zona.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el aumento máximo legal del arriendo en Bogotá en 2026?
El 5,10%, correspondiente al IPC certificado por el DANE para 2025. Es un tope máximo, no un porcentaje obligatorio.
¿Cuándo puede el arrendador subir el canon de arrendamiento?
Solo cuando el contrato cumple 12 meses de vigencia (o de vigencia desde el último incremento), sin importar el mes del año. No se aplica automáticamente cada 1 de enero.
¿Qué pasa si el arrendador cobra más del IPC permitido?
El excedente es inoponible al arrendatario, quien puede exigir el ajuste, pedir la devolución de lo pagado de más y, si es necesario, acudir a un juez civil municipal.
¿El aumento aplica también a los servicios públicos y la administración?
No. El 5,10% aplica únicamente sobre el canon de arrendamiento; servicios públicos y administración se ajustan de forma independiente.
¿Necesita revisar el aumento de su contrato o poner su inmueble en arriendo?
En Inmobiliaria B&R Bogotá acompañamos a propietarios e inquilinos en Usaquén, Suba, Chapinero, Chía y toda la sabana con asesoría clara sobre cánones, contratos y renovaciones. Hable con un asesor.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Ante un caso particular, se recomienda consultar a un abogado.
Fuentes: DANE, Índice de Precios al Consumidor (diciembre 2025) · Ley 820 de 2003, art. 20